나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1364 [1] 경기도 수원시 장안구 파장동 422-21 성도빌라 1층가동호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 창조 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 파장동 소재 ""수일중학교"" 남서측 인근에 위치하는 부동산으로, 주위는 다세대,연립,근린생활시설, 아파트, 각급 학교 등이 소재하여 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상3층 건물중 1층 가동호로서, 현황 201호임.

외벽: 벽돌마감
창호: 샷시창호임.
내벽: 벽지 및 타일마감 등임.

(사용승인일자:1988.11.12)

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

도시가스 설비, 급배수 위생설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 평지로, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(수일중학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(수일초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

제시목록 및 공부상 1층 가동호 이나, 현황 ""201호""로 표기 및 통용되고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

공부상 '1층 가동호'이나, 현황 '201호'로 표기 및 통용되고 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경1364(1) 사건번호의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 장안구 파장동 422-21 성도빌라 1층 가동호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 115,000,000원이며, 토지면적은 23.75㎡(약 7.19평), 건물면적은 40.09㎡(약 12.13평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

채권자는 국OOO이며, 본건의 사용승인일자는 1988년 11월 12일입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 수원시 장안구 파장동 소재 "수일중학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대, 연립, 근린생활시설, 아파트, 각급 학교 등이 소재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건 또한 보통입니다.

건물은 북동측으로 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2018년 5월 30일 접수된 국민은행 근저당권(을3)입니다.

등기부상 소유권 이전 내역은 1989년 3월 4일 이인옥, 2018년 5월 30일 김현식에게 이루어졌습니다.

근저당으로는 국민은행(말소기준권리, 2018년 5월 30일, 39,600,000원)과 주식회사티플레인대부(말소, 2024년 7월 2일, 22,100,000원)가 있었습니다.

본 경매는 국민은행의 신청으로 개시되었으며(2025년 6월 19일 접수, 37,202,693원), 이는 말소 처리되었습니다.

등기부채권 총액은 61,700,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 등기되어 있으나, 집합건물 등기부요약 상 별도의 지상권 정보는 확인되지 않습니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 보증금이나 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우, 낙찰자가 명도 부담을 지게 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 파장동 지역은 다세대, 연립주택 등이 밀집한 주거지역으로, 학교 및 근린생활시설이 인접해 있어 일반적인 생활 상권을 형성하고 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 시세가 형성되어 있습니다 (2026년 6월 기준):

* 나경캐슬(B동): 2016년 준공, 전용면적 42.93㎡, 2층, 21,500만원. (평당가 약 165.5만원)

* 동방빌라(571-16): 1991년 준공, 전용면적 48.14㎡, 지하층, 14,000만원. (평당가 약 96.1만원)

* 진주맨션5동: 1991년 준공, 전용면적 33.07㎡, 3층, 21,800만원. (평당가 약 218만원)

본건 성도빌라(1988년 준공)는 40.09㎡(약 12.13평)의 면적을 가지고 있습니다.

최근 매매가격을 고려할 때, 본건의 준공 연도(1988년)를 감안하면 1991년 준공된 동방빌라(14,000만원)와 시세가 유사하거나 약간 높은 수준에서 형성될 가능성이 있습니다. 진주맨션5동의 높은 평당가는 면적 및 내부 상태, 층수 등 개별 요인에 따른 차이로 보입니다.

1.4. 생활정보

본건은 수원시 장안구 파장동에 위치하여 "수일중학교"와 "수일초등학교" 등 교육시설이 인근에 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

주변에 다세대, 연립, 근린생활시설, 아파트 등이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

제공된 정보만으로는 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1988년에 건축된 건물로, 향후 유지보수 및 리모델링 필요성이 제기될 수 있습니다.

공부상 주소와 현황 불일치: 공부상 '1층 가동호'이나, 현황 '201호'로 통용되는 점은 등기부나 행정 처리 시 혼선으로 이어질 수 있는 주의사항입니다.

토지이용계획상 제한: 본건은 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교 인근), 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축이나 개발에 있어 제약이 있을 수 있습니다.

임대관계 미상: 임대관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 및 권리 인수 문제가 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있으나, 추가 확인 필요)

1.6. 종합 의견

본건은 수원시 장안구 파장동에 위치한 다세대주택으로, 학교와 주거시설이 인접하여 주거 입지로는 무난합니다.

1988년 준공된 건물로 연식이 있으나, 감정가 1억 1,500만원은 최근 주변 시세와 비교했을 때 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

다만, 공부와 현황의 불일치, 건물 노후화, 미상 임대관계 등은 투자 전 신중한 검토가 필요한 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

주거지역 내 위치: 안정적인 수요가 기대되는 주거지역에 위치하고 있습니다.

감정가 대비 시세 경쟁력: 주변 신축 빌라에 비해 감정가가 낮아 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

권리관계 명확성: 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸되어 권리 분석이 비교적 간단합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가 115,000,000원(약 287만원/㎡)은 1991년 준공된 동방빌라(약 290.8만원/㎡)와 유사한 수준입니다.

최근 매매 사례 중 1991년 준공된 동방빌라는 48.14㎡에 14,000만원, 33.07㎡에 21,800만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건(40.09㎡)의 연식(1988년)을 고려하면, 동방빌라의 가격대를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

다만, 진주맨션5동(1991년, 33.07㎡, 21,800만원)의 거래가는 다소 높게 형성되어 있어, 내부 상태나 입지 조건에 따라 가치 상승 가능성도 존재합니다.

신축 건물인 나경캐슬(2016년, 42.93㎡, 21,500만원)과는 가격 차이가 크게 납니다.

본건의 경우, 임대 관계 미상 등의 리스크 요소를 감안하더라도, 감정가 수준에서 경쟁이 치열할 것으로 예상됩니다.

따라서, 입찰가는 1억 2천만원에서 1억 4천만원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 추가 고려사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.