나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33937 [1] 경기도 부천시 원미구 도당동 48-2 아임빌 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 ""도당중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브지붕 5층건내 제4층 제401호로서
외벽 : 치장타일붙임 등 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대주택(도시형생활주택-단지형다세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)
＜가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률＞, 항공표면＜공항시설법＞, 상대보호구역
＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경33937 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 도당동 48-2, 아임빌 4층 401호

* 토지 면적: 24.86㎡ (약 7.52평)

* 토지 지분: 24.865㎡ (약 7.52평)

* 건물 면적: 39.26㎡ (약 11.88평)

* 건물 지분: 39.26㎡ (약 11.88평)

1.2. 건물 및 토지 정보

* 용도: 도시형생활주택 (다세대주택-단지형다세대)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 철근콘크리트 평슬라브지붕 5층 건물 내 제4층 제401호

* 토지 이용 현황: 주택건부지

* 토지 이용 계획: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 항공표면, 상대보호구역, 과밀억제권역

1.3. 매각 정보

* 감정가: 150,000,000원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 경기도 부천시 원미구 도당동 소재 "도당중학교" 동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대 및 단독주택, 소규모 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능합니다.

* 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

* 집합건물 등기부 요약 상 본건의 말소기준권리는 2025년 07월 10일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(갑4)입니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 5번 주택임차권등기입니다.

* 이는 임차인이 임차보증금 전액을 변제받지 못할 경우에 한하여 인수될 수 있습니다.

* 말소기준권리인 갑4(강제경매) 및 그 이전의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 분석

* 임차인 1: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-02-15

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 미상이나, 대항력이 있는 임차인이므로 주의가 필요합니다.

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (이 )

* 보증금: 147,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-21

* 확정일자: 2021-05-17

* 배당신고일자: 2023-07-11

* 대항력: 있음

* 말소기준권리 상 주택임차권(을5)은 '인수'로 기재되어 있으며, 이는 해당 임차보증금 147,000,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성이 높음을 시사합니다. (제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상이하여 면밀한 확인이 필요합니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

* 본건과 유사한 면적(약 39.24㎡)의 다세대주택이 2026년 3월 13일 90,000,000원에 거래되었습니다.

* 다른 면적(약 35.04㎡)의 다세대주택은 2026년 3월 8일 80,000,000원에 거래되었습니다.

* 비교적 큰 면적(약 56.62㎡)의 다세대주택은 2026년 3월 12일 124,000,000원에 거래되었습니다.

* 최근 거래 사례를 볼 때, 본건과 유사한 면적의 시세는 약 90,000,000원 내외로 파악됩니다.

4.2. 임대/매매 동향

* 주변 지역은 다세대주택 및 도시형생활주택이 주를 이루는 주거 지역으로, 꾸준한 거래가 이루어지고 있습니다.

* 하지만 본건의 경우, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부가 시세에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 도당중학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* "상대보호구역"에 해당하여 교육 환경 보호 구역 내에 있습니다.

5.3. 기타

* 건축물대장 상 건물 사용승인일은 2015년 01월 23일입니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(주택도시보증공사, 이 )의 보증금 147,000,000원 인수 가능성입니다.

* 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 낙찰자는 해당 금액을 인수해야 하므로, 실제 매입 비용이 예상보다 크게 증가할 수 있습니다.

* 임차인 박 의 경우, 보증금 및 차임이 미상이나 대항력이 있어 잠재적인 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

* 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 등기부 상 '인수' 기재가 상이하여, 정확한 인수 조건 및 금액에 대한 추가 확인이 필수적입니다. 이로 인한 불확실성이 존재합니다.

* 감정평가액(150,000,000원) 대비 최근 시세(약 90,000,000원)가 낮은 편이며, 이는 예상보다 낮은 가격에 낙찰될 가능성 또는 권리관계로 인한 낙찰가 하락 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 도당동에 위치한 도시형생활주택으로, 최근 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보입니다. 특히, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 147,000,000원을 인수해야 할 가능성이 높아, 실제 투자 수익률을 계산할 때 매우 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금 외에도 미상인 임차인 정보로 인한 불확실성이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 입지가 주거지대이며, 기본적인 교통 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 최근 유사 면적의 실거래가를 바탕으로 시장 가격을 파악할 수 있습니다.

* 선순위 임차인의 보증금 인수 문제를 해결하거나, 매우 낮은 가격에 낙찰받을 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다. (현 시세 대비 인수 보증금 부담이 크므로, 매우 낮은 낙찰가에만 해당)

9. 예상 입찰가

* 본건과 유사한 면적(약 39.24㎡)의 최근 매매가가 90,000,000원임을 고려합니다.

* 제공된 정보에 따르면 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 등기부 상 '을5 주택임차권'의 '말소: 인수' 표기는 147,000,000원의 보증금 인수 가능성을 강하게 시사합니다.

* 만약 147,000,000원의 보증금 인수 의무가 낙찰자에게 전가된다면, 순수 부동산 가치(약 90,000,000원)를 고려할 때 수익을 내기 어려운 구조입니다.

* "예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 부동산 자체의 시장 가치에 기반하여 산정합니다.

* 현재 시장 가격(90,000,000원)을 기준으로, 권리관계로 인한 위험성을 감안하여 보수적으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 72,000,000원 ~ 85,000,000원

* 주의: 상기 예상 입찰가는 인수 보증금 147,000,000원을 제외한 부동산 자체의 가치와 위험 요소를 고려한 가격이며, 실제 낙찰 후 임차인과의 협상 또는 배당 결과에 따라 최종적인 매입 비용은 달라질 수 있습니다. 임차인 보증금 인수 조건에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.