나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510783 [1] 인천광역시 서구 청라동 185-1 청라힐데스하임 130동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 초은중학교 서측 도로 월편에 위치하고 주변은 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

본건 까지 제반 차량 출입가능하며 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 20층 건물(2011-07-28 사용승인)이며,
외벽: 대리석, 콘크리트위 페인트 마감등
내벽: 벽지 및 페인트 마감 등
창호: 삿시창 등

이용상태

아파트로 이용중임.
(별첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 도시가스 설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지로서 아파트의 건부지로 이용중임,

인접 도로상태등

단지 내 포장도로 개설되어 있으며 동측으로 약 20M 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경510783 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 은OOOOOOO

감정가: 530,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 청라동 185-1 청라힐데스하임 130동 3층302호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 20층 건물 (2011년 7월 28일 사용승인)

외벽: 대리석, 콘크리트위 페인트 마감 등

내벽: 벽지 및 페인트 마감 등

창호: 삿시창 등

설비: 위생 및 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 설비 등

1.3. 면적 정보

토지면적: 49.69㎡ (약 15.03평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.9435㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 초은중학교 서측 도로변에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

2.2. 교통 상황

제반 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 양호한 편임. 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 동측으로 약 20m 도로에 접해 있음. 향후 지하철 7호선 연장 노선(커낼웨이역 등) 개통 예정으로 교통 편의성이 증대될 전망임.

2.3. 교육 환경

단지 인근에 인천초은초등학교, 초은중학교, 청라중학교 등이 위치하여 교육 환경이 우수함.

2.4. 생활 편의 시설

아파트 단지 내와 주변에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 소재함. 또한, 홈플러스와 같은 대형마트가 인근에 있어 생활 편의성이 높음.

2.5. 주변 시설 및 기타

주변에 공원과 녹지 공간이 잘 조성되어 있고, 심곡천 산책로와 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을8 근저당 (은평신용협동조합, 2024.10.21. 접수, 426,000,000원)

3.2. 총체적 권리분석

본 건의 매각으로 인해 모든 근저당, 가압류, 압류 등 등기된 권리들은 말소기준권리인 을8 근저당보다 후순위이거나 말소될 예정이므로, 낙찰자는 권리를 인수하지 않고 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계: 0원.

임대차 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, 청라국제도시 내에 속함. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있음.

4.2. 경제자유구역

경제자유구역에 포함되어 있어 향후 발전 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 청라힐데스하임

주소: 인천광역시 서구 청라동 185-1

준공년월: 2011년 07월

단지 규모: 총 10개동, 1284세대

최고층/최저층: 25층/2층

주차: 총 1,516대 (세대당 약 1.2대) (지하 자동주차장 1,491대 포함)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 면적 정보

전용면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

분양면적: 제공된 자료 상 별도 표기 없음 (전용면적 기준)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있음.

6.2. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있으므로 철저한 확인이 필요함.

6.3. 혐오시설

주변에 소각장 등 혐오시설 관련 언급이 있으나, 청라자원환경센터는 악취 및 유해물질 관리 시스템을 갖추고 있으며, 오히려 지역 난방 공급 및 전력 판매 등 긍정적인 역할을 수행하고 있어 실질적인 혐오시설로 보기는 어렵다는 평가가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 청라국제도시 내 우수한 입지, 잘 갖춰진 생활 편의시설, 양호한 교통 환경 및 교육 환경을 갖춘 신축급 아파트임. 권리 관계 또한 매각으로 인해 모두 소멸되어 명확하며, 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 것으로 판단됨. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 진행 시 유의가 필요함.

8. 투자 포인트

* 청라국제도시의 지속적인 발전 가능성과 미래 가치.

* 2011년 준공으로 비교적 신축급에 해당하는 아파트.

* 지하철 7호선 연장 등 교통망 개선 예정.

* 우수한 교육 환경 및 생활 편의 시설 인접.

* 안정적인 권리 분석 (모든 권리 소멸).

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 본 물건과 동일한 면적(약 59.94㎡)의 청라힐데스하임 아파트 실거래가는 2026년 5월 565,000,000원 (16층), 2026년 6월 548,000,000원 (10층), 2026년 6월 560,000,000원 (19층)으로 나타남. 평균 시세는 약 557,667,000원임.

본 물건은 3층으로, 최근 거래된 10층 이상 고층 사례에 비해 층수 이점이 낮으나, 감정가 530,000,000원보다 높은 시세를 형성하고 있음. 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 소폭 높은 수준에서, 최근 시세보다는 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 530,000,000원 ~ 550,000,000원 범위에서 신중하게 고려할 것을 권장합니다.

