나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1362 [1] 인천광역시 남동구 간석동 39-12 메트로캐슬 9층901호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: EA감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '상인천중학교' 북서측 인근에 위치하는 ""메트로캐
슬"" 제9층 제901호로서, 주변은 동유형의 중ㆍ소규모 공동주택, 업무시설 및 각종 근린생활
시설 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 대체
로 보통수준임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 18층건중 제9층 제901호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감,
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

'오피스텔'로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도, 급배수설비, 도시가스설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 지하주차장시설, 기계
식주차설비 및 난방시설이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지를 '업무시설 및 공동주택' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 8M, 남동측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453
-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-02-17)(문의: 인천동
부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(문의:
인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역
<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경1362 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 39-12 메트로캐슬 9층901호

용도: 오피스텔

건물면적: 76.68㎡ (약 23.19평)

토지면적: 10.06㎡ (약 3.04평)

감정가: 308,000,000원

건축년도: 2018년

총 층수: 18층 (본건 9층)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 박OO

1.2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '상인천중학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 동유형의 중·소규모 공동주택, 업무시설, 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있어 복합적인 지역 특성을 보입니다. 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통 사정은 대체로 보통 수준입니다. 본건 남서측으로는 노폭 약 8M, 남동측으로는 노폭 약 6M의 포장도로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.3. 건물 및 토지 현황

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕의 18층 건물 중 제9층 제901호 오피스텔입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호로 구성되어 있습니다. 상·하수도, 급배수, 도시가스, 화재탐지, 승강기, 지하주차장, 기계식 주차 및 난방 설비가 갖추어져 있습니다. 토지는 장방형 토지를 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리는 2025년 1월 23일 접수된 주식회사 스타인 근저당권(채권최고액 39,000,000원)입니다. 해당 근저당권 이후 접수된 가압류, 압류, 강제경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 117,550,084원입니다.

1.5. 임차인 현황 및 인수 사항

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 황혜화)

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 12월 10일

* 확정일자: 2024년 11월 18일

* 배당신고일자: 2025년 07월 29일

* 대항력: 있음

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 170,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. (비고: 배당신고일자 기준으로 보아 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 인수될 수 있습니다. 자세한 내용은 현장 조사 및 관련 서류 확인이 필요합니다.)

1.6. 상권분석

최근 매매 정보에 따르면, 2026년 6월 19일 동일 건물인 메트로캐슬 8층 전용면적 78.01㎡(약 23.6평) 물건이 190,000,000원(1억 9천만원)에 중개 거래되었습니다. 이는 본건(전용 76.68㎡)과 유사한 면적으로, 현재 시세는 대략 1억 8천만원에서 1억 9천만원 수준으로 파악됩니다. 주변에는 다양한 근린생활시설이 혼재하여 상권 형성이 양호한 편입니다.

1.7. 생활정보

본건 인근에 상인천중학교가 위치하며, 각종 편의시설 이용이 편리합니다. 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 기계식 주차 설비가 갖추어져 있습니다.

1.8. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 한국토지주택공사(입주자: 황혜화) 임차인이 존재하며, 보증금 170,000,000원 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 공동담보: 특수물건정보에 '공동담보'로 명시되어 있어, 추가적인 담보 물건 확인 및 권리 관계 파악이 필요합니다.

* 법적 제한: 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 토지이용계획 및 제한사항을 숙지해야 합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.9. 종합 의견

인천 남동구 간석동에 위치한 메트로캐슬 오피스텔은 신축급 건물과 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가격을 기준으로 볼 때, 감정가 대비 시세가 현저히 낮게 형성되어 있어 투자 가치를 지닐 수 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 7천만원 인수라는 부담이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 인수 조건 및 예상 총 투자 비용을 면밀히 검토해야 합니다.

1.10. 투자 포인트

* 우수한 입지: 인천 남동구 간석동 상업지역 내에 위치하여 접근성이 좋으며, 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 신축급 건물: 2018년 준공된 오피스텔로, 건물 노후도가 낮아 관리가 용이하며 주거 및 업무용으로 적합합니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 거래 사례 대비 감정가가 높게 형성되어 있어, 권리 관계를 명확히 파악한다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.11. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 오피스텔이 약 1억 8천만 원 ~ 1억 9천만 원에 거래되고 있습니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원을 인수해야 하므로, 총 투자 비용은 입찰가에 1억 7천만원을 더한 금액이 됩니다.

제공된 정보에 따라 '예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 조건에 근거하여 산정 시,

예상 시세 1억 8천만원에서 인수 보증금 1억 7천만원을 제외하면 1천만원이 됩니다.

예상 시세 1억 9천만원에서 인수 보증금 1억 7천만원을 제외하면 2천만원이 됩니다.

따라서, 법원에 납부할 입찰가의 하한선은 10,000,000원 ~ 20,000,000원 범위 내로 산정될 수 있습니다.

(주의: 위 산정 방식은 '인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 조건을 엄격히 적용한 결과이며, 실제 총 지출 비용은 입찰가 + 인수 보증금 1억 7천만원이 됩니다. 따라서 총 투자 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 신중한 입찰가 결정이 필요합니다. 실제 입찰 희망가는 총 투자 비용이 1억 8천만원 ~ 2억 원 수준이 되도록 조정하여 고려해볼 수 있습니다. 예를 들어, 입찰가 3천만원으로 결정 시 총 2억원의 비용이 발생합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.