나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51461 [1] 충청북도 진천군 진천읍 교성리 346-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.07.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 진천군 진천읍 교성리 소재 ""점촌마을"" 남동측 인근에 위치하며, 인근에는 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 6M 내외의 콘크리트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(2020-05-15), 가축사육제한구역(2025-06-27)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임.

제시목록 외의 물건

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참고 바람.

공부와의 차이

본건은 공부상 지목이 ""대""이나 일부 ""도로""로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

블록구조 슁글지붕 지상2층 건물로서,
외 벽 : 드라이비트 마감 등,
내 벽 : 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지"" 참고 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함. 공부상 지목이 대이나 일부 도로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 충청북도 진천군 진천읍 교성리 346-2에 위치한 단독주택입니다. 사건번호는 청주지방법원 2025타경51461 (1)이며, 토지면적은 492.00㎡ (약 148.83평), 건물면적은 157.17㎡ (약 47.55평)입니다. 감정가는 370,045,980원이며, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 충청북도 진천군 진천읍 교성리 소재 "점촌마을" 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다. 차량으로 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 있어 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 본건 남측으로는 노폭 6M 내외의 콘크리트 포장도로와 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2017년 9월 4일 접수된 웰스자산관리대부주식회사의 근저당권(을12)입니다. 등기부상 소유권 이전은 여러 차례 있었으며, 증여를 통한 소유권 이전(갑12) 기록이 있습니다. 그 외 다수의 근저당, 질권설정, 압류(청주세무서, 진천군, 국민건강보험공단 등)가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 총 채권액은 156,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 인수되는 보증금 합계가 0원으로, 별도의 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 지상권이 기재되어 있으나, 상세 개요는 기재되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월, 59.46㎡ 연립 주택이 5,000만원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월, 65.76㎡ 연립 주택이 7,300만원에 거래되었습니다.

* 2026년 6월, 35.91㎡ 다세대 주택이 3,200만원에 거래되었습니다.

이들 거래 사례는 본건(단독주택, 492㎡ 토지, 157.17㎡ 건물)과는 면적, 주택 유형, 토지 규모 면에서 큰 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다. 그러나 진천읍 교성리 일대의 주택 거래 시세를 간접적으로 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가(370,045,980원)는 해당 지역의 연립/다세대 시세보다 훨씬 높게 책정되어 있으며, 이는 넓은 토지 면적과 단독주택이라는 점이 반영된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 주택지대에 위치하여 인근에 기본적인 생활 편의 시설이 있을 것으로 예상됩니다. 교통망으로는 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 정확한 주변 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 및 혐오시설 유무는 별도의 현장 조사 및 지도 검색을 통해 확인해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지목과 실제 이용 현황의 차이: 공부상 지목은 '대'이나 일부가 도로로 이용 중인 점은 토지 이용 계획에 영향을 줄 수 있습니다. 다만, 건축법상 도로로 지정된 부분이라면 법적 문제는 없을 수 있으나, 명확한 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 지상권의 내용 및 권리자, 존속 기간 등에 대한 철저한 분석이 필요합니다. 만약 이 지상권이 주요한 제약을 초래한다면 물건 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 건축물 노후도: 2008년 건축물로 약 18년 경과되어 향후 유지보수 또는 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 감정가와 유사 물건 시세 간의 괴리: 제공된 주변 연립/다세대 주택 시세 대비 본 건의 감정가가 상당히 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대하기 위해서는 추가적인 가치 상승 요인이나 시장 상황의 변화를 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적(약 149평)을 가진 단독주택으로, 2008년 건축되어 건물 자체의 연식은 비교적 양호한 편입니다. 주택지대에 위치하며 기본적인 교통 및 생활 접근성이 갖추어져 있습니다. 제시외 건물 및 수목이 포함되어 있어 추가적인 활용 가치를 기대할 수 있습니다. 그러나 일부 도로 이용 중인 토지, 불확실한 지상권의 존재, 그리고 주변 유사 물건 시세 대비 높은 감정가 등은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 토지를 활용한 재건축, 증축, 또는 토지 분할 등 다양한 개발 가능성이 있습니다.

* 진천군 지역의 장기적인 지가 상승 잠재력을 고려한 투자 기회입니다.

* 단독주택으로서 안정적인 수요를 기반으로 하는 투자 대상이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 370,045,980원입니다. 주변 연립/다세대 주택의 최근 거래가(3,200만원~7,300만원)는 본 건의 규모와 특성과는 큰 차이를 보이므로 직접적인 시세 비교 대상으로는 부적절합니다. 본 건의 가치는 넓은 토지 면적과 단독주택이라는 점, 그리고 2008년식 건물의 가치에 의해 결정될 것으로 보입니다.

잠재적 리스크 요소(미확인 지상권, 토지 이용 현황 등)와 주변 시세와의 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

입찰가는 감정가 수준에서 시작하되, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 확인된 사항들(특히 지상권의 구체적인 내용)을 면밀히 검토한 후, 해당 리스크를 반영하여 감정가의 70%~90% 수준에서 고려해볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가 범위는 약 2억 6천만원 ~ 3억 3천만원 으로 제안합니다. 최종 입찰가는 본건의 정확한 권리 분석과 추가적인 현장 조사를 통해 면밀히 검토하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.