나이스옥션 법원경매 여주 2025타경723 [1] 경기도 이천시 부발읍 신하리 174-4 1동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화담 · 평가일 2025.07.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 신하리 소재 ""OB맥주 이천공장"" 동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 공동주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 제반
대중교툥상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스틸기와지붕 4층 건 내 제3층 302로서
(사용승인일: 2018.06.08)

외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호 마감임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택)으로서 이용중임. (거실, 방3, 욕실2, 주방및식당, 현관 등)

설비내역

급·배수설비, 위생설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별난방설비, 공동현관보안시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 자연취락지구 , 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 여주지원 2025타경723 (1)

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 이천시 부발읍 신하리 174-4 1동 3층 302호

건물 용도: 도시형생활주택

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

건축물 정보: 철근콘크리트구조 스틸기와지붕 4층 건물 내 3층 302호 (사용승인일: 2018.06.08)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 159,000,000원

토지 면적: 55.75㎡ (약 16.87평)

건물 면적: 47.78㎡ (약 14.45평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 이천시 부발읍 신하리 소재 "OB맥주 이천공장" 동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 공동주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 중로1류(폭 20m~25m) 저촉 지역입니다.

가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권보존 등기: 2018.06.22 (박근현 외 1명)

말소기준권리: 2024.08.19 수원지방법원 2024카단10924 (대한토지신탁주식회사 가압류)

주요 권리: 을구 1순위 주택임차권 (이종현, 150,000,000원) - 인수 대상

강제경매 개시 결정: 2025.03.17 (이종현, 150,000,000원) - 말소 예정

등기부채권 총액: 294,356,270원

3.2. 임차인 현황

임차인: 이종현

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-03-09

확정일자: 2023-02-23

배당신고일자: 2025-03-17

대항력: 있음 (인수 대상)

3.3. 권리분석 요약

가장 중요한 권리는 선순위 주택임차권 (을구 1순위)으로, 보증금 150,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

해당 임차인은 채권자로서 본 경매를 신청했으며, 전입일자 및 확정일자를 갖추고 있어 대항력을 보유하고 있습니다.

배당에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않으면, 잔액을 매수인이 인수해야 하므로 각별한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

인근에 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 기본적인 생활 편의 시설 이용은 가능합니다.

4.2. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 유사한 시기(2017년~2022년)에 건축된 다세대 주택의 경우 ㎡당 약 230만원에서 320만원 수준으로 거래되었습니다.

본건과 유사한 면적(약 14.45평) 및 건축 연도(2018년)를 가진 "그레이스빌"의 2026년 4월 매매가 160,000,000원 (약 319.5만원/평)이 가장 근접한 시세로 판단됩니다.

따라서 본건의 현재 시세는 약 160,000,000원 내외로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 상태 및 편의시설

본건은 2018년 6월 사용승인된 철근콘크리트 구조의 도시형생활주택입니다.

내부 이용 상태는 거실, 방 3개, 욕실 2개, 주방 등으로 구성되어 있습니다.

급·배수, 위생, 소화전, 승강기, 개별난방, 공동현관 보안 시설 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의 시설

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

주변 환경은 주택, 공장, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

주변에 OB맥주 이천공장 등 산업시설이 위치해 있으며, 혐오시설 유무에 대한 명확한 정보는 없으므로 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 인수

가장 큰 리스크는 보증금 150,000,000원의 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 그 차액이 매수인에게 인수된다는 점입니다.

이는 매수인의 총 실질 부담액이 입찰가 외에 추가로 발생할 수 있음을 의미합니다.

6.2. 기타 권리 관계

등기부상 가압류 등 다수의 권리 관계가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 비교적 최근에 건축된 신축급 도시형생활주택으로, 입지 및 건물 상태는 양호한 편입니다.

그러나 150,000,000원의 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다.

이는 본 건의 투자 수익률 및 실질 매입가에 직접적인 영향을 미치는 주요 요인이므로, 인수되는 보증금의 정확한 금액을 사전에 파악하는 것이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

비교적 최근에 건축된 신축급 주택으로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

적절한 권리 분석과 리스크 관리를 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

주변 시세 대비 인수가격 조정 시 매력적인 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 159,000,000원이며, 주변 시세는 약 160,000,000원 내외로 추정됩니다.

매수인에게 인수되는 임차인의 보증금은 150,000,000원입니다.

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산해야 하므로, 감정가에서 인수 보증금을 차감하면 159,000,000원 - 150,000,000원 = 9,000,000원입니다.

이는 이론적인 계산값이며, 실제 입찰 시에는 임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제될 가능성(즉, 입찰가가 150,000,000원 이상일 경우)도 고려해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 9,000,000원 ~ 50,000,000원 사이에서 신중하게 결정 하는 것을 권고하며, 이는 매수인이 부담하게 될 총 실질 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세를 초과하지 않도록 고려한 금액입니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 권리 분석 및 배당 예상에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.