나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510793 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 158-31 아르누보 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구청' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 업무시설(오피스텔), 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반입지여건은 보통시됨.

교통상황

대상물건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통편익은 보통시됨.

건물의 구조

대상물건 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제8층 제802호로서,
(사용승인일: 2018.11.06)
외벽: 몰탈위페인팅 마감 등.
창호: 알루미늄새시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 조사일 현재 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 노폭 약 20m, 북동측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

숭의동 158-31 :일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.

기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경510793 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 개시결정 등기 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상14층 건물 내 제8층 제802호

사용승인일: 2018년 11월 06일

1.2. 부동산 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 158-31, 아르누보 8층 802호

용도: 오피스텔

토지 이용: 대체로 사다리형 토지로서 업무시설 및 공동주택의 건부지로 이용 중

건물 이용: 오피스텔로 이용 중

인접 도로: 남서측 노폭 약 20m, 북동측 노폭 약 6m의 포장도로와 각각 접함

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 238,000,000원

토지 면적: 11.68㎡ (약 3.53평)

건물 면적: 71.85㎡ (약 21.74평) (전용면적)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '미추홀구청' 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 업무시설(오피스텔), 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 우리금융캐피탈 주식회사 가압류 (2023년 02월 03일 접수, 금 50,958,467원)

주요 말소/말소예정 권리: 주택임차권(김동준), 가압류(우리금융캐피탈), 압류(인천세무서장, 국민건강보험공단, 미추홀구), 강제경매(주택도시보증공사)

등기부채권 총액: 307,958,467원 (말소되는 권리 총액)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (대리인: 김동준)

보증금: 257,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022년 03월 11일

확정일자: 2022년 02월 24일

배당신고일자: 2024년 04월 01일

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경 관련

* 임차인: 송형규

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024년 12월 26일

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

임차인 중 대항력은 있지만 정보가 부족한 경우: 송형규 님은 보증금 0원, 차임 0원으로 확인되나, 확정일자 및 배당신고일자 정보가 없어 권리분석 시 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서 상 을구 순위 3번의 주택임차권등기는 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부 상 주택임차권(김동준) 또한 말소 처리되었습니다.

따라서 낙찰자는 별도의 임차인 보증금을 인수하거나 기타 권리를 승계하는 부담이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 인천광역시 미추홀구 숭의동 일대는 다세대주택, 오피스텔, 아파트 등 주거 시설과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 이에 따라 지역 주민을 기반으로 한 일상적인 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 동일 건물 실거래가 분석

본 물건과 동일 건물(아르누보) 내 전용면적 약 71.85㎡ 오피스텔의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

2024년 09월 30일 (4층): 118,100,000원

2024년 09월 30일 (5층): 122,100,000원

2025년 12월 03일 (10층): 136,010,000원

최근 실거래가 평균은 약 125,370,000원 수준입니다.

감정가 238,000,000원과 비교했을 때, 최근 실거래가가 현저히 낮은 수준으로, 감정가의 적정성 및 향후 시세 변동에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 편의시설

건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 화재 탐지 설비, 소화전 설비, 승강기, 도시가스에 의한 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

대상 물건 인근에는 인천숭의초등학교, 인화학교 등 교육 시설이 위치하고 있으며, 숭의공원 등 휴식 공간도 자리하고 있습니다. 또한, 미추홀구청 등 관공서와 신포국제시장, 롯데백화점 인하대점 등 상업 및 편의 시설 접근성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한사항

토지 이용 계획 상 방화지구, 시가지경관지구에 해당하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

6.2. 시장 변동성

최근 실거래가와 감정가 간의 큰 가격 차이는 향후 부동산 시장의 변동성에 따라 시세 재평가 및 가격 하락의 위험이 존재함을 시사합니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역은 주거 및 업무, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 통상적인 오피스텔 입지에 있어 문제가 될 만한 혐오시설은 현재까지 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 비교적 신축(2018년 사용승인) 오피스텔입니다. 권리 관계는 모두 소멸될 예정으로 낙찰자의 추가적인 인수 부담이 없어 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 다만, 최근 실거래가와 감정가의 상당한 괴리가 존재하므로, 이는 향후 투자 수익률 산정 및 입찰가 결정에 있어 가장 중요한 고려 요소가 될 것입니다. HUG 인수 조건 변경이라는 특이사항은 채권자(주택도시보증공사)의 개입과 관련된 것으로 보이며, 대항력 없는 임차인으로 인해 명도 상 큰 리스크는 없을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 상품성이 양호함.

* 권리 관계 말소로 인수 부담이 없어 명도 리스크 최소화.

* 인천 미추홀구 지역의 개발 가능성 및 잠재적 가치 상승 기대.

* 최근 실거래가와 감정가 차이를 활용한 시세 차익 실현 가능성.

9. 예상 입찰가

현재 파악된 동일 건물 내 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가 평균은 약 125,370,000원입니다. 감정가는 238,000,000원으로, 감정가 대비 상당한 할인율을 기대할 수 있는 상황입니다.

본 물건은 임차인 보증금 인수액이 0원이며, 모든 권리가 말소되어 낙찰자가 인수하는 부담이 없습니다. 이러한 점을 감안할 때, 보수적으로 접근하여 140,000,000원 ~ 150,000,000원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 향후 임대 수익률 분석 및 시장 상황에 대한 추가적인 면밀한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.