나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42240 [1] 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1118-6 라온디앤씨 1층118호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 포승읍 도곡리 소재 '여술근린공원' 남측 인근에 위치하는 '라온디앤씨'
내에 소재하며, 인근일대는 주로 상업 및 업무용 부동산들이 밀집하여 소재하는 상업
지역으로서 북동측 인근으로는 아파트 및 다세대 등으로 이루어진 주거지대가 위치하고
남측 근거리로는 국가산업단지 경기포승지구가 위치함.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 동측 직선거리 약1.8km
지점에 서평택I.C(서해안고속도로) 진출입로가 위치함.

건물의 구조

일반철골구조 평지붕 5층건 내 1층 118호 외 5개호수로서
외벽 : 돌붙임, 그라스월, 페인팅, 파이프데크 등 마감.
내벽 : 페인팅 등 마감.
창호 : 하이샷시 창호임(기호(1)).

이용상태

기호(1): 근린생활시설로 이용중임.
기호(2)~(6): 주차장으로 이용중임.

설비내역

공용위생설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비, 소화설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로서 자동차관련시설(주차장) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동, 남동, 남서측으로 각각 폭20미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 주차장, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법
률>, 국가산업단지(포승지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>

공부와의 차이

본건 중 기호(4)(3층주차장호)의 의뢰목록상 면적은 '1,470.97㎡'이나 현황 및 건축물대장
상 '1,033.18㎡'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 본건 중 기호(1)의 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문
조사에 의거하였으며, 동 유형 구분소유건물의 일반적인 설비상황을 기준하여
평가 하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 목록2~6 지분매각(공유자우선매수권 없음). 목록2~6 대지권 미등기상태이며 대지권취득 유무는 불분명함. 목록4 등기사항증명서상 면적은 1,470.97㎡이나, 현황 및 건축물대장상 면적은 1,033.18㎡임. 2025.09.30.자 안영애로부터 공사대금 3,900,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명함. 이에 대해 신청채권자로부터 허위의 유치권이라는 취지의 2025.12.18.자 유치권배제신청서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 평택지원 2025타경42240 (1)

소재지: 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1118-6 라온디앤씨 1층 118호

용도: 근린상가

감정가: 294,940,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

1.2. 물건 개요

토지 면적: 8319.87㎡ (약 2517평)

토지 지분: 55.3722㎡ (약 16.75평)

건물 면적: 5462.60㎡ (전체 구분건물 면적 합계, 약 1652.27평)

건물 지분: 235.67135㎡ (약 71.30평)

건물 구조: 일반철골구조 평지붕 5층 건물 내 1층 118호 외 5개 호수 (매각 대상 지분 기준)

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 평택시 포승읍 도곡리에 위치한 '라온디앤씨' 건물 내에 있으며, '여술근린공원' 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 상업 및 업무용 부동산이 밀집한 상업 지역으로, 북동측으로는 주거지대가, 남측으로는 국가산업단지 경기포승지구가 위치하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 또한, 동측 직선거리 약 1.8km 지점에 서평택IC(서해안고속도로) 진출입로가 위치하여 광역 교통망 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 '지상권'으로 확인되나, 등기부등본상 해당 물건에 대한 지상권은 현재까지 등기된 내역이 없습니다.

3.2. 말소되는 권리

등기부등본상 말소기준권리는 국민은행 근저당권(을1, 2018.06.29. 접수)으로, 본 경매 절차를 통해 근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 안*

보증금: 3,000,000원

차임: 200,000원

전입(사업)일자: 2023-08-08

대항력: 없음

비고: 해당 임차인 안*은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 안*으로부터 공사대금 3,900,000원에 대한 유치권 신고가 접수되었으나, 그 성립 여부는 불분명하며, 신청 채권자는 이를 허위 유치권으로 주장하고 있습니다. 인수되는 임차인의 보증금은 0원으로 분석됩니다.

3.4. 특이사항

본 건은 토지 및 건물 지분으로 매각되는 물건입니다.

목록 2~6의 지분 매각 건에 대해서는 공유자우선매수권이 적용되지 않습니다.

