나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510781 [1] 인천광역시 서구 청라동 96-21 인천청라골드클래스1차오피스텔 14층1414호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라호수공원' 서측 인근에 위치하며 주변은 오피스텔, 개발예정지, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본 건 까지의 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 제14층 제1414호로서,
외벽 : 모르타르위페인팅, 석재 및 판넬 등 마감.
창호 : 시스템 창호임.

이용상태

공부상 '업무시설(오피스텔)'로 등재되어 있음.

설비내역

전기설비, 위생설비, 급배수설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가로장방형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 동측의 '청라대로'를 통하여 인근지역과의 연계가 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

국토이용용도지역기타(특별계획구역), 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경510781 (1)

감정가: 183,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO (신용보증기금)

특이사항: 대항력있는임차인

주의사항: (제공된 정보 없음)

1.2. 면적 및 구조

소재지: 인천광역시 서구 청라동 96-21 인천청라골드클래스1차오피스텔 14층1414호

용도: 오피스텔 (공부상 업무시설)

토지면적: 5.28㎡ (약 1.60 평)

토지지분: 5.2845㎡ (약 1.60 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 29.99㎡ (약 9.08 평)

건물지분: 29.9938㎡ (약 9.08 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 내 제14층 제1414호

건물마감: 외벽 - 모르타르위페인팅, 석재 및 판넬 등 마감. 창호 - 시스템 창호.

건축년도: 2021년 (사용승인일: 2021-02-25)

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '청라호수공원' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔, 개발예정지, 공원 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. '청라대로'를 통해 인근 지역과의 연계가 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

토지는 대체로 가로장방형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 부지 등으로 이용 중입니다.

토지이용계획: 특별계획구역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 등기부등본상 소유권 보존은 2021년 3월 9일 골드종합건설주식회사에서 하였으며, 2022년 5월 20일 이주영에게 소유권이 이전되었습니다. 현재 진행 중인 경매 개시는 2025년 7월 16일 신용보증기금에 의해 강제경매로 접수되었으며, 채권 금액은 9,322,160원입니다. 이는 본 경매의 말소기준권리가 됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (성명: 안 )

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 05월 14일

* 확정일자: 2024년 04월 03일

* 배당신고일자: 2025년 10월 10일

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

본 건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 임차인의 보증금은 120,000,000원이나, '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 보입니다. 즉, 경매 절차를 통해 임차인의 보증금이 변제될 것으로 예상됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재는 경매 절차 및 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본 건이 위치한 청라동은 신도시 개발이 활발히 진행되었거나 예정된 지역으로, 지속적인 발전 가능성이 있습니다. '청라호수공원' 인근에 위치하여 쾌적한 주거 및 상업 환경을 기대할 수 있습니다.

4.2. 오피스텔 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 건과 동일한 '인천청라 골드클래스1차 오피스텔'의 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2025년 4월 1일: 139,000,000원 (11층)

* 2025년 4월 2일: 143,200,000원 (19층)

* 2025년 2월 28일: 140,000,000원 (7층)

최근 실거래가 평균은 약 140,733,333원 수준으로, 본 건의 감정가 183,000,000원과는 상당한 차이를 보입니다. 이는 감정가 시점과 현재 시세 간의 차이, 또는 감정가 산정 방식의 차이일 수 있습니다. 현재 시세는 약 1억 4천만원 초반대로 형성되어 있다고 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 편의시설

본 건은 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔 등이 복합적으로 위치한 지역에 있으며, '청라호수공원'이 인근에 있어 주거 편의성이 높습니다. 상업시설 및 기타 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

5.2. 주변 환경

혐오시설에 대한 정보는 별도로 제공되지 않았으며, 외부 검색 결과에서도 본 건 인근에 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주로 계획된 주거, 상업, 공원 지역으로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 1억 2천만원이 있습니다. 비록 인수 보증금은 0원으로 분석되었으나, 임차인의 명도 절차 진행 시 예상치 못한 마찰이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다. 임차인의 배당 현황 및 실제 배당률을 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 감정가와 시세 간 차이

감정가(183,000,000원) 대비 최근 실거래가(약 140,000,000원) 사이에 약 4천만원 이상의 시세 차이가 존재합니다. 이는 본 건의 실제 가치를 판단하는 데 중요한 고려사항이며, 경매 시 입찰가 산정에 신중해야 함을 시사합니다. 감정가가 과거 시점을 반영할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 오피스텔로, 청라동 내에서 괜찮은 입지와 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 감정가 대비 낮은 시세는 낙찰 후 인수 부담 및 시세 차익 실현에 대한 면밀한 검토를 요구합니다. 인수 보증금이 없다고는 하나, 임차인과의 명도 과정은 반드시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔로 인한 낮은 관리비 및 높은 임대 경쟁력 기대.

* 청라지구의 지속적인 개발 및 발전 가능성.

* '청라호수공원' 인근으로 쾌적한 주거 환경.

* 현재 시세 대비 저가 낙찰 가능성 (감정가 대비).

9. 예상 입찰가

현재 시세(약 1억 4천만원 초반대)와 감정가(1억 8천3백만원)를 종합적으로 고려하고, 대항력 있는 임차인으로 인한 리스크를 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 인수 보증금이 없다는 점을 고려하여, 현 시세 범위를 기준으로 낙찰 가능성을 타진하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 145,000,000원에서 155,000,000원 사이로 제안합니다. 이 범위 내에서 입찰가를 결정할 경우, 시장 가격에 부합하는 수준에서 투자를 진행하며 잠재적 리스크를 관리할 수 있을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.