나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56574 [1] 경기도 수원시 장안구 송죽동 462 동진맨션아파트 2동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 송죽동 소재 '송죽초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬라브지붕 지하1층 / 지상15층 건물 내 제2층 제202호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등,
창호 : 하이새시 마감 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 및 도시가스에 의한 지역난방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 아파트 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 경유하여 외곽 공도에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(송죽초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(송죽초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미상임.
(2) 기타 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호

수원지방법원 2025타경56574 (1)

경매구분

부동산강제경매

채권자

김

1.2. 물건 현황

소재지

경기도 수원시 장안구 송죽동 462 동진맨션아파트 2동 2층202호

용도

아파트

매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 면적

32. 21㎡ (약 9.74평)

건물 전용 면적

84. 93㎡ (약 25.69평)

건물 공급 면적

약 105.00㎡ (약 31.76평) (일반적인 전용면적 대비 공급면적 비율 적용)

1.4. 감정가

감정가

387,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 장안구 송죽동 소재 '송죽초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

단지 내 도로를 경유하여 외곽 공도에 접하고 있어 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 규제

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다.

인접 도로로는 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m)가 접하고 있습니다.

그 외 가축사육제한구역, 상대보호구역(송죽초등학교), 절대보호구역(송죽초등학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 분석

말소기준권리: 2025년 7월 16일 접수된 김지현 강제경매 (수원지방법원 2025타경56574) 등기입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 상 지상권 등 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 사항

임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

주의사항:

임차인 현황 조사 결과, 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유하고 있는 임차인이 있을 경우 권리 관계를 재확인하고 명도에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

4. 주변 환경 분석 (상권 및 생활 정보)

4.1. 생활 편의시설

* 인근에 대형마트(홈플러스 등) 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 편리한 생활이 가능합니다.

* 수원시립도서관 등 문화 시설 이용이 용이합니다.

4.2. 교육 시설

* 본건 북서측 인근에 송죽초등학교가 위치하며, 이는 상대 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 수원교육지원청, 경기도교육청이 인근에 있어 교육 관련 기관 접근성이 좋습니다.

4.3. 주변 시설

* CGV 등 상업 및 문화 시설 이용이 편리합니다.

* 수원화성박물관, 팔달문 등 역사 문화 유적지와도 인접해 있습니다.

4.4. 혐오시설 유무

* 주변 지역 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등은 확인되지 않았습니다.

* 인근에 산책로 및 공원이 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 및 명도 관련 리스크

* 임대차 관계가 미상이고 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있어, 실제 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 저항이 발생할 수 있습니다.

5.2. 물건 자체 노후 및 하자 가능성

* 본건 아파트의 사용승인일이 1990년으로, 약 30년 이상 경과한 노후 아파트이므로 내부 설비의 노후화, 균열, 누수 등 예상치 못한 하자가 발견될 수 있으며, 이에 따른 수리비가 발생할 수 있습니다.

5.3. 주변 환경 관련 리스크

* 토지 이용 계획 상 과밀억제권역 등 일부 도시계획적 제한사항이 존재합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 수원시 장안구 송죽동에 위치한 동진맨션아파트 경매 건으로, 초등학교와 주요 교육기관이 인접하여 교육 환경이 우수합니다. 또한, 대중교통 및 차량 접근성이 양호하며, 주변에 다양한 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 요건을 충족합니다. 권리 분석상 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정이므로 인수할 등기부상 부담은 없습니다. 다만, 임대차 관계가 명확하지 않아 명도 진행 시 주의가 필요하며, 아파트 자체의 노후도를 감안하여 수리비 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 전반적으로 실수요자 및 투자자 모두에게 고려해볼 만한 물건으로 판단됩니다.

7. 투자 포인트

* 수원시 장안구 중심 지역 내 비교적 합리적인 감정가로 취득 기회.

* 초등학교 등 교육 인프라와 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있어 실수요자 선호도 높음.

* 교통이 편리하여 직주근접 수요 확보 가능.

* 말소기준권리 이후 권리 소멸로 권리관계가 명확한 편.

8. 예상 입찰가 산정

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 387,000,000원을 기준으로 하되, 최근 실거래가 및 유사 물건의 시세 동향을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

주변 시세 조사 결과, 유사 면적(전용 84㎡)의 동진맨션아파트가 최근 3억 5천만 원에서 3억 9천만 원 범위에서 거래된 것으로 파악되었습니다.

따라서, 인수 보증금이 없는 점과 명도 리스크를 감안하여, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다. (예상 입찰가는 시장 상황 및 현장 조사를 통해 재검토 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.