나이스옥션 법원경매 청주 2025타경3534 [1] 충청북도 청주시 서원구 미평동 78-3 에이동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경3534 [1] 충청북도 청주시 서원구 미평동 78-3 에이동 4층402호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경3534
• 주소: 충청북도 청주시 서원구 궁뜰로 1-2 로뎀하우스
• 용도: 다세대주택

청주지방법원 경매7계 2025타경3534 | 소재지: 충청북도 청주시 서원구 궁뜰로 1-2 로뎀하우스 | 감정가: 125,000,000원 | 최저가: 61,250,000원 | 용도: 다세대주택

1. 청주지방법원 2025타경3534 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경3534 (1)

소재지: 충청북도 청주시 서원구 미평동 78-3 에이동 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 125,000,000원

토지면적: 121.38㎡ (약 36.71평)

토지 지분율: 12137.5 (지분)

건물면적: 72.00㎡ (약 21.78평)

건물 지분율: 7200 (지분)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 문OO

채권자: 우OOOOOO

1.2. 물건 현황 및 상세 설명

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 미평동에 소재한 "미평사거리"에서 서측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설, 병원, 농경지 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 제반 입지조건은 대체로 보통 수준입니다.

교통상황

차량 접근이 용이하며, 일반 차량을 이용한 접근성 및 대중교통 이용 여건은 대체로 보통입니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물 중 4층 402호에 해당합니다. 외벽은 치장벽돌쌓기 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

이용상태

내부 구조는 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개로 이루어진 공동주택으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 난방 설비, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 평지이며 부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중에 있습니다.

인접 도로상태

물건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역), 침수위험지구(미평지구), 토지거래계약에 관한 허가구역(2023년 11월 20일 ~ 2028년 11월 19일)으로 지정되어 있습니다.

공부와의 차이

등기부등본 및 건축물대장 등 공부와의 차이는 없습니다.

기타 참고사항

임대관계는 확인되지 않았습니다.

1.3. 입지조건

본건은 청주시 서원구 미평동에 위치하여 미평사거리를 중심으로 상업시설, 병원 등 생활 편의시설과 농경지가 혼재하는 지역입니다. 도로 접근성이 양호하여 차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용 여건 또한 대체로 무난합니다. 다만, 도시지역 내 자연녹지지역에 포함되어 있어 향후 개발 가능성 및 용도 제한 등을 고려해야 합니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자와 채무자가 동일인(문OO)입니다. 제공된 정보만으로는 복잡한 권리관계가 드러나지는 않으나, 실제 경매 진행 시에는 말소기준권리 및 인수되는 권리, 유치권 존재 여부 등을 면밀히 확인하는 것이 필수적입니다. 현재 소유주가 거주 중인지, 임차인이 있는지 여부도 중요한 확인 사항입니다.

1.5. 상권분석

대상지 인근은 근린생활시설과 병원 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 기반은 갖추고 있습니다. 미평사거리 주변으로 상권이 형성되어 있을 것으로 예상되며, 지역 주민들의 수요를 충족시키는 소규모 상점이나 병원 등이 위치할 가능성이 높습니다. 다만, 주변에 농경지가 혼재되어 있어 도시화가 덜 된 지역적 특성도 일부 보입니다.

1.6. 생활정보

공동주택으로 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개로 구성되어 있어 3~4인 가족이 거주하기에 적합한 구조입니다. 주변에 병원 등 의료 시설이 있어 응급 상황 발생 시 신속한 대처가 가능하며, 근린생활시설 이용도 편리할 것으로 보입니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크 요인은 토지이용계획상의 제한사항입니다.

1. 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역): 축사 등 관련 시설이 인접해 있거나 과거에 있었을 가능성이 있으며, 이는 악취나 소음 등 생활 환경에 영향을 줄 수 있습니다. 현재 주변에 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 가축사육제한구역 지정으로 미루어 볼 때 관련 시설과의 거리 유지 또는 환경적 민감성이 고려될 수 있습니다.

2. 침수위험지구(미평지구): 집중호우 시 침수 피해가 발생할 수 있는 지역으로, 주택의 안전 및 재산상의 위험을 야기할 수 있습니다. 실제 청주시 미평천지구에서 풍수해 예방을 위한 정비사업이 진행(2024년 착수, 2028년 준공 목표)되고 있으나, 해당 사업이 본건의 침수 위험을 완전히 해소하는지는 추가 확인이 필요합니다.

3. 토지거래계약에 관한 허가구역: 2028년 11월 19일까지 지정되어 있어, 해당 기간 내 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 번거로움이 있습니다. 이는 향후 매도 시 거래 제한 요인이 될 수 있습니다.

더불어, 임대 관계가 미상이므로 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 청주시 서원구 미평동에 위치한 다세대주택으로, 적정 감정가에 비해 건물 면적이 실거주에 무난한 수준입니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성은 보통 수준이며, 내부 구조도 일반적인 공동주택 형태를 띠고 있습니다. 그러나 가축사육제한구역, 침수위험지구, 토지거래허가구역 등의 토지 이용 제한사항은 본건의 가치 평가 및 향후 활용에 중요한 고려 요소가 됩니다. 특히 침수위험지구는 재해 발생 시 직접적인 피해로 이어질 수 있으므로 세심한 주의가 요구됩니다.

1.9. 투자 포인트

1. 시세 대비 합리적인 가격: 감정가 1억 2,500만원을 기준으로, 실제 낙찰가에 따라 시세 대비 저렴한 매입 기회를 얻을 수 있습니다.

2. 실거주 적합성: 방 3개, 거실, 주방, 화장실 2개의 구조는 3~4인 가족의 실거주에 충분한 공간을 제공합니다.

3. 지역 개발 가능성: 청주시는 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충을 추진하고 있어, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. (예: 분평·미평지구 주택건설사업 계획 승인)

4. 명도 용이성(예상): 임대 관계 미상이지만, 소유자 겸 채무자가 거주 중일 경우 명도 협상이 비교적 수월할 수 있습니다. (다만, 이 부분은 반드시 확인 필요)

5. 생활 편의시설 인접: 미평사거리를 중심으로 병원, 근린생활시설 등이 있어 일상생활이 편리합니다.

투자 시에는 위에 언급된 잠재적 리스크(침수, 가축사육 제한, 토지거래허가)를 충분히 인지하고, 현장 조사 및 권리 분석을 철저히 한 후 신중하게 접근하는 것이 중요합니다.

법원 정보

청주지방법원 경매7계