나이스옥션 법원경매 평택 2025타경749 [1] 경기도 평택시 포승읍 원정리 107-12 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김종욱 · 평가일 2025.07.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 포승읍 원정리 소재 ""원정5리 다목적회관"" 북서측 근거리에 위치
하며, 부근은 단독주택, 농경지, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위
환경은 보통 수준임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등으로 보아 대중교통
사정은 보통 수준임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 다가구주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서상

계획관리지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역<도로법>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 2층 건물로서,

외 벽 : 석재붙임 등 마감,
창 호 : 샷시이중창호 등 임.

이용상태

1층 : 다가구주택(5개호, 원룸형 2개호, 투룸형 3개호),
2층 : 다가구주택(5개호, 원룸형 2개호, 투룸형 3개호).

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에 부합하여 제시외 건물 ㄱ)~ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. (제시외 건물 포함)
-본건 토지 지상에 부합하는 조경수, 상하수도 시설등은 토지에 포함하여 평가함.
-본건 토지 일부에 텃밭이 소재하는데, 토지의 경계가 불명확하여 텃밭이 본건 토지에 속하는지 여부등 경계구분은 측량등을 통하여 확인 요망.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경749 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 포승읍 원정리 107-12 (신주소: 경기도 평택시 포승향남로537번길 25)

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 749,593,600원

* 토지면적: 893.00㎡ (약 269.9평)

* 건물면적: 490.86㎡ (약 148.5평)

* 건물 제시외면적: 56.70㎡ (약 17.2평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 평택축산업협동조합

* 특이사항: 중복사건, 공동담보

2. 입지조건

3. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 포승읍 원정리 소재 "원정5리 다목적회관" 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 토지 이용상태: 인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형 토지로서, 다가구주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 세로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내), 접도구역에 해당합니다.

3. 권리분석

4. 권리분석

* 등기부상 말소기준권리는 2016년 4월 21일 접수된 평택축산업협동조합의 근저당권(을15)입니다.

* 낙찰 후 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정이며, 인수할 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

* 임차인 현황:

* A : 보증금 1,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2025-07-01, 확정 2025-07-09, 배당 2025-09-12, 대항력 없음.

* K : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-07-01, 대항력 없음.

* K : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-07-01, 대항력 없음.

* L : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-03-27, 대항력 없음.

* 노 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-01-21, 대항력 없음.

* 리 (L ): 보증금 50,000,000원, 전입 2023-03-27, 확정 2023-03-28, 배당 2025-08-06, 대항력 없음.

* 오 : 보증금 45,000,000원, 전입 2021-05-11, 확정 2021-05-11, 배당 2025-10-02, 대항력 없음.

* 왕 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2023-02-13, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 45,000,000원, 전입 2021-07-12, 확정 2023-02-13, 배당 2025-08-25, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 55,000,000원, 전입 2021-07-12, 확정 2021-07-02, 배당 2025-08-08, 대항력 없음.

* 전 : 보증금 23,000,000원, 전입 2024-05-02, 확정 2025-10-10, 배당 2025-10-10, 대항력 없음.

* 홍 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2021-09-01, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 0원이거나 미상인 경우도 있으나, 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

5. 상권분석

* 본 물건이 위치한 지역은 단독주택, 농경지, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전형적인 주거 및 복합 용도 지역의 특성을 보입니다.

* 주변에 "원정5리 다목적회관"이 위치하여 지역 내 주요 시설과의 근접성을 파악할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역으로, 향후 지역 개발 가능성이 있으나, 가축사육제한구역 및 접도구역 등 규제 사항을 인지해야 합니다.

5. 생활정보

6. 생활정보

* 교통: 자가용 차량의 접근성은 양호하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 분포하고 있으나, 대규모 상업시설과의 거리에 대한 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

* 주거 환경: 단독주택과 농경지, 창고 등이 혼재하여 다소 산만하게 느껴질 수 있으나, 조용한 주거 환경을 선호하는 경우 고려할 수 있습니다.

* 주변 지역 특성상 혐오시설의 직접적인 인접성은 확인되지 않았으나, 가축사육제한구역임을 고려하여 축사 등 환경 관련 시설의 존재 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

7. 잠재적 리스크

* 건물 제시외 면적: 건물 제시외 건물 56.70㎡(약 17.2평)이 일괄 매각 대상에 포함되어 있습니다. 해당 부분의 현황 및 활용 가능성, 철거 가능성 등을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

* 토지 경계 불명확: 토지 일부에 텃밭이 소재하나 경계가 불명확하여, 측량을 통해 정확한 경계 확인이 필요합니다.

* 임대차 관계: 명도 대상 임차인이 다수이며, 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 존재합니다. 비록 대항력은 없는 것으로 분석되었으나, 명도 진행 시 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다.

* 중복사건 및 공동담보: 등기부상 채권 총액 및 중복사건, 공동담보 등의 정보는 복잡한 권리 관계를 시사할 수 있습니다. 다만, 본건의 경우 모든 권리가 말소될 예정으로 낙찰자에게 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

* 토지이용계획 제약: 가축사육제한구역 및 접도구역에 해당하여 향후 건축 행위 시 관련 법규 준수가 요구됩니다.

7. 종합 의견

8. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 평택시 포승읍 원정리에 소재한 다가구주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

* 감정가는 약 7억 5천만원이며, 토지 893㎡, 건물 490.86㎡ 규모입니다.

* 모든 등기부상 권리는 말소기준권리에 의해 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다.

* 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석되나, 보증금/차임이 미상인 임차인이 다수 존재하므로 명도 절차 진행 시 주의가 필요합니다.

* 토지 경계 불명확, 제시외 건물 포함 매각 등 현장 확인이 필수적인 사항들이 있습니다.

* 계획관리지역에 위치하나, 가축사육제한구역 등의 제약 사항이 존재합니다.

8. 투자 포인트

9. 투자 포인트

* 대항력 없는 임차인 다수: 인수되는 보증금이 없어 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. (단, 보증금/차임 미상 임차인에 대한 추가 확인 및 협상 필요)

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어 관리 및 활용이 용이합니다.

* 평택시 지역 가치 상승 잠재력: 평택시는 지속적인 산업 발전 및 인프라 확충으로 인해 부동산 가치 상승 잠재력이 높은 지역 중 하나입니다.

9. 예상 입찰가

10. 예상 입찰가

* 본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정가 749,593,600원을 기준으로 추가적인 시장 조사 및 현장 분석을 통해 결정되어야 합니다.

* 예상 입찰가 산정 시 주변 시세, 임대 수익률, 명도 비용, 각종 부대 비용 등을 종합적으로 고려해야 하며, 본 보고서의 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 따라서, 투자자는 반드시 개별적인 심층 분석 및 전문가와의 상담을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.