나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52522 [1] 경기도 광주시 초월읍 지월리 739-30 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 ""세광엔리칠빌 아파트"" 남서측 인근에 위치하며
부근으로는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지,
임야등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인
편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕)지붕 4층건 다세대주택 중 1층 101호로서,

외 벽 : 석재붙임.
내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면 ""내부구조도"" 참고)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 소로3류(폭 8m 미만)
(접합)

가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,배출시설설치제한
지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지역<수도법>,(한강)폐기
물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,특별대책
지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026. 6. 22.자로 주택임차권의 승계인 한국주택금융공사는 우선변제권만 주장하고, 대항력을 포기한다는 확약서 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2025타경52522 (1)

경기도 광주시 초월읍 지월리 739-30, 1층 101호

다세대주택

감정가: 275,000,000원

토지면적: 71.44㎡ (약 21.62평)

건물면적: 61.80㎡ (약 18.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 "세광엔리칠빌 아파트" 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장 및 창고, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 주거지로서의 환경은 보통 수준입니다.

단지 내 및 주변으로 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

토지는 인접 도로와 등고 평탄한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 서측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역 등 각종 규제 사항이 있습니다.

주변에 대규모 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않으나, 소규모 공장 및 창고가 혼재되어 있어 일부 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 한OOOOOOO입니다.

건축물대장상 2017년 1월 신축 허가, 2018년 6월 사용 승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 다세대주택 중 1층 101호입니다.

등기부등본상 소유권 변동 및 근저당, 압류, 강제경매 등의 권리 내역이 확인됩니다.

말소기준권리(을3, 근저당, 2023.07.21)보다 선순위 권리는 없는 것으로 보입니다.

주요 권리 사항은 다음과 같습니다.

* 등기부상 최종운 임차인의 주택임차권(을4)이 등기되었으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황에 기재된 우지민 씨는 전입일자(2024.07.10)보다 확정일자(2024.06.19)가 빠르며, 대항력이 없습니다. 보증금 20,000,000원, 차임 700,000원입니다.

* 임차인 최종운 씨는 전입일자(2022.03.25)보다 확정일자(2022.03.02)가 빠르며, 대항력이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 보증금 240,000,000원, 차임 0원입니다.

* 물건명세서 참고사항에 따르면, 2026년 6월 22일자로 주택임차권의 승계인인 한국주택금융공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 등기부상 최종운 임차인의 주택임차권 또한 말소 예정으로 확인됩니다.

* 이에 따라, 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

1.3. 상권분석

본 건은 지월리 내 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

최근 주변 지역의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과,

2026년 5월에 거래된 60.83㎡ 면적의 다세대주택이 17,600만원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 970만원 수준입니다.

2026년 5월에 거래된 91.54㎡ 면적의 다세대주택이 16,000만원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 577만원 수준입니다.

2026년 5월에 거래된 68.085㎡ 면적의 다세대주택이 10,800만원에 거래되었으며, 이는 3.3㎡당 약 494만원 수준입니다.

본 건의 건물 면적(61.80㎡)과 유사한 2021년 준공 건물의 실거래가(17,600만원)를 고려할 때, 본 건의 시세는 약 1억 7천만 원대 전후로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 분포되어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 주변 지역의 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 주거환경: 다세대주택이 밀집된 주거 지역으로, 기본적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트 구조의 건물이며, 기본적인 위생/급배수, 개별난방, 소방, 승강기, 공동현관 보안 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 감정가와 실거래가 괴리: 감정가 275,000,000원 대비 주변 시세가 약 170,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 파악되어, 감정가와의 괴리가 상당합니다. 이는 유찰 가능성을 시사하나, 경쟁 입찰 시에는 시세보다 높은 가격으로 낙찰될 위험도 존재합니다.

* 토지 이용 규제: 계획관리지역, 성장관리구역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하며, 일부 제한사항(가축사육제한, 배출시설설치제한 등)이 있습니다.

* 채권자 현황: 강제경매 채권자가 한국주택금융공사로, 채권액(274,080,062원)이 감정가에 근접하여 채권 만족도가 낮을 경우 추가적인 경매 신청 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 기타사항: 임대 관계 미상으로, 실제 점유 현황 및 상태 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 초월읍 지월리에 위치한 다세대주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 분석됩니다.

모든 임차인의 권리가 말소될 예정이며 인수 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 주변 실거래가 분석 시 약 1억 7천만원~1억 8천만원 선의 시세를 형성하고 있어, 감정가와의 차이가 상당한 점은 주요 고려 사항입니다.

향후 경매 진행 시 유찰 가능성을 염두에 두고, 실거래가 수준을 반영한 합리적인 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 없음: 임차인의 대항력이 모두 소멸되어 인수해야 할 보증금이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 잠재적 시세 차익: 감정가 대비 현저히 낮은 실거래가를 고려할 때, 시세보다 저렴하게 취득할 경우 향후 시세 상승에 따른 차익을 기대할 수 있습니다.

* 활발한 개발 지역: 광주시 일대는 지속적인 개발 및 교통망 확충이 이루어지고 있어 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 다세대주택의 최근 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적 및 연식의 주택이 1억 7천만 원대 ~ 1억 8천만 원대에서 거래되고 있습니다.

이에 따라, 본 건의 시장 가치는 약 1억 7천만 원 ~ 1억 8천만 원 수준으로 추정됩니다.

감정가(275,000,000원) 대비 시세가 현저히 낮으므로, 본 건은 첫 경매 기일에 유찰될 가능성이 높으며,

향후 유찰된 기회를 활용하여 시장가에 근접한 가격으로 취득하는 전략을 고려할 수 있습니다.

보수적인 관점에서, 시세 범위 내에서 합리적인 목표 입찰가를 설정하는 것이 바람직합니다.

목표 입찰가: 160,000,000원 ~ 180,000,000원

(위 금액은 시세 분석을 바탕으로 한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.