나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510748 [1] 인천광역시 부평구 부평동 472-5 삼정그린빌 102동 2층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '굴다리오거리' 동측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 입지여건 무난한 편임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(1호선-부평역)이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물 내 제102동 제2층 제101호로서,
- 외벽 : 드라이비트 마감 등
- 창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임. (후첨""건물내부구조도""참조)

설비내역

기본적인 위생 설비 및 급배수 설비, 난방 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, ""공동주택"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 약 5M의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510748 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 472-5 삼정그린빌 102동 2층 101호

용도: 다세대주택

감정가: 120,000,000원

토지면적: 11.09㎡ (약 3.35평)

토지지분: 11.09㎡ (약 3.35평)

건물면적: 31.64㎡ (약 9.57평)

건물지분: 31.64㎡ (약 9.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

특이사항: HUG 인수조건 변경

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

대상 물건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '굴다리오거리' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지 및 각종 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

교통상황:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 1호선 부평역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용 및 도로상태:

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로 '공동주택' 건부지로 이용 중입니다. 남동측으로는 폭 약 5M의 포장도로와 접해 있어 차량 통행이 가능합니다.

토지 이용계획 및 제한상태:

해당 물건은 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 속해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경510748)이 말소기준권리이며, 등기부채권 총액은 120,000,000원입니다.

소유권:

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 기록이 여러 차례 확인됩니다. (갑11: 김혜지 외 3명, 갑15: 조현상, 갑17: 김설아, 갑18: 이상덕)

임차인 현황:

현재 임차인은 주택도시보증공사(이민규)로, 보증금 120,000,000원, 차임 0원입니다. 전입일자는 2021년 7월 30일, 확정일자는 2021년 7월 8일이며, 배당신고일자는 2023년 8월 18일입니다.

임차인의 대항력은 없습니다.

주택임차권:

을구 순위 15번으로 주택임차권이 등기되어 있으며, 권리 금액은 120,000,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 을구 순위 15번 주택임차권 등기이나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되었으므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수 보증금:

따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰받을 경우 인수해야 할 임차인 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

최근 실거래가 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대/연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월, 38.94㎡ 면적의 주택이 70,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 1,797,637원 수준입니다.

* 2026년 7월, 56.08㎡ 면적의 주택이 123,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 2,193,295원 수준입니다.

* 2026년 7월, 49.26㎡ 면적의 주택이 284,000,000원에 거래된 사례도 있으나, 면적 대비 가격이 높아 본건과의 직접적인 비교는 어려울 수 있습니다.

본건 물건 정보:

본건은 건물면적 31.64㎡ (약 9.57평)이며, 감정가는 120,000,000원입니다. 이를 3.3㎡당 가격으로 환산하면 약 3,792,668원으로, 위 실거래가 사례의 3.3㎡당 가격보다 현저히 높은 수준입니다.

건축물 정보:

대상 건물인 삼정그린빌은 2001년에 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 다세대주택입니다.

5. 생활정보

주거 환경:

대상 물건은 다세대주택, 연립주택, 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 주거 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

편의시설 및 교통:

인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 부평역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 또한, 차량을 이용한 진출입도 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

감정가와 시세의 괴리:

가장 큰 리스크는 본건의 감정가(120,000,000원)가 최근 유사 면적의 실거래가(3.3㎡당 약 180만~220만 원) 대비 현저히 높게 책정되었다는 점입니다. 31.64㎡ 면적 기준으로, 시세는 약 5,700만 원 ~ 7,000만 원 수준으로 추정되나, 감정가는 이를 크게 상회합니다. 따라서 시세보다 낮은 금액으로 입찰하여 수익을 확보하는 전략이 필요합니다.

토지 이용계획:

물건의 토지 이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

건축 연식:

건축된 지 약 20년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치한 다세대주택으로, 채권자는 주택도시보증공사이며 강제경매로 진행 중입니다. 권리 분석상 인수되는 임차인의 보증금이나 기타 부담 사항이 없어 권리 관계는 명확하고 안전한 편입니다. 특히, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 임차권 등기도 말소될 예정이므로, 인수 부담은 전혀 없습니다.

그러나, 본건의 감정가가 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정된 점은 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 주변의 유사 면적 또는 더 넓은 면적의 주택 실거래가가 3.3㎡당 약 180만~220만 원 수준인 반면, 본건 감정가는 3.3㎡당 약 379만 원 수준으로 높습니다. 따라서 입찰 시에는 이러한 시세와의 괴리를 충분히 인지하고, 시세에 기반한 합리적인 입찰가 산정이 매우 중요합니다.

8. 투자 포인트

권리관계 명확: 인수되는 임차 보증금 등 권리상 하자가 없어 안전하게 취득 가능합니다.

역세권 입지: 지하철 1호선 부평역이 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 지역 내 주요 상권 이용이 용이합니다.

향후 가치 상승 잠재력: 부평동 지역의 지속적인 개발 가능성과 상권 활성화에 따른 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 건물 전용 면적은 31.64㎡ (약 9.57평)입니다.

최근 인근 유사 면적의 실거래가 데이터를 분석한 결과, 3.3㎡당 약 180만 원에서 220만 원 수준으로 거래되었습니다. 이를 본건 면적에 적용하면 약 57,000,000원에서 70,000,000원 사이의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

본건의 감정가는 120,000,000원으로, 최근 실거래가 시세보다 약 1.7배에서 2.1배 가량 높은 수준입니다. 또한, 인수되는 권리가 없어 권리상 특별한 문제는 없습니다.

따라서, 이러한 시세와의 상당한 괴리를 고려하고, 안전한 권리 관계를 바탕으로 투자 가치를 확보하기 위해, 본건의 예상 입찰가를 약 75,000,000원으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가 시세의 상단 범위보다 소폭 높은 금액으로, 경쟁 입찰 상황을 감안하여 합리적인 수준으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.