나이스옥션 법원경매 청주 2025타경3565 [1] 충청북도 청주시 상당구 가덕면 청용리 산30-6 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경3565 [1] 충청북도 청주시 상당구 가덕면 청용리 산30-6 임야 경매

• 사건번호: 2025타경3565
• 주소: 충청북도 청주시 상당구 가덕면 청용리 산30-6
• 용도: 임야

청주지방법원 경매7계 2025타경3565 | 소재지: 충청북도 청주시 상당구 가덕면 청용리 산30-6 | 감정가: 1,535,931,000원 | 최저가: 526,823,000원 | 용도: 임야

1. 청주지방법원 2025타경3565 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경3565 (1)

* 소재지: 충청북도 청주시 상당구 가덕면 청용리 산30-6

* 용도: 임야

* 감정가: 1,535,931,000원

* 토지면적: 21,489.00㎡ (약 6,500.00평)

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 청OOOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 이용 상태

본건은 계획관리지역 내에 위치하며, 가덕공원묘원 남동측 인근으로 자연림 및 농경지가 산재해 있습니다. 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 있어 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 기호(1) 토지: 인접 도로 및 토지에 비해 다소 완경사의 부정형 토지입니다. 과거 토목 공사가 진행 중이었으나 허가가 취소되어 현재는 원상 복구된 상태입니다. 남측으로 약 3미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다. 공부상 '임야'이나, 현재는 특정되지 않은 수목이 식재되어 있을 수 있으며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명합니다.

* 기호(2) 토지: 인접 도로 및 토지에 비해 다소 완경사의 부정형 토지입니다. 본 토지와 인접 토지의 통행을 위한 도로로 이용 중에 있습니다. 서측으로 약 3미터 폭의 포장도로와 접하고 있습니다. 공부상 '임야'이나, 현황은 불특정 다수가 이용하는 '도로'로 사용되고 있습니다.

* 기호(3) 토지: 인접 도로 및 토지에 비해 다소 완경사의 부정형 토지입니다. 과거 토목 공사가 진행 중이었으나 허가가 취소되어 현재는 원상 복구된 상태이며, 일부는 철탑 부지, 선하지, 그리고 도로로 이용되고 있습니다. 북서측으로 약 3미터 폭의 포장도로와 접하며, 본 토지 일부가 도로로 이용되고 있습니다. 지상에는 송전탑 1기가 소재하고 있습니다. 공부상 '임야'이나, 현황은 일부 철탑 및 선하지, 도로로 이용 중입니다. 목록 1, 3 지상에는 묵묘가 소재할 수 있으며 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다.

* 제시외 물건: 목록 1, 3 지상에 소유자 미상의 수목이 식재되어 있으며, 일괄 매각에 포함됩니다.

1.3. 입지 조건

본건은 충청북도 청주시 상당구 가덕면에 위치하고 있습니다.

* 자연환경: 가덕공원묘원 남동측 인근, 동유형의 자연림 및 농경지가 주변에 소재하고 있습니다.

* 개발 계획: 본건은 도시관리계획 입안 중인 지역으로, '청주남부일반산업단지' 조성 예정 지역에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 영향을 받을 수 있습니다.

* 토지 이용 규제: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한이 적용됩니다. 특히, 전기공급설비(저촉)가 기호(3) 토지에 포함되어 있습니다.

* 접근성: 차량으로 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 주변 도로 상태는 양호한 편입니다.

1.4. 권리 분석

본건 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 여러 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어 주의 깊은 분석이 필요합니다.

* 일괄 매각: 토지와 제시외 수목이 일괄하여 매각됩니다.

* 분묘기지권: 목록 1, 3 토지 지상에 묵묘가 소재할 수 있으며, 이에 따른 분묘기지권의 성립 여부가 불분명합니다. 이는 향후 분쟁의 소지가 될 수 있습니다.

* 선순위 지상권: 특이사항에 '선순위지상권'이 반복적으로 기재되어 있습니다. 이는 본건 토지에 선순위 지상권이 설정되어 있음을 강하게 시사하며, 낙찰자의 인수 부담이 될 수 있으므로 반드시 확인이 필요합니다.

