나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510605 [1] 인천광역시 남동구 간석동 OOOOOO OOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재, ""상인천중학교"" 북측 인근에 위치하며, 부근은 동유형의 다세대주택 및 단독주택 등이 소재하는 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입이 가능하며, 인근 노변으로 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제3층 제303호로서,
외 벽 : 적벽돌쌓기 등 마감,
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
창 호 : 하이새시 창호임.

이용상태

현재 ""다세대주택""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스에 의한 바닥난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로대비 북서하향의 완경사지대내 2필일단의 가장형 토지로서, 현재 ""청농빌라"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 세로변의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사시 폐문부재 등으로 인하여, 임대관계는 미상임.

물건 비고

건물 외벽에 '청농빌라 2차'로 표시

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510605 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 37-207 청농빌라 3층 303호

용도: 다세대주택

감정가: 92,000,000원

토지면적: 13.64㎡ (약 4.13평)

건물면적: 40.42㎡ (약 12.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주식회사OOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

대상 물건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 '상인천중학교' 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 동유형의 다세대주택 및 단독주택 등이 혼재된 주택지대이며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 교통상황

* 차량 접근 및 대중교통 이용 편의

대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근 노변에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용 또한 대체로 무난한 편입니다.

1.3. 건물 정보

* 건축 구조 및 마감

철근콘크리트 슬래브지붕 4층 건물 중 제3층 제303호에 해당합니다.

외벽은 적벽돌 쌓기 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임 등으로 마감되어 있습니다. 창호는 하이새시 창호로 설치되어 있습니다.

1.4. 토지 정보

* 토지 형상 및 이용 상태

인접 토지 및 도로 대비 북서하향의 완경사지에 위치한 2필단의 가장형 토지로서, 현재 '청농빌라' 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 인접 도로 상태

대상 물건은 남서측으로 폭이 있는 포장도로와 접하고 있습니다.

1.5. 이용 현황

* 현재 용도

현황 '다세대주택'으로 이용 중입니다.

1.6. 설비 내역

* 주요 설비

건물은 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 그리고 도시가스를 이용한 바닥난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.7. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 관련 법규

제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역(문의: 남동구 환경보전과 032-453-2343) 및 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 속해 있습니다.

1.8. 공부와의 차이

* 일치 여부

건축물대장 등 공부상의 내용과 현황 간에 별다른 차이는 없습니다.

1.9. 권리분석

* 등기부 현황

말소기준권리인 인천산림조합의 근저당권(2010-10-07, 36,400,000원)보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소유권 이전 등기(윤승병, 이상열), 근저당권(인천산림조합), 압류(남동세무서장, 국민건강보험공단), 가압류(주식회사티젠, 롯데카드, 삼성카드) 및 강제경매(주식회사티젠) 등 다수의 권리들이 등기되어 있으나, 이는 매각으로 모두 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 128,986,798원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 내용으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

현장 조사 당시 폐문부재 등으로 인해 임대관계는 파악되지 않았습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 실제 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

1.10. 상권분석

* 주변 환경

대상 물건은 주택 밀집 지역에 위치하고 있으며, 상업 시설보다는 주거 기능 위주의 환경을 보입니다. 주변에 상업 시설이 발달한 지역은 아니지만, 기본적인 생활 편의시설 이용에는 무리가 없을 것으로 판단됩니다.

1.11. 생활정보

* 주변 시설

'상인천중학교'가 북측 인근에 위치하고 있으며, 주택지대이므로 학군 및 주거 환경이 형성되어 있습니다.

* 혐오시설 유무

현장 조사를 통한 직접적인 혐오시설 정보는 확인되지 않았으나, 간석동 37번지 일대에 대한 재개발 요구 민원이 존재하는 것으로 보아, 지역의 노후화된 환경 개선 요구가 있음을 알 수 있습니다. 이는 장기적으로 지역 가치 상승 요인이 될 수도 있습니다.

1.12. 잠재적 리스크

* 건물 외벽 표기

건물 외벽에 '청농빌라 2차'로 표시되어 있어, 유사한 명칭의 다른 빌라와 혼동될 가능성이 있습니다.

* 임대차 관계 불확실성

현장 방문 시 임대차 관계가 확인되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 인수 보증금이 0원이라도 명도 저항 발생 가능성에 대비해야 합니다.

* 지역 노후화

간석동 37번지 일대 지역의 노후화 및 재개발 관련 민원 정보가 일부 검색되어, 인프라 개선이 더딘 지역일 수 있습니다.

1.13. 시세 분석

* 최근 매매 사례

제공된 최근 매매 정보(2026년 3월)에 따르면, 주변 다세대주택의 매매가는 다음과 같습니다.

- 2014년식, 64.73㎡, 17,300만원 (약 883만원/평)

- 1987년식, 47.56㎡, 12,000만원 (약 833만원/평)

- 1991년식, 34.65㎡, 5,500만원 (약 524만원/평)

* 감정가 대비 시세

본 물건의 감정가는 92,000,000원이며, 건물 면적은 40.42㎡ (약 12.23평)입니다.

최근 매매 사례에서 비슷한 연식(1987년식)과 면적(47.56㎡)의 물건이 약 833만원/평의 시세로 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 감정가(약 752만원/평)는 최근 시세 대비 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

특히, 2014년식 신축 빌라의 경우 평당 883만원 이상의 시세를 형성하고 있어, 본 물건(1994년식)도 약 800만원/평 이상의 시세를 기대할 수 있습니다.

1.14. 예상 입찰가

* 산정 근거

최근 실거래가 평균(약 830만원/평 ~ 880만원/평)과 감정가를 종합적으로 고려하여 산정합니다.

본 물건의 면적(약 12.23평)에 최근 시세(약 850만원/평)를 적용 시, 예상 시세는 약 10,395만원 (12.23평 * 850만원/평) 수준입니다.

감정가 9,200만원 대비 시세가 높게 형성되어 있으므로, 충분한 가격 조사를 거쳐 낙찰 가능한 가격을 결정해야 합니다.

최소 유찰 없이 감정가 수준 이상에서 입찰을 고려해 볼 수 있으며, 경쟁률에 따라 시세 상단까지 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 좋습니다.

보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 순수 물건 가치만을 반영합니다.

* 추정 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

1.15. 투자 포인트

* 저평가 가능성

최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 안정적인 주거지

주택가에 위치하여 꾸준한 주거 수요가 예상되며, 주변 환경이 개선될 경우 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 소멸되는 권리 관계

모든 권리 관계가 매각으로 소멸되어, 인수 부담이 적습니다.

1.16. 종합 의견

* 총평

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 대비 실거래가 시세가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 임대차 관계 미확인 및 건물 외벽의 '2차' 표기는 명도 및 권리 분석 시 유의해야 할 부분입니다.

지역 개발 가능성 및 현재의 저평가된 시세 등을 고려했을 때, 신중한 접근을 통해 시세 차익을 노려볼 만한 기회가 될 수 있습니다.

명확한 현장 조사와 임대차 현황 파악 후 입찰을 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.