나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42210 [1] 경기도 안성시 공도읍 승두리 86-2 대연팰리스 2동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청암 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 승두리 소재 ""공도초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근의 노선버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등 제반 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 5층 건물 중 2층 201호로서
외벽 : 석재붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실2, 현관, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비 등 갖추었으며 도시가스에 의한 개별난방구조임.

토지의 형상 및 이용상태

동측 하향 완경사지에 위치한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 주택임차권이 등재되어 있음.

임차보증금 금180,000,000원
주민등록일자 2021년 3월 18일
점유개시일자 2021년 3월 20일
확정일자 2021년 3월 2일
임차권자 김문수

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자 주택도시보증공사는 임차보증금의 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하며, 향후 배당금으로 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기서 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 평택지원 2025타경42210 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 안성시 공도읍 승두리 86-2 대연팰리스 2동 2층 201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 177,000,000원

1.3. 건물 정보

* 건물면적: 70.82㎡ (약 21.43평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 콘크리트슬래브지붕 5층 건물 중 2층 201호

* 사용승인일: 2018년 10월 15일

* 최근 매매 정보 (인근 사례):

* 소망빌라 (2007년식, 81.07㎡): 2026년 3월, 9,700만원

* 승두연립 (1986년식, 52.56㎡): 2025년 12월, 5,000만원

* 부성빌라 (2003년식, 67.89㎡): 2025년 11월, 8,000만원

1.4. 토지 정보

* 토지면적: 46.38㎡ (약 14.03평)

* 토지지분: 46.38㎡ (약 14.03평)

* 토지 이용 계획: 도시지역, 제1종일반주거지역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 안성시 공도읍 승두리 소재 "공도초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

* 인근 지역 개발 계획으로 승두천 친수 공간 조성, 안성 IC 주변 공장 및 창고 시설 관리, 도시개발 사업 추진 등이 계획되어 있어 향후 지역 발전에 대한 기대감이 있음.

2.2. 교통 상황

* 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 노선버스정류장을 통한 대중교통 이용 편의도는 보통 수준임.

* 공도읍은 38번 국도, 경부고속도로 안성IC, 평택제천고속도로 공도IC 등 주요 도로망과 인접하여 교통 접근성이 양호한 편임.

* 안성시내 및 평택 방면으로 운행하는 다수의 시내버스 노선이 운행 중임.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 말소기준권리: 국민행복기금의 가압류 (2021년 6월 17일 접수, 금액: 14,296,262원)

* 총 채권액: 212,648,370원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (등기부등본상 지상권 등은 확인되지 않음)

3.2. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인: 김 (보증금: 180,000,000원, 차임: 0원)

* 주민등록일자: 2021년 3월 18일

* 점유개시일자: 2021년 3월 20일

* 확정일자: 2021년 3월 2일

* 배당신고일자: 2023년 5월 2일

* "임차인 현황" 상 대항력이 없는 것으로 기재되어 있으며, 등기사항전부증명서상 주택임차권은 말소 예정임.

* 신청채권자인 주택도시보증공사는 임차보증금 우선변제권자로서 배당금을 수령하고 잔여금액에 대한 대항력을 포기한다는 내용의 '대항력 포기서'를 제출하였음. 이는 매수인에게 잔존 임차보증금 반환 청구권이 없음을 의미함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

* 기본적인 생활 편의를 위한 상업 시설 이용이 가능할 것으로 보임.

* 스타필드 안성이 인근에 위치하여 쇼핑, 문화, 여가 활동 이용이 편리함.

4.2. 최근 매매 동향

* 제공된 최근 매매 JSON 정보를 분석한 결과, 인근 유사 부동산의 실거래가는 다음과 같음.

* 소망빌라 (2007년식, 81.07㎡): 9,700만원 (2026년 3월 거래)

* 승두연립 (1986년식, 52.56㎡): 5,000만원 (2025년 12월 거래)

* 부성빌라 (2003년식, 67.89㎡): 8,000만원 (2025년 11월 거래)

* 본건(70.82㎡)은 2018년 사용승인되어 비교적 신축에 해당하나, 거래된 사례 중 면적이 유사하거나 연식이 오래된 물건들의 가격이 본건 감정가 대비 낮은 수준으로 형성되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 일상생활에 필요한 편의시설 접근이 가능함.

* 스타필드 안성이 가까워 대형 쇼핑몰 및 다양한 편의시설 이용이 용이함.

5.2. 교육 시설

* "공도초등학교"가 남동측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능함.

* 공도읍 내 초·중 통합운영학교 건립 사업도 추진 중이어서 향후 교육 환경 개선이 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석되며, 보증금 180,000,000원에 대한 주택도시보증공사의 대항력 포기서 제출로 매수인에게 추가적인 임차보증금 반환 청구 위험은 없는 것으로 판단됨. 그러나 관련 서류 및 절차의 완벽한 확인은 필수적임.

6.2. 시장 리스크

* 본건의 감정가(177,000,000원) 대비 주변 유사 부동산의 최근 실거래가(최고 9,700만원)를 비교했을 때, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성이 있음. 이로 인해 낙찰 후 시세 차익을 통한 수익 확보에 어려움이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 안성시 공도읍 승두리에 위치한 대연팰리스 2동 201호 다세대주택으로, 감정가는 1억 7천 7백만원임.

* 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 법적으로는 안전하게 취득 가능하며, 임차인의 대항력 및 추가 보증금 인수 부담이 없음.

* 다만, 최근 인근 유사 부동산 거래 사례와 비교했을 때 본건의 감정가가 시세 대비 다소 높게 형성된 것으로 판단되어, 입찰 시 신중한 시세 조사와 함께 경쟁력 있는 가격으로 접근할 필요가 있음.

* 초등학교 인근에 위치하고 스타필드 안성이 가까워 실거주 또는 임대 목적 모두 고려해 볼 수 있음.

8. 투자 포인트

* 권리상 안전한 물건: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없음.

* 임차인 관련 리스크 해소: 주택도시보증공사의 대항력 포기서 제출로 추가 보증금 인수 위험 없음.

* 교육 및 생활 인프라 접근성: 공도초등학교 인접, 스타필드 안성 인근으로 실거주에 유리.

* 지역 개발 호재: 인근 지역 개발 계획으로 향후 가치 상승 기대 가능성.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 177,000,000원

* 주변 실거래가 분석:

* 본건(70.82㎡, 2018년식)과 비교 시,

* 소망빌라(81.07㎡, 2007년식): 9,700만원

* 부성빌라(67.89㎡, 2003년식): 8,000만원

* 분석 결과, 본건의 감정가는 주변 시세 대비 높은 수준으로 판단됨.

* 유사 면적 및 연식의 '소망빌라'(81.07㎡, 2007년식)가 9,700만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건은 면적이 약간 작으나 연식이 훨씬 신축(2018년식)이므로 이를 감안한 가격 산정이 필요함.

* 보수적인 접근 시, 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 7,000만원에서 8,500만원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

* 최종 입찰가는 현장 조사, 추가적인 시세 분석, 당시 시장 상황 및 경쟁자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.