나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52754 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 797-4 2층304호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴감정 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '안산운전면허시험장' 서측 인근에 위치하며 주위는
다세대주택, 공원, 학교 등으로 이루어진 정비된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통사정 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 3층 다세대주택 중 2층 304호로서
1995.08.31. 사용승인되었으며
외벽 : 적벽돌마감
내벽 : 벽지도배
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로서
방2, 주방, 욕실1 등으로 되어 있음.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비, 급배수설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m미만)(접함), 가축사육
제한구역, 상대보호구역(세라숲유치원, 안산화정초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역
, 생활소음진동규제, 성장관리권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

본건 부동산명은 '진성아트빌'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52754 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 797-4 2층304호

건물명: 진성아트빌

용도: 다세대주택

감정가: 70,000,000원

토지면적: 16.12㎡ (약 4.88평)

토지지분: 16.116㎡ (약 4.87평)

건물면적: 34.97㎡ (약 10.58평)

건물지분: 34.965㎡ (약 10.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복사건, 공동담보

주의사항: 본건 부동산명은 '진성아트빌'임.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 단원구 와동에 소재한 '안산운전면허시험장' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 공원, 학교 등이 어우러진 정비된 주거지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 형상 및 이용상태: 토지는 세장형의 형상을 하고 있으며, 현재 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태: 본건 북측으로 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭8m미만)(접함)로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(세라숲유치원, 안산화정초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동규제, 성장관리권역 등에 해당합니다.

* 주변 시설: 제공된 정보에 따르면, 본건 주변에는 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 다세대주택, 공원, 학교 등이 자리잡고 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 9월 30일에 접수된 신반월새마을금고의 근저당권(을7)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 본건은 매각으로 인해 을구의 근저당권 및 갑구의 가압류, 강제경매, 임의경매 등 모든 등기된 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 총 등기부채권액은 137,138,521원입니다.

* 인수되는 권리: 임차인 현황 상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 별도의 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고 기재되어 있으나, 구체적인 지상권 내용은 명시되지 않아 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 임대관계는 미상으로 확인되나, 인수할 보증금은 없는 것으로 나타나 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 유사물건 시세:

* 2026년 3월 9일, 경기 안산시 단원구 와동 130-3번지의 '삼익아트빌1차'(2001년 건축, 59.57㎡)가 5,800만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 321.5만원 수준입니다.

* 2026년 3월 1일, 경기 안산시 (단원구) 와동 766-12번지의 '수목하우스B동'(2010년 건축, 62.42㎡)은 15,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 793.4만원 수준입니다.

* 2026년 3월 6일, 경기 안산시 단원구 와동 705-12번지(2001년 건축, 75.075㎡)는 12,000만원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 527.7만원 수준입니다.

* 본건 분석: 본건은 1995년 8월 31일 사용승인된 34.97㎡ (약 10.58평) 면적의 다세대주택으로, 감정가는 70,000,000원(평당 약 661.6만원)입니다. 제공된 유사물건 시세를 종합적으로 볼 때, 특히 2001년 건축된 '삼익아트빌1차' 및 '705-12'의 거래가(평당 약 321.5만원~527.7만원)와 비교하면 본건의 감정가는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다. 그러나 2010년 건축된 '수목하우스B동'의 높은 시세를 고려할 때, 건물의 상태, 층수, 동별 입지 등에 따라 시세 편차가 클 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트조 및 조적조 평스라브지붕 3층 다세대주택 중 2층 304호에 해당하며, 1995년 8월 31일에 사용승인을 받았습니다. 외벽은 적벽돌 마감, 내벽은 벽지도배, 창호는 하이샷시로 시공되었습니다.

* 이용상태: 내부는 방 2개, 주방, 욕실 1개로 구성되어 있습니다.

* 설비내역: 도시가스를 이용한 개별난방 설비와 기본적인 위생, 급배수 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주변 환경: 다세대주택, 공원, 학교 등이 인접한 정비된 주거지대에 위치하여 생활 환경이 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 공동담보: 본건은 중복사건 및 공동담보로 경매가 진행되는 점은 거래 과정의 복잡성을 야기할 수 있는 요인입니다.

* 임대관계 미확인: 임대 관계가 미상으로 파악된 점은 잠재적 리스크로 볼 수 있습니다. 다만, 인수할 보증금이 없는 것으로 확인되어 임차인으로 인한 직접적인 금전적 부담은 없을 것으로 보입니다.

* 미확인 지상권: '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:'라고만 명시되어 있고 구체적인 내용이 없어, 매수 후 예상치 못한 지상권이 인수될 가능성을 염두에 두어야 합니다. 이는 매수 후 큰 문제로 작용할 수 있으므로 반드시 사전에 철저히 확인해야 합니다.

* 건물 노후화: 1995년 준공된 건물로서 약 30년이 경과하여 내외관 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 와동의 주거지대에 위치한 다세대주택으로, 권리관계는 비교적 명확하게 소멸될 것으로 예상됩니다. 교통 및 생활 환경 또한 무난한 편입니다. 그러나 '중복사건', '공동담보'라는 특이사항과 더불어, '매각으로 소멸되지 않는 지상권'에 대한 명확한 내용이 없어 인수 리스크가 존재한다는 점은 매우 신중한 접근을 요구합니다. 또한, 유사 물건 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성도 배제할 수 없습니다. 임차인 보증금 인수 부담은 없다는 점은 긍정적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 안산시 단원구 와동은 꾸준한 주거 수요가 형성된 지역입니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 등기 권리가 소멸될 것으로 보여 권리 승계가 명확합니다. (단, 지상권 확인 필수)

* 소형 면적: 10.58평의 전용면적은 1인 가구나 소규모 가구의 실거주 목적에 적합할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 70,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 자료를 분석한 결과, 유사 연식(2001년)의 다세대주택 거래가는 평당 약 321.5만원에서 527.7만원 수준이었습니다. 본건은 1995년 건축되어 연식이 더 오래되었으며, 면적도 10.58평으로 소형입니다. 이러한 점을 감안하면 감정가(평당 약 661.6만원)는 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

더불어, 중복사건, 공동담보, 그리고 가장 중요한 확인되지 않은 지상권의 존재 가능성 등 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세와 리스크 요인을 감안하여 감정가의 약 90% 수준인 63,000,000원을 초기 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 본건의 지상권 등 인수될 권리에 대한 최종적인 확인 절차를 거친 후, 본건의 실제 가치를 면밀히 재평가하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.