나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510539 [1] 인천광역시 서구 연희동 730-11 태흥빌라트 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 ""인천디자인고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육건강과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510539 (1)

소재지: 인천광역시 서구 연희동 730-11 태흥빌라트 2동 4층401호

건물명: 태흥빌라트 2동 401호

건축년도: 1993년

1.2. 토지 정보

토지 면적: 29.37㎡ (약 8.89평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 형상 및 이용상태: 인접지 대비 대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중

1.3. 건물 정보

건물 면적: 39.87㎡ (약 12.06평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트조 슬라브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호

외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감

창호: 샷시 창호

이용상태: 다세대주택으로 이용 중

설비내역: 위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등

1.4. 경매 정보

감정가: 83,000,000원

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 인천광역시 서구 연희동 소재 "인천디자인고등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통임.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김성광 (김 )

보증금: 95,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-30

확정일자: 2022-05-31

배당신고일자: 2024-07-22

대항력: 있음

비고: 임차인 김 은 대항력이 있으며, 보증금 95,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 임대 관계는 미상입니다.

3.2. 등기부 요약 및 말소 기준 권리

말소기준권리: 2025-07-14 접수된 김OO의 강제경매 개시 결정 (갑15)

주요 권리 내역:

- 소유권이전 (갑13): 2022-05-16 접수, 이은자

- 주택임차권 (을11): 2024-07-22 접수, 김성광, 권리금액 95,000,000원, 인수 (전입 2022-06-30, 확정 2022-05-31)

- 소유권이전 (갑14): 2022-12-22 접수, 이현채 (매매 95,000,000원)

- 강제경매 (갑15): 2025-07-14 접수, 김성광, 권리금액 95,000,000원, 말소 (인천지방법원 강제경매개시결정)

- 압류 (갑16): 2025-08-01 접수, 국민건강보험공단, 말소

등기부 채권 총액: 95,000,000원

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 11번 주택임차권등기(김성광)가 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

4. 상권분석

주거지역 내 위치하며, 주변에 주택 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 특별히 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육시설

인천디자인고등학교가 북측 인근에 위치하고 있으며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정된 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 김 (보증금 95,000,000원)의 존재입니다. 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 하므로 총 인수 금액이 상당히 증가할 수 있습니다. 임대 관계가 미상이라는 점도 추가적인 불확실성을 야기합니다.

6.2. 토지이용계획

본 건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 속해 있어 향후 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다. 특히 지구단위계획 입안 중인 지역은 향후 계획에 따라 토지 이용에 변동이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 연희동에 위치한 다세대주택으로, 교육시설 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 대항력 있는 선순위 임차인이 보증금 95,000,000원을 가지고 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이러한 권리관계로 인해 철저한 사전 조사와 명확한 권리분석이 필수적인 물건입니다.

8. 투자 포인트

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담을 정확히 파악하고, 향후 해당 물건의 시장 가치 변동 가능성을 면밀히 분석하여 신중한 접근이 필요합니다. 지역 내 주택 시장 동향 및 임대 수요를 고려하여 수익성 확보 방안을 모색할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 연희동 일대 유사 면적 다세대주택의 거래가는 3.3㎡당 약 2,500,000원에서 2,600,000원 수준으로 파악됩니다. 본 건물의 전용면적 39.87㎡(약 12.06평)를 기준으로 환산 시, 시세는 약 101,000,000원에서 103,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 83,000,000원보다 높은 수치입니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

총 예상 비용에서 '인수 보증금'을 제외한 순수 부동산 가치 및 경매에서의 취득 가격을 고려할 때, 본 건의 감정가 83,000,000원을 기준으로 하되, 임차인 인수 보증금 리스크를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 85,000,000원으로 제안합니다.

9.3. 총 예상 비용

예상 입찰가: 85,000,000원

인수될 수 있는 임차인 보증금(최대): 95,000,000원

만약 임차인이 배당에서 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 부담해야 할 총 예상 비용은 입찰가와 인수될 보증금을 합한 금액이 됩니다. (예: 85,000,000원(입찰가) + 95,000,000원(인수 보증금) = 180,000,000원)

따라서, 입찰 시 예상 총 투입 비용을 충분히 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.