나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510696 [1] 인천광역시 계양구 작전동 857-15 아르떼 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제4층 제402호로서,
외 벽 : 벽돌붙임 마감 등임.
창 호 : PVC샷시 등임.

이용상태

단지형다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수시설, 소화설비, 승강기 설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

위치 및 주위환경
대상물건은 인천광역시 계양구 작전동 소재, ‘경인교대입구역’ 북서측 인근에 위치하는 부동산(공동주택)으
로 주위는 아파트, 다세대 등이 분포하는 주거지대로서, 전반적인 주거환경은 양호함.
교통상황
대상물건까지 차량의 진출입 가능하고 인근 대중교통여건 등을 고려하였을 때, 전반적인 교통상황은 양호함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510696 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 857-15 아르떼 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 167,000,000원 (1억 6천 7백만원)

토지 지분면적: 21.52㎡ (약 6.51평)

건물면적 (전용면적): 36.93㎡ (약 11.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

위치: 인천광역시 계양구 작전동에 소재하며, 인천지하철 2호선 경인교대입구역 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 해당 물건은 아파트, 다세대주택 등이 분포하는 주거지대로 형성되어 있습니다.

주거 환경: 전반적으로 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

교통 상황: 차량의 진출입이 가능하며, 인근 대중교통 여건을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호합니다. 경인교대입구역을 이용할 수 있습니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권 보존: 차현진 (2020-04-10)

* 소유권 이전: 이상덕 (2020-07-24) - 매매

* 근저당권: 서인천세무서장 (2022-12-30, 408,448,644원) - 말소기준권리

* 압류: 서인천세무서장 (2023-08-23) - 말소

* 강제경매: 한국주택금융공사 (2025-07-14, 169,376,014원) - 말소 (본건 경매 사건)

* 주택임차권: 심민우 (2024-12-17, 165,000,000원) - 인수 (대항력 있음)

총 채권 금액: 573,448,644원

임차인 현황:

* 임차인: 한국주택금융공사 (임차인: 심민우)

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-12-09

* 확정일자: 2022-11-16

* 대항력: 있음. 임차인의 전입일자(2022-12-09)가 말소기준권리(2022-12-30 근저당)보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임차보증금 165,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

권리분석 요약:

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 을구 4번 임차권등기이며, 임차인 심민우에게 대항할 수 있습니다. 따라서 배당에서 임차 보증금이 전액 변제되지 않으면 매수인이 그 잔액을 인수해야 합니다.

4. 상권분석

위치: 인천지하철 2호선 경인교대입구역 인근에 위치하여 역세권의 이점을 가집니다.

주변 환경: 주거지대로서 아파트와 다세대주택이 혼재되어 있으며, 지역 인프라가 잘 구축된 편입니다.

상권 특성: 전반적으로 주거 지역의 특성을 띠며, 단지형 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

교통: 인천지하철 2호선 경인교대입구역을 도보 또는 근거리에서 이용 가능하며, 차량을 이용한 도로 접근성도 양호합니다.

편의시설: 주거 밀집 지역 특성상, 주변에 기본적인 편의시설(마트, 상점 등)이 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다.

교육시설: 주변에 초등학교 등 교육 시설이 위치할 가능성이 높습니다. (예: 작전초등학교 인근 언급)

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 보증금 165,000,000원의 임차인이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 차액을 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이는 본 건에서 가장 중요한 리스크 요인입니다.

감정가와 시세의 괴리: 물건의 감정가는 167,000,000원이나, 제공된 최근 실거래가 정보에 따르면 유사 면적의 다세대주택이 8,200만원대에서 거래된 사례가 있습니다. 이처럼 감정가와 실제 시장 시세 간에 상당한 차이가 존재하여, 감정가가 실제 가치를 과대평가했을 가능성을 배제할 수 없습니다.

높은 채권 총액: 총 채권 금액이 573,448,644원으로 높은 편입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 계양구 작전동에 위치한 다세대주택으로, 경인교대입구역 역세권에 해당하여 입지 조건은 우수합니다. 다만, 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인(보증금 165,000,000원)이 존재하며, 해당 보증금이 감정가(167,000,000원)와 거의 일치한다는 점입니다. 이는 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 가능성이 높음을 시사합니다.

하지만, 제공된 실거래가 정보들을 종합해 볼 때, 유사 면적의 다세대주택이 8,200만원대에서 거래된 사례가 있어, 감정가(167,000,000원) 대비 실거래가가 현저히 낮은 점이 우려됩니다. 이는 감정가가 실제 시장 가치를 과대평가했거나, 해당 물건의 특수한 상황(예: 내부 상태, 수리 필요성 등)이 반영되지 않았을 가능성을 시사합니다.

따라서, 입찰 시에는 임차인의 배당 결과 예측, 주변 시세 재확인, 그리고 물건의 실제 상태를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 경인교대입구역 인근에 위치하여 교통 편의성이 뛰어납니다.

안정적인 주거 환경: 다세대주택 밀집 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

임차인 보증금 회수 가능성: 임차인 보증금(165,000,000원)이 감정가(167,000,000원)와 유사하여, 임차인이 보증금을 전액 배당받을 경우 매수인의 추가적인 보증금 인수 부담이 없을 수 있습니다. (단, 이는 법원 배당 결과에 따라 달라짐)

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 167,000,000원입니다.

제공된 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적의 다세대주택 시세는 약 8,200만원대에서 형성되어 있습니다.

하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금(165,000,000원)이 감정가(167,000,000원)와 매우 근접하므로, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 가능성이 높다고 판단됩니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 지침에 따라, 입찰가 산정 시에는 이러한 인수 보증금을 직접적으로 차감하지 않습니다. 대신, 감정가와 시장 시세, 그리고 임차인 관련 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

따라서, 감정가의 90% 수준인 약 150,300,000원 (1억 5천 3백만원)을 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 임차인 보증금의 전액 회수를 가정했을 때의 잠재적 입찰가이며, 제공된 시세 정보와의 괴리가 크므로 실제 시장 가치를 면밀히 재평가해야 합니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 위험 감수 수준, 그리고 법원 배당 현황에 대한 면밀한 분석 후 결정해야 합니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석:

제공된 최근 매매 JSON 정보들을 분석한 결과, 인천광역시 계양구에서 거래된 다세대 주택들의 가격대는 다양합니다.

* 32.05㎡ (약 9.69평) 면적의 다세대 주택이 68,000,000원(6천 8백만원)에 거래되었습니다. 이는 약 7,012,000원/평 수준입니다.

* 36.15㎡ (약 10.93평) 면적의 다세대 주택이 84,000,000원(8천 4백만원)에 거래되었습니다. 이는 약 7,681,000원/평 수준입니다.

* 37.01㎡ (약 11.19평) 면적의 다세대 주택이 53,000,000원(5천 3백만원)에 거래되었으나, 이는 인천 미추홀구 소재로 대상 물건과 지역이 다릅니다.

건축물표제부 요약:

* 건물명: 아르떼

* 주용도: 공동주택

* 사용승인일: 2020-04-08 (최신 건축물)

* 구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕

* 층수: 지상 5층

* 전유부 (4층 402호): 36.93㎡ (약 11.17평)

혐오시설 조사:

주변 지역에 대한 지도 검색 및 검색 결과 분석 결과, 해당 물건지 인근에 직접적으로 주거 환경에 영향을 미칠 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리 시설, 산업 폐기물 단지 등)이 현재 파악된 정보 내에서는 확인되지 않았습니다. 다만, 부동산 거래 시에는 해당 지역의 개발 계획 및 잠재적 환경 요인을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.