나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510754 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 303-92 샤인힐 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의역(수인분당선)' 북동측 인근에 위치하며, 인근 일대는 공동주택 및 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 숭의역(수인분당선) 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상13층 내 제4층 제403호로서,
외벽 : 석재치장 및 몰탈위 페인팅 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등
창호 : 샷시 등으로 시공되었습니다.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 등재되어 있습니다.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리형의 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지 등으로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대상물건은 북동측 및 북서측으로 노폭 약 6미터, 3미터 내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) 공히 일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : ‘미상’입니다.
나. 사용승인일 : 2019.02.25

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510754 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 303-92 샤인힐 4층403호

* 건물명: 샤인힐

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 총 층수 / 해당 층수: 13층 / 4층

* 전용면적: 58.46㎡ (약 17.7평)

* 대지권 면적: 8.79㎡ (약 2.7평)

* 건축년도: 2019년 02월 25일 (사용승인일)

* 감정가: 218,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '숭의역(수인분당선)' 북동측 인근

* 주위 환경: 공동주택, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 토지 이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 숭의역(수인분당선)을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 포천세무서장의 압류 (2022.07.18.)

* 총 등기부채권액: 204,000,000원

* 권리분석 요약:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 을구 3번 주택임차권(오기완)은 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 204,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-09-01

* 확정일자: 2020-08-12

* 배당신고일자: 2023-02-20

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원 (낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 본건은 숭의역 인근의 역세권에 위치하며, 주거 및 근린생활시설이 혼재된 상업지역에 속합니다.

* 주변에 다양한 상업시설 및 주거시설이 밀집해 있어 기본적인 유동인구 확보가 가능합니다.

* 주변 지역에 특이할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 건축 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트 지붕, 지하 2층 / 지상 13층 건물 중 제4층 제403호

* 내외부 마감: 외벽은 석재치장 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샷시 등으로 시공되었습니다.

* 설비: 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 특이사항으로 기재되어 있으나, 권리분석상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자에게 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, HUG와의 거래 내용에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

* 시세와의 괴리: 제공된 최근 매매 정보(58.46㎡ 기준 11,500만원)와 본건 감정가(21,800만원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 해당 거래가 7층이었던 점, 급매 등의 특수한 상황, 또는 감정가 산정 시점 이후의 시세 변동 등 다양한 요인에 기인할 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 숭의역 역세권에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축(2019년 준공)이며 권리관계가 명확하여 낙찰 후 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

* 하지만, 최근 매매가와 감정가 사이에 큰 시세 차이가 존재하여 정확한 시장 가치 판단 및 철저한 현장 조사를 통한 보수적인 입찰 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 숭의역(수인분당선)을 통한 서울 및 수도권 주요 지역 접근성이 우수합니다.

* 신축 건물: 2019년 준공으로 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 명확한 권리 관계: 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸될 예정으로, 추가 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 218,000,000원

* 제공된 최근 매매 정보(58.46㎡, 7층 기준): 115,000,000원 (JSON 데이터 기반 추정)

* 현 시세 분석: 제공된 JSON 데이터의 매매가가 11,500만원으로 표기되어 있으나, 이는 본건의 감정가 21,800만원 대비 현저히 낮은 금액입니다. 해당 거래가 7층이었던 점과 본건(4층)의 차이, 그리고 거래의 정확한 성격(급매, 특수 거래 등) 파악이 중요합니다.

* 보수적인 시세 판단 하에, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 따라서, 예상 입찰가는 약 174,400,000원 ~ 196,200,000원 범위로 제안합니다.

* 다만, 제공된 JSON 상의 11,500만원 거래가는 본 물건의 실질 시장 가치가 그 이하일 가능성도 시사하므로, 현장 조사 및 최근 유사 물건 실거래가 비교를 통해 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.