- 최소 입찰 희망가: 530,000,000원 (감정가 수준)

- 적정 입찰 희망가: 540,000,000원 ~ 550,000,000원 (시세 반영 및 리스크 고려)1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경510783 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 은OOOOOOO

감정가: 530,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 청라동 185-1 청라힐데스하임 130동 3층302호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 20층 건물 (2011년 7월 28일 사용승인)

외벽: 대리석, 콘크리트위 페인트 마감 등

내벽: 벽지 및 페인트 마감 등

창호: 삿시창 등

설비: 위생 및 급배수, 소화전, 승강기, 도시가스 설비 등

1.3. 면적 정보

토지면적: 49.69㎡ (약 15.03평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

건물지분: 59.9435㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 인천광역시 서구 청라동 소재 초은중학교 서측 도로변에 위치하고 있으며, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

2.2. 교통 상황

제반 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 상황은 양호한 편임. 단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 동측으로 약 20m 도로에 접해 있음. 향후 지하철 7호선 연장 노선(커낼웨이역 등) 개통 예정으로 교통 편의성이 증대될 전망임.

2.3. 교육 환경

단지 인근에 인천초은초등학교, 초은중학교, 청라중학교 등이 위치하여 교육 환경이 우수함.

2.4. 생활 편의 시설

아파트 단지 내와 주변에 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 소재함. 또한, 홈플러스와 같은 대형마트가 인근에 있어 생활 편의성이 높음.

2.5. 주변 시설 및 기타

주변에 공원과 녹지 공간이 잘 조성되어 있고, 심곡천 산책로와 인접하여 쾌적한 주거 환경을 제공함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을8 근저당 (은평신용협동조합, 2024.10.21. 접수, 426,000,000원)

3.2. 총체적 권리분석

본 건의 매각으로 인해 모든 근저당, 가압류, 압류 등 등기된 권리들은 말소기준권리인 을8 근저당보다 후순위이거나 말소될 예정이므로, 낙찰자는 권리를 인수하지 않고 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계: 0원.

임대차 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 인천광역시 서구 청라동에 위치하며, 청라국제도시 내에 속함. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있음.

4.2. 경제자유구역

경제자유구역에 포함되어 있어 향후 발전 가능성이 있음.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 청라힐데스하임

주소: 인천광역시 서구 청라동 185-1

준공년월: 2011년 07월

단지 규모: 총 10개동, 1284세대

최고층/최저층: 25층/2층

주차: 총 1,516대 (세대당 약 1.2대) (지하 자동주차장 1,491대 포함)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 면적 정보

전용면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

건물면적: 59.94㎡ (약 18.13평)

분양면적: 제공된 자료 상 별도 표기 없음 (전용면적 기준)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 경제자유구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역으로 지정되어 있음.

6.2. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 미상으로, 명도 시 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있으므로 철저한 확인이 필요함.

6.3. 혐오시설

주변에 소각장 관련 정보가 있으나, 청라자원환경센터는 악취 및 유해물질 관리 시스템을 갖추고 있으며, 오히려 지역 난방 공급 및 전력 판매 등 긍정적인 역할을 수행하고 있어 실질적인 혐오시설로 보기는 어렵다는 평가가 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 청라국제도시 내 우수한 입지, 잘 갖춰진 생활 편의시설, 양호한 교통 환경 및 교육 환경을 갖춘 신축급 아파트임. 권리 관계 또한 매각으로 인해 모두 소멸되어 명확하며, 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어 투자 가치가 있는 것으로 판단됨. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 명도 진행 시 유의가 필요함.

8. 투자 포인트

* 청라국제도시의 지속적인 발전 가능성과 미래 가치.

* 2011년 준공으로 비교적 신축급에 해당하는 아파트.

* 지하철 7호선 연장 등 교통망 개선 예정.

* 우수한 교육 환경 및 생활 편의 시설 인접.

* 안정적인 권리 분석 (모든 권리 소멸).

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 본 물건과 동일한 면적(약 59.94㎡)의 청라힐데스하임 아파트 실거래가는 2026년 5월 565,000,000원 (16층), 2026년 6월 548,000,000원 (10층), 2026년 6월 560,000,000원 (19층)으로 나타남. 평균 시세는 약 557,667,000원임.

본 물건은 3층으로, 최근 거래된 10층 이상 고층 사례에 비해 층수 이점이 낮으나, 감정가 530,000,000원보다 높은 시세를 형성하고 있음. 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크 및 추가 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 소폭 높은 수준에서, 최근 시세보다는 보수적으로 접근하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 530,000,000원 ~ 550,000,000원 범위에서 신중하게 고려할 것을 권장합니다.

- 최소 입찰 희망가: 530,000,000원 (감정가 수준)

- 적정 입찰 희망가: 540,000,000원 ~ 550,000,000원 (시세 반영 및 리스크 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.