나이스옥션 법원경매 안산 2025타경732 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2718-1 시화엠티브이메가스퀘어 3층317호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비전 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 ""시화MTV거북섬"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설, 수변공원 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 건물내 3층 317호로서,
외벽 : 석재붙임 마감 등.
내벽 : 페인팅 및 인테리어 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

근린생활시설(음식점)으로 이용중임.

설비내역

공동 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 소방설비, 지하주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 평지로서, 제1,2종 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 보행자도로에 각각 접하며, 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로 엠티브이2-25)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역) <산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상임.
2.본건은 기준시점 현재 인접한 다수의 구분건물들과 일체로 이용하기 위해 호수별 경계벽 구분없이 동일 영업장[음식점(수라채움)]으로 이용하고 있으나, 구조상, 이용상 독립적으로 이용가능 한 건물로서 건축물 현황도에 의거한 원상태로의 복원이 가능한 일시적인 것으로 판단되오니, 경매진행시 재확인 등 유의하시기 바람.

물건 비고

-감정평가서상 인접 호수와 경계벽 구분없이 일체로 이용하고 있으나 구조상, 이용상 독립적으로 이용가능하며 원상태로의 복원이 가능한 일시적인 것으로 판단된다고 함.
-대지권의 목적인 토지에 별도등기('공유수면관리및매립에관한법률'에 따른 금지사항 부기등기)존재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 안산지원 2025타경732 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2718-1, 시화엠티브이메가스퀘어 3층 317호

신주소: 경기도 시흥시 거북섬둘레길 10 (정왕동) [cite: BUILDING_REGISTER_JSON_1, BUILDING_REGISTER_JSON_2]

용도: 근린상가 (제1,2종 근린생활시설) [cite: BUILDING_REGISTER_JSON_1, BUILDING_REGISTER_JSON_2]

건물 구조: 철근콘크리트구조, 3층 건물 내 3층 317호 [cite: APPRAISAL_SUMMARY_JSON]

경매 구분: 부동산 임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 36.82㎡ (약 11.14평) [cite: AREA_CALCULATION_1]

토지 지분: 36.822㎡ [cite: PROVIDED_DATA]

건물 면적: 51.45㎡ (약 15.56평) [cite: AREA_CALCULATION_2]

건물 지분: 51.455㎡ [cite: PROVIDED_DATA]

총 건축 면적 (건물 전체): 4834.5025㎡ [cite: BUILDING_REGISTER_JSON_1, BUILDING_REGISTER_JSON_2]

총 연면적 (건물 전체): 19976.871㎡ [cite: BUILDING_REGISTER_JSON_1, BUILDING_REGISTER_JSON_2]

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 571,000,000원

채권자: 농협은행주식회사 [cite: RIGHTS_ANALYSIS_JSON]

채권 최고액 (말소기준권리): 522,000,000원 (근저당권) [cite: RIGHTS_ANALYSIS_JSON]

경매 신청 채권액: 452,560,479원 (임의경매) [cite: RIGHTS_ANALYSIS_JSON]

특이사항: 유동화 물건, 별도등기 [cite: PROVIDED_DATA]

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화 MTV 거북섬" 북서측 인근에 위치합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_JSON]

주변은 근린생활시설, 오피스텔, 숙박시설, 수변공원 등이 혼재되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_JSON]

시화 MTV 거북섬 지역은 해양레저 복합단지, 상업시설 등이 개발되고 있는 지역입니다. [cite: SEARCH_RESULT_4, SEARCH_RESULT_5]

2.2. 교통 상황

건물까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_JSON]

본 건 건물 북측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로, 동측으로 노폭 약 15미터 내외의 보행자도로에 각각 접하고 있어 도로 상태는 양호합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_JSON]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약상 다음과 같은 권리 내역이 확인되었습니다.

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소 (2022-05-31) [cite: RIGHTS_ANALYSIS_JSON]

* 근저당권 (2022-05-31, 농협은행주식회사, 522,000,000원) - 말소기준권리 [cite: RIGHTS_ANALYSIS_JSON]

* 임의경매 (2025-07-17, 농협은행주식회사, 452,560,479원) - 본 경매로 인해 말소 예정 [cite: RIGHTS_ANALYSIS_JSON]

등기부채권 총액은 522,000,000원입니다. [cite: RIGHTS_ANALYSIS_JSON]

3.2. 임차인 현황

현재 임차인으로 주식회사수라채움이 파악되었습니다.