* 공부와의 차이: 목록 2, 3의 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 각각 '도로', '철탑 부지, 선하지, 도로' 등으로 이용되고 있습니다. 이는 실제 이용 현황과 공부상의 내용이 다르므로, 현황에 따른 재산권 행사 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

1.5. 상권 분석

본건은 현재 자연림, 농경지, 그리고 일부 도로 및 산업 시설(송전탑)이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경: 직접적인 상업 시설보다는 자연 및 농업 지역에 가깝습니다. 다만, "가덕공원묘원"이 인근에 소재하고 있습니다.

* 개발 잠재력: '청주남부일반산업단지' 조성 예정 지역에 포함되어 있어, 향후 산업단지 개발에 따른 배후 지역으로서의 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 혐오 시설: 현재까지 파악된 바로는, 해당 특정 주소지 주변에 직접적인 혐오 시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 가덕면 내 다른 지역(예: 삼항리)에서 혐오 시설(레미콘 공장 등) 설립 관련 민원이 발생한 사례가 있어, 지역 개발 방향에 따른 환경 변화 가능성은 존재합니다.

1.6. 생활 정보

본건은 현재 개발되지 않은 임야 및 도로로 이용되고 있어, 직접적인 주거 생활 인프라보다는 자연 환경에 더 가깝습니다.

* 편의 시설: 인근 버스 정류장 외에 별도의 편의 시설에 대한 정보는 제한적입니다.

* 주변 환경: 자연 녹지와 농경지가 주를 이루는 지역으로, 조용한 환경을 선호하는 경우 적합할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

본건 경매 물건은 투자 전반에 걸쳐 신중한 검토가 필요한 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다.

* 권리 관계: 선순위 지상권의 존재 가능성과 분묘기지권 성립 여부의 불확실성은 낙찰자가 인수해야 할 부담으로 작용할 수 있습니다. 이는 명확한 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

* 이용 현황과 공부상 차이: 임야 지목과 실제 도로, 철탑 부지 등으로 이용되는 현황의 차이는 재산권 행사 및 개발 계획 수립에 있어 복잡성을 야기할 수 있습니다.

* 개발 제한: 계획관리지역, 준보전산지 등 토지 이용 관련 법규 및 '청주남부일반산업단지 예정지' 관련 도시관리계획 입안 중인 점은 향후 개발 방향에 큰 영향을 미칠 수 있으며, 예상치 못한 개발 제한이 발생할 가능성도 있습니다.

* 환경 요인: 송전탑의 존재 및 산업단지 예정지라는 점은 향후 환경적 측면에서 고려해야 할 부분입니다.

* 과거 개발 이력: 토목 공사 허가 취소 및 원상 복구 이력은 과거 개발 과정에서의 문제점을 시사할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건 청주지방법원 2025타경3565 (1) 물건은 충청북도 청주시 상당구 가덕면에 위치한 임야로, 계획관리지역 내에 있으며 '청주남부일반산업단지' 조성 예정 지역에 포함되어 있어 미래 가치 상승의 잠재력을 지닌 토지입니다. 그러나, 선순위 지상권의 존재 가능성, 분묘기지권 성립 여부의 불확실성, 공부와 현황의 차이, 그리고 다양한 토지 이용 규제 등 복합적인 권리 및 이용상의 제약이 존재합니다. 또한, 송전탑 소재 및 산업단지 예정지라는 점은 주변 환경 및 개발 가능성에 영향을 미칩니다. 따라서 본건은 높은 수준의 현장 확인과 법률적 검토를 통해 잠재적 리스크를 명확히 파악하고, 이를 감수할 수 있는 투자자에게만 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 미래 개발 잠재력: '청주남부일반산업단지' 조성 사업이 성공적으로 추진될 경우, 해당 지역의 토지 가치는 크게 상승할 수 있습니다.

* 다양한 용도 가능성: 계획관리지역으로 지정되어 있어, 향후 산업단지와의 연계 개발 또는 관련 시설 부지로 활용될 가능성이 있습니다.

* 낮은 개발 상태: 현재는 자연림 및 도로 등으로 이용되고 있어, 초기 투자 비용 대비 향후 개발을 통한 높은 수익률을 기대할 수 있습니다. (단, 개발 허가 및 제약 조건 확인 필수)

* 향후 가치 상승 기대: 현재의 복잡한 권리 관계 및 이용상 제약을 해결하고, 산업단지 개발이 진행됨에 따라 자산 가치가 상승할 수 있습니다.

법원 정보

청주지방법원 경매7계