나이스옥션 법원경매 평택 2025타경722 [1] 경기도 평택시 이충동 457-21 고덕시티 2층205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대성 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 서정동 소재 ""서정리초등학교"" 남동측 인근에 위치하며 주위는 지하
철1호선 서정리역 인근 중로변 근린생활시설, 오피스텔, 상업·업무용 건물등이 소재하는
노선상가지대로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장, 지하철1호선 서정리역 등이 소재하는
등 제반교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층/지상17층 건물내 제2층 제205호외 2개호
로서,

외벽:석재붙임,몰탈위페인팅마감등.
내벽:몰탈위페인팅마감등.
창호:샷시창호마감등임.

이용상태

기호1,2,3 공히 공실상태임.

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장시설등 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 중로, 북측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 중로1류(폭20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역
(서정리초교), 절대보호구역(서정리초교), 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발56
m~140m미만 협의업무위탁 2016.9.9)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경722 (1)

소재지: 경기도 평택시 이충동 457-21 고덕시티 2층205호

용도: 근린상가

감정가: 370,000,000원

토지면적: 11.77㎡ (약 3.56평)

토지지분: 11.7672㎡ (약 3.56평)

건물면적: 56.00㎡ (약 16.94평)

건물지분: 56㎡ (약 16.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OOOOOOO

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

건축물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 5층 / 지상 17층

사용승인일: 2020년 01월 22일

건물 주 용도: 공동주택 (아파트-도시형생활주택) (건축물대장 상)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 평택시 이충동 소재 "서정리초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 지하철 1호선 서정리역 인근 중로변에 형성된 근린생활시설, 오피스텔, 상업·업무용 건물 등이 소재하는 노선상가지대입니다.

전반적인 주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다.

지하철 1호선 서정리역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통상황은 보통으로 시됩니다.

2.3. 토지 및 도로

토지 형상은 부정형의 평지로, 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로로는 남측에 중로(폭 20m~25m), 북측에 소로가 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

관리지역: 일반상업지역

도로: 중로1류 (폭 20m~25m) (접합)

기타 제한사항: 가축사육제한구역 (전부제한구역), 상대보호구역 (서정리초교), 절대보호구역 (서정리초교), 비행안전제6구역 (전술) (해발 56m~140m 미만)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2020년 06월 09일에 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 인해 등기부상 을구의 근저당권, 병구의 임의경매개시결정 등은 말소될 예정입니다.

3.2. 등기부현황

소유권 이전: 뉴한양개발주식회사 (2020-06-09, 신탁등기말소)

근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (2020-06-09, 금2,880,000,000원, 말소기준권리)

임의경매: 안산신용협동조합 (2025-07-03, 633,994,238원, 말소)

등기부채권 총액: 2,880,000,000원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

보증금이나 월세 등 임차 관계에 대한 정확한 정보가 파악되지 않은 상태이므로, 실제 현황 조사 시 반드시 확인이 필요합니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: 해당 없음 (개요: 비고란 공란)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 위치한 지역은 지하철 1호선 서정리역을 중심으로 발달된 노선상가지대로, 다수의 근린생활시설, 오피스텔, 상업·업무용 건물 등이 밀집해 있습니다.

서정리역 주변은 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역으로, 상가로서의 잠재력은 보통 이상으로 평가됩니다.

4.2. 혐오시설 및 기타 환경

주변에 혐오시설이 있다고 명시된 정보는 없습니다.

본건은 일반상업지역 내에 위치하며, 서정리초등학교가 인근에 있어 정온한 환경을 기대할 수 있습니다.

다만, 비행안전제6구역으로 지정되어 있어 항공기 소음 등 간접적인 영향 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설 및 근린시설

서정리역 인근에 형성된 상업지구를 통해 다양한 상업 시설, 금융 기관, 병원, 음식점 등을 이용할 수 있습니다.

서정리초등학교가 인접해 있어 교육 환경 또한 고려할 수 있습니다.

5.2. 건물 내부 편의시설

본 건물은 기본적인 위생급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장시설 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대관계 미확인

감정평가서에 '임대관계는 미상임'으로 기재되어 있어, 해당 호실에 실제 임차인이 거주하거나 영업 중인지, 그 보증금 및 차임은 얼마인지 등에 대한 파악이 필요합니다.

금액이 미상이라도 점유자 발생 시 명도에 어려움이 따를 수 있으므로, 반드시 현장 조사 및 권리 분석을 통해 명확히 확인해야 합니다.

6.2. 건물 용도 혼재

건축물대장상 건물의 주 용도는 '공동주택(아파트-도시형생활주택)'으로 되어 있으나, 본건 물건은 '근린상가'입니다.

이는 건물이 주거 및 상업 시설이 혼합된 복합 용도 건물임을 시사하며, 상가로서의 운영 및 관리에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 비행안전구역 지정

본건이 비행안전제6구역에 포함되어 있어, 향후 건물 증축이나 용도 변경 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 서정리역 인근에 위치한 근린상가로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

일반상업지역에 속해 있어 상권 활성화 가능성이 있으며, 지하철역 인근의 입지적 장점을 가지고 있습니다.

다만, 임대 관계가 불분명하여 명도 관련 리스크가 존재하며, 비행안전구역으로 인한 잠재적 제약 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 교통 접근성

지하철 1호선 서정리역이 도보 거리에 위치하여 서울 및 수도권으로의 이동이 용이합니다.

8.2. 지역 개발 잠재력

평택시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 서정리역 주변 상권의 성장 잠재력이 있습니다.

8.3. 상가로서의 활용성

주변에 다수의 오피스텔 및 상업 시설이 밀집해 있어, 해당 상권을 이용하는 수요층을 대상으로 영업하기에 유리한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 낙찰가격을 산정하는 데 있어 매우 중요한 요소입니다.

본건은 '인수 보증금 합계 0원'으로 신고되어 있으나, 임대 관계 미상인 점 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 유사 물건의 실거래가, 공실률, 주변 시세, 그리고 본 건의 명도 가능성 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 물건의 특수성을 반영하여 전략적으로 입찰가를 결정하게 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.