나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33922 [1] 경기도 부천시 원미구 상동 500-4 다정한마을 2112동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HR · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 상동 소재 ""상인초등학교"" 북동측에 위치하며, 주변은 아파
트단지, 체육시설, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주변 환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철7호선('상동역')이 소재하는 등
대중교통 여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 24층 건물내 제4층 제401호로서,
(사용승인일:2002.09.24)

외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 샷시창호 등으로 조사됨.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고평탄한 가장형의 토지로서, 현황 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결 됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(상동지구 지구단위계획구역) , 대로2류(폭 30m~35m)(
접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구
역(사랑샘유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호
구역(상인초)(기타사항은부천교육지원청에문의)<교육환경보호에관한법률>)<교육환경 보호에
관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역(상인초병설유)(기타사항은부천교육지원청에문의))<
교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중원고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관
한 법률>, 절대보호구역(사랑샘유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과
밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개
선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33922 (1)

소재지: 경기도 부천시 원미구 상동 500-4, 다정한마을 2112동 4층 401호

용도: 아파트

감정가: 667,000,000원

토지면적: 52.58㎡ (약 15.91평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 이OO

특이사항: 중복사건, 유동화물건

건축물 현황: 2002년 9월 24일 사용승인된 철근콘크리트 경사지붕 24층 건물 중 4층 401호 (건물 총 24층)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 원미구 상동 소재 '상인초등학교' 북동측 인근에 위치함.

* 주위환경: 아파트단지, 체육시설, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거 환경은 양호한 편임.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 '상동역'이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준임.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 김은희 외 1명 (2003-02-06), 최미진 (2018-04-26), 이승교 (2020-08-14, 매매 505,000,000원)

* 근저당: 하나은행 (2020-08-14, 256,190,000원, 말소기준권리), 하나은행 (2020-08-14, 77,000,000원, 말소), 주식회사아람누리대부 (2024-07-19, 315,000,000원, 말소), 메리츠캐피탈주식회사 (2024-07-31, 315,000,000원, 질권 설정, 말소)

* 강제경매: 이해준 (2025-07-11, 25,000,000원, 말소), 고천득 (2025-07-17, 20,000,000원, 말소)

* 가압류: 김호근 (2025-07-29, 20,000,000원, 말소)

* 임의경매: 주식회사아람누리대부 (2025-09-25, 말소)

* 총 채권액: 668,190,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상. 금액이 미상인 보증금이나 차임이 있는 임차인이 있을 수 있으므로 주의가 필요함.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 밀집한 주거 중심 지역임.

* 상동역을 중심으로 한 상업 및 업무 기능도 일부 발달하여 다양한 부동산 거래가 이루어지는 지역적 특성을 보임.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 상인초등학교, 상인초병설유치원, 사랑샘유치원, 중원고등학교 등이 인접하여 교육 환경이 우수함.

* 교통: 지하철 7호선 상동역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리함.

* 편의시설: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건 및 유동화물건으로, 경매 절차 진행이나 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 말소기준권리(하나은행 근저당, 2020-08-14)보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정이며, 인수되는 특별한 권리는 확인되지 않음.

* 토지이용계획상 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발 행위에 제한이 따를 수 있음.

* 상인초, 중원고 등 다수의 교육 시설 관련 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있어, 관련 법규 확인이 필요함. (부천교육지원청 문의 권장)

* 임대관계가 미상으로, 실제 임차인이 거주 중일 경우 명도 협상이 필요할 수 있으나, 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있어 금전적 부담은 없을 것으로 예상됨.

* 혐오시설 관련: 경기도 부천시 원미구 상동 500-4번지 일대 반경 1km 내에 대규모 쓰레기 소각장, 공장 단지, 유흥업소 밀집 지역 등 직접적인 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, '(한강)폐기물매립시설 설치제한지역'에 포함되어 있어 관련 시설 설치 가능성은 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 부천시 상동의 역세권 아파트로, 입지 및 교통 여건이 우수하며 교육, 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 건물은 2002년 사용승인으로 약 24년차를 맞이하고 있으나, 단지 관리 상태에 따라 거주 가치에 큰 영향을 미치지 않을 수 있음.

* 다수의 권리 관계가 복잡하게 설정되어 있었으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정이므로 권리상 안전성은 높은 편임.

* 임대관계 미상 및 일부 토지 이용 규제 등은 잠재적 리스크로 고려해야 할 부분임.

1.7. 투자 포인트

* 지하철 7호선 상동역을 이용 가능한 역세권 아파트로, 꾸준한 수요가 예상됨.

* 주변 학교와 생활 편의시설이 인접하여 실수요자의 높은 관심을 받을 수 있음.

* 전용면적 84.94㎡ (약 25.69평)은 수요층이 두터운 중소형 평형대로, 환금성이 양호할 것으로 기대됨.

* 적정 시세 분석 후, 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됨.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 667,000,000원임.

* 경매 절차 진행 상황, 현재 시장 상황, 유사 물건의 최근 낙찰가 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 함.

* 인수되는 보증금은 없으므로, 감정가 또는 현지 시세 대비 보수적인 접근을 권장함.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 반드시 선행되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.