나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52528 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 3135 지앤느모란 6층 612호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상명감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 성남시 수정구 수진동 소재 '풍생중학교' 남동측 인근에 위치하며,
주위는 숙박업소, 오피스텔, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하며, 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 있는 등 전반적인
대중교통 사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 14층 중 6층 612호로서
외벽 : 외장석재, 몰탈위페인트 등
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 개별난방설비 및 소화전설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 업무시설 및 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 부지로 이용중임

인접 도로상태등

대상물건 북측과 남측으로 각각 약 50미터, 약 20미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류(폭 50m~70m)(주간선도로)
(접합),중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-06-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(2020-06-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사
기지 및 군사시설보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통
정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

귀 제시목록에 대상물건의 도로명 주소가 ‘경기도 성남시 수정구 산성대로 136’으로
표시되어 있으나 집합건축물대장(표제부, 갑)에는 '경기도 성남시 중원구 산성대로 136’
으로 표시되어 있으니 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52528 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 성남동 3135 지앤느모란 6층 612호

용도: 오피스텔

감정가: 153,000,000원

토지면적: 3.84㎡ (약 1.16평)

토지지분: 3.84㎡ (약 1.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.42㎡ (약 6.48평)

건물지분: 21.42㎡ (약 6.48평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2020년

건물명: 지앤느모란

총 층수: 14층

해당 층수: 6층

대지면적: 1028.4㎡ (약 311.10평)

연면적: 14277.36㎡ (약 4318.77평)

건축물 주용도: 업무시설 (실제 이용: 오피스텔)

1.1. 입지조건

주위 환경: 대상 물건은 경기도 성남시 수정구 수진동 소재 '풍생중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 숙박업소, 오피스텔, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 사정이 양호합니다.

토지 형상 및 이용 상태: 사다리형 토지로 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 대상 물건 북측과 남측으로 각각 약 50미터, 약 20미터 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(을구 2번)가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 다만, 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

말소기준권리: 수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2025타경52528)입니다.

임차인 현황:

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52528 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 성남동 3135 지앤느모란 6층 612호

용도: 오피스텔

감정가: 153,000,000원

토지면적: 3.84㎡ (약 1.16평)

토지지분: 3.84㎡ (약 1.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 21.42㎡ (약 6.48평)

건물지분: 21.42㎡ (약 6.48평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건축년도: 2020년

건물명: 지앤느모란

총 층수: 14층

해당 층수: 6층

대지면적: 1028.4㎡ (약 311.10평)

연면적: 14277.36㎡ (약 4318.77평)

건축물 주용도: 업무시설 (실제 이용: 오피스텔)

1.1. 입지조건

주위 환경: 대상 물건은 경기도 성남시 수정구 수진동 소재 '풍생중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 숙박업소, 오피스텔, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

교통 상황: 차량 출입이 가능하며, 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 사정이 양호합니다.

토지 형상 및 이용 상태: 사다리형 토지로 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 대상 물건 북측과 남측으로 각각 약 50미터, 약 20미터 도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 광로2류, 중로1류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서에 따르면, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권등기(을구 2번)가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 다만, 주택도시보증공사로부터 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

말소기준권리: 수원지방법원 성남지원의 강제경매개시결정(2025타경52528)입니다.

임차인 현황:

* 임차인: ZHANGYIYANG

보증금: 10,000,000원

차임: 750,000원

전입일자: 2025-06-16

확정일자: 2025-08-29

배당신고일자: 2025-09-04

대항력: 있음

비고: (특이사항 없음)

* 임차인: 임화란 (등기부상 '중국인')

보증금: 165,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-12-05

확정일자: 2022-11-09

배당신고일자: 2024-11-13

대항력: 없음 (임차인 현황 기준. 다만, 물건명세서에 따라 인수 가능성이 언급됨)

비고: (등기부상 주택임차권 말소 기록 있음)

등기부 요약:

* 소유권이전1번신탁등기말소 (알코리아주식회사) - 말소

* 주택임차권 (중국인, 165,000,000원) - 등기부상 말소, 물건명세서상 매수인 인수 가능성 언급

* 강제경매 (주택도시보증공사, 165,000,000원) - 말소기준권리

* 압류 (강동세무서장) - 말소

1.3. 상권분석

주변 시설: 숙박업소, 오피스텔, 상업시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 복합 상업지구입니다.

교통 접근성: 지하철역 및 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

도로 현황: 북측 50m, 남측 20m 도로에 접하여 차량 진출입 및 접근성이 우수합니다.

토지 이용 계획: 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

주거 환경: '풍생중학교' 인근에 위치하며, 주변에 다양한 상업 및 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

교육 환경: '풍생중학교' 등 교육시설이 인근에 있으며, 해당 지역이 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

교통 편의: 지하철역과 버스정류장이 가까워 시내 및 외곽으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: ZHANGYIYANG (보증금 10,000,000원, 월세 750,000원)의 보증금 인수 가능성이 있습니다.

인수 가능 임차 보증금: 임화란 (165,000,000원)은 물건명세서에 따라 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. HUG의 확약서 제출로 실제 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 최종 배당 결과 및 관련 서류 확인이 필수적입니다.

주소 불일치: 공부상 도로명 주소와 집합건축물대장 상 주소가 다르게 기재되어 있어(경기도 성남시 수정구 vs 중원구) 주의가 필요합니다.

특수 물건 정보: 대항력 있는 임차인, HUG 인수 조건 변경, 선순위 임차권 등의 정보가 있어 권리 분석 시 신중한 검토가 요구됩니다.

주변 혐오시설: 제공된 정보 및 추가 조사 결과, 물건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 성남시 중원구 성남동에 위치한 2020년에 준공된 신축 오피스텔 "지앤느모란"으로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인 ZHANGYIYANG의 보증금 10,000,000원은 낙찰 후 인수될 가능성이 있습니다.

임차인 임화란의 165,000,000원 임차 보증금은 물건명세서 상 인수 가능성이 언급되었으나, HUG의 확약서 제출로 인해 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점이 이를 뒷받침합니다.

주소 불일치 사항을 사전에 인지하고, 최종 낙찰가 결정 시 임차 보증금 인수 가능성 및 배당 결과를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물 (2020년 준공)으로 관리 상태 및 상품성이 우수합니다.

성남시 중심부의 역세권 오피스텔로, 뛰어난 교통 및 생활 편의 시설 접근성을 자랑합니다.

감정가는 최근 시세 범위를 반영하고 있으나, 임차 보증금 인수 리스크 해소 시 시세보다 저렴한 매입 기회가 될 수 있습니다.

향후 임대 수익 또는 시세 차익을 통한 투자 가치가 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 21.42㎡(약 6.48평) 오피스텔 매매 사례는 2026년 2월 24일 149,000,000원, 2026년 4월 18일 156,000,000원 수준입니다.

본 건의 감정가 153,000,000원은 최근 시세 범위 내에 있습니다.

예상 입찰가 산정:

가장 큰 변수는 대항력 있는 임차인 ZHANGYIYANG의 보증금 10,000,000원 인수 가능성입니다.

임화란 관련 보증금 165,000,000원은 '인수 보증금 합계: 0원' 및 HUG 확약서 제출로 인해 인수 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

따라서 ZHANGYIYANG 보증금 10,000,000원을 고려하여, 감정가 또는 그 이하 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 143,000,000원 ~ 153,000,000원 범위를 고려해 볼 수 있습니다. (ZHANGYIYANG 보증금 10,000,000원 인수 가정 시)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.