나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52539 [1] 경기도 하남시 망월동 1087 마들렌 2층 205호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 '미사역' 북서측 인근에 위치하며 주위는
주상복합아파트, 노변 근린생활시설, 하남종합운동장, 미사호수공원 등이 소재하여 제반
주위환경 양호함.

교통상황

남동측으로 도보 5분거리에 지하철 5호선 '미사역'이 소재하고, 인근의 간선도로변에
각종 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상13층건 내 2층 205호로서
외벽 : 치장타일 붙임 등 마감.
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설 (상가-음식점)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 엘리베이터설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 등고평탄한 토지로서 주상복합 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건까지 차량출입 가능하며 본건 남측, 서측, 동측으로 각각 노폭 약20미터, 15미터, 10미터
포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 소로1류(폭 10m~12m)(보행자전용
도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2014-10-14)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-14)
(접합),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택
지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비
계획법>, 공장설립제한지역<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황상 본건 상가로 '서울포차'라는 상호가 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경52539 (1)

* 소재지: 경기도 하남시 망월동 1087 마들렌 2층 205호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 602,000,000원

* 토지면적: 16.81㎡ (약 5.08평)

* 건물면적: 94.47㎡ (약 28.58평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매 (유동화 물건)

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

* 주의사항: 현황 본건 상가에 '서울포차' 상호 표시됨

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 6층 / 지상 13층 건물 중 2층 205호

* 이용상태: 근린생활시설 (상가-음식점)

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 엘리베이터 설비 등

* 총 건물 연면적: 약 14,939.33㎡ (약 4,519.34평)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 지하철 5호선 '미사역' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 주상복합아파트, 노변 근린생활시설, 하남종합운동장, 미사호수공원 등이 소재하여 전반적인 주위 환경이 양호합니다.

* 교통상황:

남동측으로 도보 5분 거리에 지하철 5호선 '미사역'이 위치하고 있으며, 인근 간선도로변에 각종 버스정류장이 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

* 건물 및 토지:

건축물은 철근콘크리트구조 지하 6층, 지상 13층 건물이며, 본건은 2층 205호입니다. 토지는 정방형의 등고평탄한 토지로서 주상복합 건부지로 이용 중입니다. 본건까지 차량 출입이 용이하며, 남측, 서측, 동측으로 각각 노폭 약 20미터, 15미터, 10미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

본건은 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속합니다. 또한 소로1류, 중로1류, 중로2류 도로에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등 관련 법규의 제한을 받고 있습니다.

3. 권리분석

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 경매구분: 부동산 임의경매 (유동화 물건)

* 말소기준권리: 국민은행 근저당 (2021-05-27, 479,400,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (없음)

* 임차인 현황:

* 임차인 1: 김혁진

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입(사업)일자: 2025-03-10

* 확정일자: 2025-03-10

* 배당신고일자: 2025-09-15

* 대항력: 없음

* 임차인 2: 박성수

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2024-01-19

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차인 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약:

* 신탁 등기 말소 (2018-05-21)

* 소유권 이전 (2018-05-21)

* 국민은행 근저당 (2021-05-27, 479,400,000원, 말소 예정)

* 지분 이전 (2021-06-04)

* 임의경매 개시 (2025-07-08, 유에이치케이제육차유동화전문유한회사, 말소 예정)

* 등기부채권 총액: 479,400,000원

* 주의사항: 본 건은 유동화 물건이며, 현황상 '서울포차'라는 상호가 표시되어 있습니다. 임차인 모두 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

* 입지: 지하철 5호선 미사역을 도보로 이용 가능한 역세권 상가입니다.

* 주변 환경: 주상복합아파트 단지가 밀집해 있어 풍부한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 업종: 현재 근린생활시설(음식점)로 이용 중이며, '서울포차'라는 상호로 영업 중에 있습니다.

* 잠재력: 하남종합운동장, 미사호수공원 등 공공시설이 인접해 있어, 방문객 및 이용객을 통한 추가적인 유동인구 발생이 기대됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 미사역을 편리하게 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 접근성이 우수합니다.

* 편의시설: 주변 주상복합단지 내 상업시설 및 다수의 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

* 여가/문화: 하남종합운동장, 미사호수공원 등이 인접하여 쾌적한 생활 및 여가 활동이 가능합니다.

* (주변 학교, 병원 등 기타 생활 편의시설에 대한 정보는 제공된 자료에 포함되어 있지 않습니다.)

6. 잠재적 리스크

* 유동화 물건: 본건은 유동화 물건으로, 경매 절차 진행 중 채권 또는 채무 관련 추가적인 변동 사항이 발생할 가능성이 있습니다.

* 임차인 명도: 현재 파악된 임차인 모두 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 협상 과정이 발생할 수 있습니다.

* 현황 영업: '서울포차'라는 상호로 현재 영업 중인 관계로, 명도 협상 시 임차인의 영업권 관련 고려사항이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 중심상업지역 외에도 가축사육제한구역, 공장설립제한지역, 과밀억제권역 등 다양한 개발 및 행위 제한 사항이 존재하므로, 향후 건물 이용이나 재건축 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 주변 시설: 외부 지도 검색 및 주변 시설 조사 결과, 제공된 정보 상으로는 혐오 시설이나 현저히 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 실제 투자를 고려하신다면 반드시 현장 방문을 통해 주변 환경을 면밀히 확인하시기 바랍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 미사역 초역세권에 위치한 근린상가로서, 우수한 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있어 투자 가치가 높다고 판단됩니다. 현재 감정가는 6억 2백만원이며, 등기부상 말소기준권리인 국민은행 근저당 외에는 특별한 권리 문제는 없는 것으로 보입니다. 유동화 물건이라는 점과 현 임차인의 권리관계를 정확히 분석하고, 명도 가능성을 신중하게 검토하는 것이 중요합니다. 현황 '서울포차'로 운영되고 있는 상가로서, 정상적인 임대 수익 창출 또는 시세차익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 미사역을 도보로 이용 가능한 최상의 역세권 입지를 자랑합니다.

* 대규모 주상복합아파트 단지와 인접하여 안정적인 고정 고객층 확보가 용이합니다.

* 공원, 운동시설 등 인접하여 쾌적한 환경을 제공하며, 추가적인 유동인구 발생을 기대할 수 있습니다.

* 근린생활시설로서 꾸준한 임대 수익 창출이 기대되는 물건입니다.

* 감정가를 면밀히 검토하여 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 임차인 보증금이 0원입니다.

경매의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 수익성 및 미래가치 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 단순히 감정가나 채권 총액만을 기준으로 산정하기보다는, 최근 주변 상가 거래 사례 및 임대 시세, 예상 수익률 등을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 일반적으로 경매에서 입찰가는 감정가의 80% ~ 120% 범위에서 결정되는 경우가 많으나, 본 건의 경우 시세 및 잠재 가치를 고려하여 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.