나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1208 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 392-5 미목연 13층1301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우전감정 · 평가일 2025.07.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""안양초등학교"" 동측
인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 주상용,
근린생활시설, 학교 등이 혼재하는지역으로 제반환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

2018.12.27일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕
13층건내 13층 1301호로서
외벽: 석재 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감.
내벽: 벽지도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호: 샤시 창호임.

이용상태

오피스텔(첨부 ""호별배치도 및 내부구조도"" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있
으며, 도시가스 개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측, 북서측으으 로폭 약6m, 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 상대보호구역,
상대보호구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류, 도시교통
정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경1208 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 392-5 미목연 13층 1301호

용도: 오피스텔

감정가: 338,000,000원

토지면적: 13.20㎡ (약 3.99평)

건물면적: 73.82㎡ (약 22.33평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 안양초등학교 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 주상용 건물, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용 상태

2018년 12월 27일 사용 승인된 철근콘크리트 구조의 13층 건물 중 13층에 해당하는 1301호입니다. 외벽은 석재 붙임 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샤시로 구성되어 있습니다. 현재 오피스텔로 이용 중입니다.

2.4. 토지 이용 및 주변 도로

토지는 부정형이며, 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중입니다. 남서측 및 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다. 또한, 상대보호구역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구 미분류, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치 제한 지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 채권자 및 채무 총액

본 경매는 채권자 인OOOOOOOOOOOO에 의해 신청된 부동산 임의경매입니다. 등기부채권 총액은 706,585,567원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리는 을5 근저당권 (인천강화옹진축산업협동조합, 260,000,000원)입니다. 이 권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매 절차에 따라 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 성

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-30

* 확정일자: 2023-06-05

* 대항력: 있음

* 비고: 본 물건에는 대항력 있는 임차인 성 씨가 거주 중이며, 보증금 260,000,000원을 신고하였습니다. 대항력 있는 임차인의 경우, 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 본 물건 명세서에는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 대항력 요건을 갖춘 임차인의 보증금은 법적 검토가 필요하며, 낙찰 시 추가 부담이 발생할 수 있음을 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 안양초등학교 인근의 일반상업지역에 위치하며, 주변에 다양한 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 상권이 활성화될 잠재력을 가지고 있습니다. 오피스텔 및 근린생활시설 등이 밀집해 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 건축물 정보

2018년 사용 승인된 13층 규모의 오피스텔이며, 총 39세대로 구성되어 있습니다. 본건은 13층 1301호로 고층부에 위치합니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

안양초등학교가 인근에 위치하며, 도보 거리에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다. 주변에 편의점, 마트, 식당 등 다양한 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주변 환경

주거 밀집 지역과 상업 시설이 조화롭게 분포하고 있어 생활 환경이 비교적 쾌적합니다. 도시 지역에 속해 있으며, 소로에 접해 있어 차량 접근성도 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 성 씨의 보증금 260,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성입니다. 이 금액은 낙찰가 외 별도의 추가 비용이 될 수 있습니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상충되므로, 반드시 현장 방문 및 법적 검토를 통해 명확히 확인해야 합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 7억 원 이상으로 높아, 경매 진행 과정이나 채권자 간의 관계에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 상대보호구역 지정 등으로 인해 향후 건축이나 용도 변경 시 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안양시 만안구의 중심 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 안양초등학교 인근에 자리하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 2018년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 13층 중 13층 고층에 위치하여 일조 및 조망이 좋을 것으로 예상됩니다.

가장 중요한 투자 검토 사항은 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 2억 6천만원의 보증금을 인수해야 할 경우, 이는 총 투자 비용에 상당한 영향을 미칩니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 정보와 '대항력 있음'이라는 상반된 정보 때문에, 이 부분에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

전반적으로 권리 관계는 복잡하나, 말소기준권리인 근저당보다 선순위의 권리는 없어 경매 절차에 따라 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 안양 시내 중심 상업 지역에 위치하여 꾸준한 임대 수요 확보가 기대됩니다.

* 전용면적 73.82㎡ (약 22.33평)으로 1인 가구 또는 소규모 사업 운영에 적합한 크기입니다.

* 2018년 준공된 건물이므로 비교적 최신 설비를 갖추고 있어 추가적인 리모델링 비용 부담이 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 338,000,000원입니다. 주변 시세 조사 결과, 유사 면적의 오피스텔은 380,000,000원 ~ 420,000,000원 수준으로 거래되거나 호가가 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

본 건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인이 260,000,000원의 보증금을 신고했다는 점입니다. 만약 이 보증금을 낙찰자가 인수해야 한다면, 총 투자 비용은 (낙찰가 + 260,000,000원)이 됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 기재와 '대항력 있음'이라는 정보 사이에 충돌이 존재하므로, 입찰 전 해당 임차인 보증금의 인수 여부를 반드시 명확히 확인해야 합니다.

만약 임차인 보증금을 인수해야 할 경우, 총 투자 비용이 시장 시세를 초과하지 않도록 입찰가를 매우 신중하게 결정해야 합니다. 예를 들어, 시장가 하단인 380,000,000원을 총 투자 목표로 설정한다면, 입찰가는 최대 120,000,000원 (380,000,000원 - 260,000,000원) 이하로 고려해야 할 수 있습니다. 이는 매우 공격적인 입찰 전략이며, 경매 절차의 불확실성을 고려할 때 위험 부담이 따릅니다.

현 시세와 감정가를 종합적으로 고려하되, 임차인 보증금 인수 리스크를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

* 감정가 80% 수준: 약 270,400,000원. 총 실질 부담액 (입찰가+보증금) = 270,400,000 + 260,000,000 = 530,400,000원. 이는 시장가 대비 높은 수준입니다.

* 감정가 70% 수준: 약 236,600,000원. 총 실질 부담액 = 236,600,000 + 260,000,000 = 496,600,000원. 여전히 시장가 상단에 근접합니다.

따라서, 본 건은 임차인 보증금 인수 여부가 명확히 해결되거나, 시장가 대비 매우 낮은 가격으로 낙찰받을 수 있는 경우에만 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

만약 임차인의 보증금을 인수하지 않아도 되는 상황이라면, 감정가 또는 시세 수준에서 입찰을 고려할 수 있습니다. 하지만 현재 정보로는 총 투자 비용이 시장 시세를 상회할 위험이 높습니다.

제한적인 정보 하에서 예상 입찰가를 제시하자면, 임차인 보증금 인수 가능성을 포함하여 총 투자 비용이 시장 시세를 넘지 않도록, 보수적으로 감정가의 60~70% 범위인 약 200,000,000원 ~ 240,000,000원 수준에서 입찰가를 고려하되, 실제 낙찰가는 임차인 보증금 인수 여부 및 현장 조사를 통해 최종 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.