목록 2~6은 대지권이 미등기 상태이며, 대지권 취득 여부는 불분명합니다.

목록 4의 경우, 등기사항증명서상 면적(1,470.97㎡)과 현황 및 건축물대장상 면적(1,033.18㎡)에 차이가 있습니다.

본 건은 유치권, 지분매각, 대지권미등기, 유동화물건, 공동담보 등의 특수 물건 정보를 포함하고 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

평택시 포승읍은 국가산업단지(경기포승지구)와 인접하여 산업 활동이 활발하며, 이에 따른 상업 시설 수요가 꾸준히 존재하는 지역입니다. 본 물건이 속한 '라온디앤씨' 건물은 상업 및 업무용으로 특화되어 있어 관련 업종의 밀집도가 높습니다.

4.2. 업종 분석

본 물건은 근린생활시설 및 주차장으로 이용되고 있으며, 1층 118호는 근린생활시설로, 일부 호실은 주차장으로 활용되고 있습니다. 주변 상업 지역의 특성을 고려할 때, 소매점, 식당, 사무실 등 다양한 업종의 입점이 가능하며, 주차장 지분은 지역 내 주차난 해소에 기여할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 '여술근린공원'이 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다. 또한, 주변 상업 지역에 형성된 편의시설들을 이용하기 편리하며, 교통 여건도 양호한 편입니다.

5.2. 주변 혐오시설

현재 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 본 물건의 직접적인 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 남측에 위치한 국가산업단지의 특정 공정이나 시설에 따라 소음, 분진, 악취 등의 환경적 영향이 있을 수 있으므로, 현장 방문 시 직접 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

지분 매각으로 인해 소유권 행사 및 관리에 있어 공유자와의 협의가 필수적이며, 이는 향후 재산권 행사에 번거로움을 야기할 수 있습니다.

대지권이 미등기 상태이며 취득 여부가 불확실하여, 추후 토지 사용 권리 확보 및 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

공사대금 관련 유치권 신고의 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 후 유치권의 존부 확인 및 이에 따른 법적 분쟁 가능성이 존재합니다.

목록 4 호실의 공부상 면적과 현황 면적 간 차이가 있어, 이에 대한 추가 확인 및 고려가 필요합니다.

주차장으로 이용되는 일부 호실(목록 2~6)은 공유자우선매수권이 배제되므로, 이러한 조건들을 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 평택시 포승읍의 산업단지 인근 상업 지역에 위치한 근린상가 및 주차장 지분으로, 지역 개발 및 산업 활동에 따른 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 그러나 지분 매각, 대지권 미등기, 불확실한 유치권, 면적 불일치 등 복합적인 권리 및 물건상의 하자가 존재하므로, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고, 이를 감안한 합리적인 입찰가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

평택시 포승읍의 지속적인 개발 잠재력 및 국가산업단지 배후 지역으로서의 수요 증가 가능성이 있습니다.

실사용 목적 또는 임대 수익 창출을 위한 투자가 가능하며, 주차장 지분은 해당 지역의 주차 문제 해결과 연계될 수 있습니다.

다수의 하자로 인해 감정가 대비 낮은 금액으로 취득할 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 지분 매각, 대지권 미등기, 유치권 불확실성 등 중대한 권리 및 물건상 하자들을 내포하고 있습니다. 특히 대지권 미등기 상태는 향후 소유권 행사 및 재산권 활용에 큰 제약을 줄 수 있으며, 유치권의 성립 여부에 따라 추가적인 인수 금액이 발생할 가능성도 있습니다. 또한, 공유자와의 관계 설정 및 명도 과정에서 예상치 못한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 시각으로 접근할 필요가 있습니다. 본 물건의 감정가(294,940,000원)를 기준으로, 이러한 위험 요인들을 충분히 반영한 입찰가를 산정해야 합니다.

예상 입찰가 범위는 감정가의 약 60% ~ 70% 수준인 177,000,000원 ~ 206,000,000원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다. 이는 일반적인 추정치이며, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 상황, 그리고 본인이 감당할 수 있는 리스크 수준을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.