* 임차인: 주식회사수라채움

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 사업자 정보 및 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등은 미상입니다. [cite: TENANT_INFO]

3.3. 인수되는 권리

낙찰로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 대지권의 목적인 토지에 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 존재하므로, 이에 대한 확인이 필요합니다. [cite: PROPERTY_STATEMENT_NOTES_JSON]

4. 상권분석

4.1. 업종 및 이용 현황

본 건은 현재 '근린생활시설(음식점)' 용도로 이용 중입니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_JSON]

감정평가서상 인접한 다수의 구분건물과 경계벽 구분 없이 일체로 이용하고 있으며, '수라채움'이라는 상호의 음식점으로 파악됩니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_JSON, TENANT_INFO]

4.2. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 시화 MTV 지역은 최근 관광 및 상업 시설 개발이 활발하게 이루어지고 있는 지역으로, 웨이브파크 등 앵커 시설과 다양한 상업시설이 들어서 있습니다. [cite: SEARCH_RESULT_4, SEARCH_RESULT_5]

주변에 오피스텔, 숙박시설, 상업시설 등이 밀집되어 있어 잠재적 배후수요가 풍부할 것으로 예상됩니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_JSON]

다만, 일부 언론 보도에 따르면 시화 MTV 지역의 상가 공실률이 높다는 점도 고려해야 합니다. [cite: SEARCH_RESULT_7]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 내에는 공동 위생 및 급배수 설비, 승강기, 에스컬레이터, 소방 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_JSON]

지하 주차장이 마련되어 있어 차량 주차가 가능합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_JSON]

5.2. 기타

본 물건이 속한 시화 MTV 지역은 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역 등에 포함되어 있으며, 개발 잠재력이 높은 지역으로 평가됩니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_JSON]

6. 잠재적 리스크

6.1. 구조 및 이용 관련 리스크

본 건은 감정평가서상 인접 호수와 경계벽 없이 일체로 이용 중이나, 구조상, 이용상 독립적으로 이용 가능하며 원상태 복원이 가능한 일시적인 것으로 판단된다고 기재되어 있습니다. [cite: CAUTIONARY_NOTES, PROPERTY_STATEMENT_NOTES_JSON]

따라서, 경매 진행 시 현황을 재확인하고, 분리하여 독립적으로 이용 가능한지, 복원 시 발생할 수 있는 비용 등을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 법적 제한 관련 리스크

대지권의 목적인 토지에 '공유수면관리 및 매립에 관한 법률'에 따른 금지사항 부기등기가 별도로 등기되어 있습니다. [cite: CAUTIONARY_NOTES, PROPERTY_STATEMENT_NOTES_JSON]

이는 토지 이용 및 재산권 행사에 직접적인 영향을 줄 수 있으므로, 해당 법률 내용과 부기등기의 구체적인 효력 범위를 반드시 확인해야 합니다.

또한, 해당 물건은 국가산업단지, 특수지역, 성장관리권역 등에 속해 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한 사항을 사전에 면밀히 확인하는 것이 중요합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY_JSON]

6.3. 명도 리스크

현재 임차인(주식회사수라채움)은 대항력이 없으며, 보증금과 차임이 0원으로 기재되어 있어 법적인 명도 과정에서의 부담은 적을 것으로 예상됩니다. [cite: TENANT_INFO]

다만, 현재 영업 중인 시설임을 감안하여 영업 중단 시점 및 원만한 명도를 위한 사업자와의 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 시화 MTV 지역에 위치한 근린상가로서, 입지 및 개발 잠재력은 양호한 편입니다. 현재 인접 호수와 일체로 이용되고 있으나 구조적으로 독립 사용 및 복원이 가능하다고 판단되어, 향후 활용 방안에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적은 점은 긍정적입니다. 그러나 대지권 관련 별도등기 존재, 인접 호수와의 일체 이용으로 인한 복원 문제 등은 투자 결정 전 반드시 추가적인 확인이 필요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 시화 MTV 지역 개발 가치: 거북섬을 중심으로 한 해양레저 및 관광 복합단지 개발이 진행 중이며, 미래 성장 가능성이 높은 지역입니다. [cite: SEARCH_RESULT_4, SEARCH_RESULT_5, SEARCH_RESULT_6]

* 실사용 및 임대 수익 창출 가능성: 근린상가로서 직접적인 사업 운영 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 절차가 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 571,000,000원입니다.

별도등기의 존재, 인접 호수와의 일체 이용으로 인한 복원 비용 발생 가능성, 그리고 시화 MTV 상권의 현재 공실률 등의 요소를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 일정 수준 할인된 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 현장 조사를 통해 물건 상태를 직접 확인하고, 주변 상권의 실제 임대료 수준, 수익률 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 감정가의 70% ~ 80% 수준(약 3억 9천 9백 7십만원 ~ 4억 5천 6백 8십만원)에서 시작하여, 현장 조사 결과 및 개인의 투자 목표에 맞춰 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. (이는 일반적인 분석이며, 최종 입찰가는 개별적인 판단과 추가 정보에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.