나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52847 [1] 경기도 광명시 철산동 119-2 가산디오스텔 오피스텔 6층616호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 광명시 철산동 소재 ""도덕초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
공동주택, 아파트형공장, 업무시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 대
체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 중 6층 616호로서,
외벽 : 몰탈페인팅 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 주상용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상 물건 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반공업지역, 고도지구 , 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 제3종구역<공항시설법>
, 진입표면구역(김포공항)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립
시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 양희영의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.05.21.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52847 (1)

* 소재지: 경기도 광명시 철산동 119-2, 가산디오스텔 오피스텔 6층 616호

* 건물명: 가산디오스텔 오피스텔

* 용도: 오피스텔

* 토지면적: 7.99㎡ (약 2.42평)

* 토지 지분: 7.99㎡ (약 2.42평)

* 건물면적 (전용면적): 19.05㎡ (약 5.76평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (주OOOOOOO)

* 감정가: 175,000,000원

* 건물 준공 연도: 2020년

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 경기도 광명시 철산동 소재 "도덕초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 아파트형공장, 업무시설 등이 소재하고 있습니다.

* 교통: 대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 대체로 무난합니다.

* 토지 형상 및 이용: 사다리형의 토지로서 주상용 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 대상 물건 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한사항: 일반공업지역, 고도지구, 대로2류(폭 30m~35m), 제3종구역<공항시설법>, 진입표면구역(김포공항)<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 갑5 강제경매 (주택도시보증공사, 185,000,000원) 접수일자 2025년 7월 16일.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시된 권리 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: M

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 3월 22일

* 대항력: 있음 (단, 말소기준권리보다 후순위일 가능성 높음, 상세 확인 필요)

* 비고: 보증금은 0원이지만, 대항력 유무 및 퇴거 관련 추가 확인 필요.

* 임차인: 주택도시보증공사 (임차권자 양 의 승계인)

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 3월 15일

* 확정일자: 2022년 2월 25일

* 배당신고일자: 2024년 2월 1일

* 대항력: 없음 (HUG의 확약서 제출로 우선변제권만 주장)

* 비고: 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 양 의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출함. 임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함.

* 인수 보증금 합계: 0원 (임차인 M 의 보증금 0원, HUG 임차인의 보증금은 미인수 조건)

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 도덕초등학교 인근으로, 주거 및 업무 복합 지역에 해당합니다. 오피스텔 건물 자체 내에도 업무시설 및 제1, 2종 근린생활시설이 포함되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 지역 특성: 광명시 철산동 지역은 역세권 및 업무지구 인근으로, 1인 가구 및 소규모 사업자를 위한 오피스텔 수요가 꾸준히 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 설비: 기본적인 위생설비 등이 완비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 M 의 대항력: 전입일자(2025-03-22)가 말소기준권리(2025-07-16)보다 늦으므로 법적으로는 대항력이 없을 가능성이 높습니다. 그러나 '대항력 있음'으로 표기되어 있어, 실제 거주 여부, 퇴거 시점, 명도 저항 가능성 등에 대한 추가적인 현장 확인 및 법률 검토가 반드시 필요합니다.

* HUG 관련 임차인: 보증금 185,000,000원의 임차인(양 )에 대해 HUG가 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환 청구를 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이는 매수인이 인수해야 할 보증금이 없다는 것을 의미하지만, HUG가 전액 변제받지 못하는 상황이 발생했을 때 발생할 수 있는 잠재적 법적 분쟁의 여지를 완전히 배제하기는 어렵습니다.

* 토지이용계획상 제한: 김포공항 진입표면구역, 폐기물매립시설 설치 제한 지역 등에 속해 있어, 향후 용도 변경, 증축, 재건축 등 개발 행위에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 광명시 철산동에 위치한 소형 오피스텔로, 도덕초등학교 인근에 자리하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

* 현재 제시된 권리 분석상으로는 대항력 있는 임차인의 보증금 0원, HUG 임차인의 대항력 포기 확약서 제출 등으로 인해 매수인이 인수해야 할 부담은 거의 없을 것으로 보입니다.

* 하지만 임차인 M 의 '대항력 있음' 표기와 전입일자, 그리고 말소기준권리 사이의 시점 차이에 대한 명확한 법적 검토 및 현장 조사가 필수적입니다.

* 최근 유사 오피스텔 매매가가 감정가(1.75억원)보다 현저히 낮은 9,100만원 수준으로 거래된 점을 감안할 때, 감정가의 적정성에 대한 의문과 함께 시장 가치에 대한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 광명시 철산동의 입지: 도시 인프라가 잘 갖춰진 지역으로, 주거 및 업무 수요가 비교적 안정적입니다.

* 소형 평형: 19.05㎡의 전용면적은 1인 가구 임대 시장에서 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

* 권리 부담 경감: HUG의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금 부담이 없을 가능성이 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 유사 물건 매매 사례 (2024년 1월): 19.05㎡, 13층, 91,000,000원

* 본 물건 감정가: 175,000,000원

* 시세 분석: 최근 매매 사례인 9,100만원이 현재 시장가를 반영하는 주요 지표로 판단됩니다. 감정가가 시장가 대비 매우 높게 책정되어 있는 점을 고려해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가: 9,500만원 ~ 1억 1,000만원

(주의: 본 입찰가 제시는 최근 매매 사례와 권리 분석을 기반으로 한 추정치이며, 현장 조사, 권리관계의 최종 확정, 낙찰자 간의 경쟁 상황, 향후 시장 변동 등 다양한 요인에 따라 달라질 수 있습니다. 특히 임차인 M 관련 법적 검토 후 입찰가 조정이 필요합니다.)

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