나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56899 [1] 경기도 화성시 석우동 33-2 석진블루체오피스텔 12층1209호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반월동 소재 '화성일반산업단지' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상12층 건 내 제12층 제1209호로서,

외벽: 석재 붙임 마감 등,
창호: 새시 창호 임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형의 토지로서, '오피스텔' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지 북동측, 남동측 및 남서측으로 공히 왕복 2차선 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

대항력과 우선변제권 있는 임차인 있음. 매각대금으로 임차인의 임차보증금 전액 변제되지 않으면 매수인이 임차보증금 잔액을 인수함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경56899 (1)

소재지: 경기도 화성시 석우동 33-2 석진블루체오피스텔 12층1209호

용도: 오피스텔 (주거용)

감정가: 72,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤

1.2. 면적

토지면적: 6.89㎡ (약 2.08평)

토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물면적: 19.86㎡ (약 6.01평)

건물제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 경기도 화성시 반월동 소재 '화성일반산업단지' 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 오피스텔 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용 중입니다.

대지 북동측, 남동측 및 남서측으로 왕복 2차선 도로와 각각 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획

근린상업지역, 지구단위계획구역(화성동탄(1)), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

본 건은 소유권 이전, 신탁 등기 말소, 근저당권(말소기준권리, 1,500,000,000원), 압류(용인세무서장, 체납징세), 가압류(지네스산업, 305,412,300원), 강제경매(윤 , 65,000,000원) 등이 등기되어 있으며, 최종적으로 등기부채권 총액은 1,805,412,300원입니다.

매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 윤

* 보증금: 65,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업자 등록일: 2021-12-27

* 확정일자: 2021-12-30

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인은 채권자 윤 와 동일인으로 추정되며, 대항력과 우선변제권을 보유하고 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본 건은 근린생활시설 및 다수의 오피스텔과 혼재된 지역에 위치하여, 오피스텔의 기본적인 임대 수요는 확보될 수 있는 입지입니다.

근린상업지역으로 분류되어 상업 활동이 가능한 지역입니다.

4.2. 산업단지 인접 효과

'화성일반산업단지'와 인접해 있어, 해당 산업단지 근로자 및 관련 업종 종사자를 대상으로 한 임대 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주위 근린생활시설 및 상업지역으로 분류되어 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이할 것으로 판단됩니다.

5.2. 건물 정보

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하3층/지상12층 건물 내 제12층 제1209호로,

외벽: 석재 붙임 마감 등, 창호: 새시 창호로 마감되어 있습니다.

내부에는 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 보증금

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 윤 의 보증금 65,000,000원입니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 매각대금으로 임차인의 임차보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 임차보증금 잔액을 인수해야 합니다.

본 건의 감정가(72,000,000원) 및 최근 시세(50,000,000원 ~ 60,000,000원)를 고려할 때, 매각으로 임차인 보증금이 전액 변제되지 않을 가능성이 높습니다.

6.2. 기타 사항

* 채권총액이 감정가를 크게 상회하므로, 경매 취하 가능성은 낮습니다.

* 임대 관계 미상으로, 현재 실제 점유 및 임대 상태 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 건은 화성일반산업단지 인근 근린상업지역에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성은 무난한 수준입니다.

주요 권리관계는 대부분 말소될 예정이나, 대항력 있는 임차인 윤 의 보증금 65,000,000원에 대한 인수 부담이 가장 큰 잠재적 리스크입니다.

매수인은 이 인수 부담을 충분히 인지하고 입찰가 산정에 신중해야 합니다.

현 시세와 감정가를 고려한 합리적인 입찰이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 화성일반산업단지 배후 수요: 인접한 산업단지 근로자 및 관련 업종 종사자를 대상으로 한 꾸준한 임대 수요 기대.

* 편리한 교통 및 생활 인프라: 차량 접근성 우수, 주변 근린생활시설 이용 편리.

* 근린상업지역: 상업 활동이 가능한 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 최근 실거래가(50,000,000원 ~ 60,000,000원) 및 감정가(72,000,000원)를 종합적으로 고려하여 산정되었습니다.

현 시세 수준과 인수 보증금 부담 리스크를 감안할 때, 예상 입찰가는 62,000,000원 선으로 제안합니다.

이는 최저 입찰가 대비 높은 금액이며, 보수적인 관점에서 책정된 가격입니다.

다만, 본 입찰가로 낙찰될 경우에도 임차인 보증금 65,000,000원 중 매각대금으로 충당되지 않는 잔액은 매수인이 인수하게 될 위험이 존재하므로, 이에 대한 면밀한 분석 및 추가적인 자금 계획이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.