나이스옥션 법원경매 인천 2025타경500850 [1] 인천광역시 남동구 남동대로922번길 32, 6층 604호 (간석동,대준블루온) 연립주택 경매

매각기일: 2026-01-07

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2025타경500850 [1] 인천광역시 남동구 남동대로922번길 32, 6층 604호 (간석동,대준블루온) 연립주택 경매

물건 대표 이미지

인천지방법원 경매19계 2025타경500850 | 소재지: 인천광역시 남동구 남동대로922번길 32, 6층 604호 (간석동,대준블루온) | 감정가: 313,000,000원 | 최저가: 153,370,000원 | 용도: 연립주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경500850 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 남동대로922번길 32, 6층 604호 (간석동,대준블루온)

용도: 연립주택

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 양OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 정보

건물면적 (전용면적): 66.38㎡ (약 20.08평)

토지면적 (지분): 14.04㎡ (약 4.25평)

제시외면적: 없음

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 313,000,000원

1.4. 건물의 구조 및 이용상태

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상13층 건물내 제6층 제604호

이용상태: 연립주택으로 이용 중

설비내역: 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지 분석 및 환경

2.1. 입지 조건

교통 환경: 인천 1호선 "간석오거리역"이 남동측 인근에 위치하며, 노선버스 정류장이 가까이 있어 대중교통 사정은 전반적으로 양호합니다. 본건까지 차량 진출입이 가능합니다.

주위 환경: 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

도로 상황: 본건 북측 및 남측으로 노폭 약 8m 및 6m 내외의 포장도로가 각각 개설되어 있습니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구에 해당하며, 가축사육제한구역(문의 필요), 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 상업지역에 위치하고 있어 토지 활용도가 높습니다.

2.2. 상권 및 생활정보

생활 편의성: 도보 3분 거리에 지하철역과 버스정류장이 위치하여 교통이 매우 편리합니다. 주변에 마트, 병원, 카페, 약국 등 다양한 근린생활시설이 모여 있어 생활 편의성이 높습니다.

주거 환경: 동네가 비교적 조용하며, 일부 거주 후기에서는 햇살이 잘 드는 남향임을 언급하고 있습니다.

혐오 시설: 주변 시설에 대한 검색 결과, 보고서 작성 시점 기준으로 해당 물건지 인근에 특별한 혐오 시설(대규모 폐기물 시설, 화장장 등)이 확인되지 않았습니다.

2.3. 잠재적 리스크

토지 이용: 일반상업지역 및 방화지구에 위치하여 향후 건축 관련 규제나 용도 제한에 영향을 받을 수 있습니다.

주차 문제: 거주 후기에 따르면 건물 내 주차 공간이 협소하여 주차에 불편함이 있을 수 있다는 의견이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 소유 관계

본건은 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자가 동일 인(양OO)입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

최고의 리스크 (선순위 임차권): 본건 등기사항전부증명서 상에 임차보증금 320,000,000원의 주택임차권이 등재되어 있습니다.

권리 관계 판단: 임차보증금액(3억 2천만원)이 감정가(3억 1천 3백만원)를 초과하고 있습니다. 이 주택임차권이 말소기준권리보다 앞선 대항력 있는 선순위 임차권일 경우, 낙찰자가 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

인수 금액: 만약 선순위 임차인이 배당요구를 하지 않았거나, 보증금 전액을 배당받지 못하는 경우, 낙찰자가 그 미배당 금액을 인수하게 됩니다. **이는 낙찰 대금 외에 추가적인 비용이 발생함을 의미하므로, 입찰 전 반드시 임차인의 대항력 여부, 전입일자, 확정일자 및 배당요구 현황을 철저히 확인해야 합니다.**

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 인천 1호선 간석오거리역 인근의 일반상업지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지를 갖추고 있습니다. 실거주 및 투자 관점에서 양호한 잠재력을 보유하고 있으나, **등기부상에 등재된 3억 2천만원의 주택임차권이 가장 심각한 리스크 요인입니다.**

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철역 초역세권에 가까우며, 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있어 실거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

상업지역 희소성: 연립주택임에도 불구하고 일반상업지역에 위치하고 있어, 향후 토지의 가치 상승 여력이나 개발 가능성 측면에서 주거지역의 연립주택보다 유리할 수 있습니다.

4.3. 결론 및 컨설팅 방향

현재 상태에서 권리관계가 불분명한 고액의 선순위 임차권이 확인되므로, **입찰 전 반드시 법원 기록 열람 및 임차인 면담을 통한 정확한 권리 분석이 필수적입니다.** 임차권의 대항력 유무와 배당 가능 금액을 명확히 파악하여, 인수할 보증금이 '0'이거나 인수 금액이 최소화되는 경우에만 입찰을 고려해야 합니다. 안전한 투자를 위해서는 권리 분석 전문가의 심층 컨설팅이 요구됩니다.

법원 정보

인천지방법원 경매19계