나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510689 [1] 인천광역시 연수구 송도동 20-15 도담프라자주건축물제1동 1층114호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천신정초등교' 북동측 인근에
위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여
대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층건(사용승인일 : 2023.11.02.)내
1층 114호로서
- 외벽 : 대리석붙임 등임.
- 내벽 : 몰탈위페인팅마감 등임.
- 창호 : 알루미늄새시창호임.

이용상태

근린생활시설(소매점)로서 현장조사 당시 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형의 평지인 토지로서 근린생활시설 및 교육연구시설의
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 15미터 및 약 10미터의 포장도로에 각각
접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 제1종지구단위계획구역(어민생활대책단지), 소로1류(접함), 중로
2류(접함),경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 상대
보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 용도는 근린생활시설이고, 집합건축물대장상 용도는
소매점인데, 현황은 공실상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

등기사항전부증명서상 용도는 '근린생활시설', 집합건축물대장상 용도는 '소매점'이며 현재 공실상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경510689 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 20-15 도담프라자 주건축물제1동 1층114호

용도: 근린상가 (집합건축물대장상 '소매점', 등기사항전부증명서상 '근린생활시설')

감정가: 1,416,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

4. 물건 상세 정보

4.1. 면적

토지면적: 17.63㎡ (약 5.33평)

건물면적: 47.50㎡ (약 14.37평)

4.2. 건물 정보

사용승인일: 2023년 11월 02일

4.3. 토지 정보

토지 지분: 17.63㎡ (약 5.33평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용 상태: 2필지 일단의 가장형 평지로서 근린생활시설 및 교육연구시설 부지로 이용 중

인접 도로 상태: 본건 북동측 및 북서측으로 노폭 약 15미터 및 약 10미터의 포장도로에 각각 접함

토지 이용 계획 및 제한 상태: 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(접함), 중로2류(접함), 경제자유구역, 상대보호구역, 성장관리권역

4.4. 건물 정보

건물 지분: 47.50㎡ (약 14.37평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층 건물

외벽: 대리석붙임 등

내벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등

창호: 알루미늄 새시 창호

이용 상태: 근린생활시설(소매점)로서 현장 조사 당시 공실 상태

설비 내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기시설 등

건물 전체 층수: 지하 2층, 지상 8층

총 호수: 130호

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천신정초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 등으로 이루어진 지역임

2.2. 교통 상황

본건까지 제반 차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통인 편임

2.3. 주변 시설

제공된 정보만으로는 주변 혐오시설 유무를 판단하기 어렵습니다. 외부 지도 서비스 및 검색 사이트에서의 직접적인 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사, 2024-08-13 접수, 1,140,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 늦게 접수되었으므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 등기부 채권 총액

총 등기부 채권 합계(기록된 내용 기준): 1,602,063,444원

참고: 갑3, 갑4, 갑5, 갑6, 갑7에 기재된 권리들은 '말소' 처리되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. (갑5는 본건 경매 신청 채권자이므로 소멸 대상)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

현황 조사 결과, 임차인으로 인한 인수 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 조사되었으므로, 현황 조사 시 누락된 임차인이 있거나 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 추가적인 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 분석

본건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.

준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 경제자유구역 내에 속해 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

4.2. 상권 특성

본건이 위치한 도담프라자는 2023년 11월 사용 승인된 신축 건물로, 최신 건축 기준을 따르고 있습니다.

주변에 '인천신정초등학교'가 위치해 있어 학군 관련 수요 및 주거 배후 단지의 유동 인구 영향을 받을 수 있습니다.

용도는 근린생활시설(소매점)이나, 건물 전체 용도에는 교육연구시설도 포함되어 있어 다양한 업종의 입점이 가능할 것으로 보입니다.

현재 공실 상태이므로, 신규 임차인 유치를 통한 즉각적인 수익 창출이 가능합니다.

5. 생활정보

주변에 학교(인천신정초등학교)가 인접해 있으며, 아파트 단지 등 주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

대중교통 이용이 가능한 점은 거주자 및 방문객의 편의성을 높입니다.

경제자유구역 내 위치하여 지역 개발에 따른 생활 편의 시설 확충 및 인프라 개선이 기대됩니다.

6. 잠재적 리스크

현재 공실 상태로, 명도 완료 후에도 신규 임차인 확보에 시간이 소요될 수 있습니다.

집합건축물대장상 용도(소매점)와 등기사항전부증명서상 용도(근린생활시설) 간의 미세한 차이가 존재하나, 이는 일반적으로 큰 문제가 되지 않으나, 구체적인 업종 선택 시 확인이 필요합니다.

지역 개발 계획 및 경제 상황 변화에 따른 부동산 가치 변동 가능성이 있습니다.

주변 상권과의 경쟁 심화 가능성이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 송도동에 위치한 신축 상가 건물로, 안정적인 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다.

등기부상 권리 관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 특별한 문제는 없어 보입니다.

다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상이므로, 명도 및 임차인 협상에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

신축 건물이라는 점과 경제자유구역이라는 지리적 이점을 고려할 때, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

8. 투자 포인트

최신 사용 승인된 신축 건물로 유지보수 비용 절감 및 현대적인 시설 이용이 가능합니다.

인천 송도 경제자유구역 내 위치하여 지속적인 개발 및 성장이 기대되는 지역입니다.

감정가 대비 낙찰가율에 따라 시세 차익 및 임대 수익을 동시에 기대할 수 있습니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 명도에만 집중할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 1,416,000,000원을 기준으로 하되, 현 시세, 주변 유사 물건 거래 사례, 본건의 현재 공실 상태, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수되는 보증금이 없으므로, 순수하게 부동산의 가치와 잠재적 수익성을 반영하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

보수적인 관점에서 입찰가를 산정한다면, 감정가의 80% ~ 90% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

단, 이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 입찰 시에는 법원 현황 조사, 매각기일 공고, 실시간 시세 변동 등을 반드시 확인하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰 범위: 1,132,800,000원 ~ 1,274,400,000원 (감정가 1,416,000,000원의 80% ~ 90%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.