나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510672 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-152 수인아트빌 2동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""인천남중학교"" 북동측 인근에 위치하며 주변은 공동주택(다세대주택), 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 대체로 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 500m 이내에 경인국철 1호선 ""제물포역""과 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상5층 중 제3층 제302호 로서,
(사용승인일 : 2003년 04월 03일)
외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공부상 공동주택[다세대주택] 건부지로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문됨

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 정방형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역,
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 대상 물건 기호<1>의‘등기사항전부증명서’상에 ""주택임차권등기(2023.07.27. 임차보증금 140,000,000원)""가 기재되어 있으므로 업무에 유의하시기 바람.

물건 비고

재매각임. 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510672 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 1-152 수인아트빌 2동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 128,000,000원

토지면적: 24.99㎡ (약 7.56평)

건물면적: 52.36㎡ (약 15.84평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 인천남중학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 500m 이내에 경인국철 1호선 제물포역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 다수의 노선버스가 운행 중인 버스 정류장도 인근에 소재하여 교통 여건은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로상태

본건 토지는 남측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부등본상 주요 권리 변동 내역은 다음과 같습니다.

* 2015-10-16: 소유권이전 (정의강)

* 2021-06-29: 소유권이전 (정우성, 매매 140,000,000원)

* 2022-08-18: 가압류 (농업협동조합중앙회, 9,346,760원) - 말소기준권리

* 2023-07-31: 주택임차권 설정 (조은지, 140,000,000원)

* 2023-10-20: 압류 (중구(인천광역시))

* 2025-07-14: 강제경매 개시결정 (주택도시보증공사, 140,000,000원) - 본건 경매 사건

* 2025-07-23: 압류 (국민건강보험공단)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(조은지)

보증금: 140,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-06-23

확정일자: 2021-06-16

배당신고일자: 2023-07-31

대항력: 없음

비고:

해당 임차인의 경우 대항력은 없으나, 주택임차권등기가 경료되어 있습니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

3.3. 권리분석 요약

본건은 농업협동조합중앙회의 가압류가 말소기준권리가 되므로, 강제경매(채권자: 주택도시보증공사) 외 을구 12번의 주택임차권 등기 및 그 외 압류, 가압류 채권 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 숭의동 일대는 주거지로서의 성격이 강하며, 인근에 인천남중학교가 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설이 분포할 것으로 예상됩니다. 또한, 제물포역 역세권으로서 유동인구가 있는 지역입니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 거래가는 3,600만원에서 7,200만원 사이로 형성되어 있으며, 면적 및 층수에 따라 편차가 있습니다. 이는 본건 감정가 128,000,000원과 상당한 시세 차이를 보이고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

인근에 학교(인천남중학교)가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 주거 밀집 지역으로 편의시설 이용이 가능합니다. 제물포역을 이용한 시내 접근성이 양호합니다.

5.2. 혐오시설 여부

현재까지 조사된 정보 및 일반적인 지도 서비스 검색 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 지목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본건은 재매각 절차를 진행 중인 물건으로, 이는 이전 입찰에서 유찰되었거나 계약이 취소되었음을 의미합니다. 재매각 시 최저매각가격이 변경될 수 있으나, 본건의 경우 최저매각가격은 감정가와 동일하게 적용될 가능성이 높습니다. 재매각 사유에 대한 면밀한 파악이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 인수 조건 변경 사항이 특이사항으로 기재되어 있어, 인수 시 HUG와의 관련 조건 및 절차에 대한 확인이 필수적입니다.

* 권리관계 복잡성: 비록 인수되는 권리는 없는 것으로 분석되나, 과거 주택임차권이 존재했고 HUG 관련 사항이 있어 권리관계의 복잡성을 내포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 제물포역 이용이 편리한 입지조건을 갖추고 있습니다. 건물 준공 연도가 2003년으로 노후화되었으며, 전용면적 52.36㎡(약 15.84평)으로 소형 주택입니다. 권리분석상 인수되는 권리는 없으나, HUG 인수조건 변경 및 재매각 이력이 있어 주의가 필요합니다. 특히, 감정가 128,000,000원 대비 최근 주변 시세가 현저히 낮게 형성되어 있어, 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 제물포역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 재건축/재개발 가능성: 숭의동 일대의 향후 도시정비사업 추진 가능성을 고려할 수 있습니다. (단, 현재 직접적인 개발 계획은 확인되지 않음)

* 경매 통한 시세차익 기대: 감정가와 실거래가 간의 괴리가 커, 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 128,000,000원이나, 제공된 최근 주변 매매 정보(2026년 5월 기준)에 따르면 본건과 유사한 면적의 다세대주택 거래가가 3,600만원에서 7,200만원 수준으로 확인되었습니다. 특히, 동일 단지로 추정되는 '신영아트빌(248-164)'의 61.48㎡ 면적 거래가가 6,370만원(약 103.6만원/㎡)인 점을 고려할 때, 본건(52.36㎡)의 현재 시장가치는 약 4,500만원에서 5,500만원 수준으로 추정됩니다.

재매각 물건인 점, HUG 인수조건 변경 등 특이사항, 그리고 감정가와의 큰 시세 괴리를 종합적으로 고려할 때, 공격적인 입찰보다는 시장 시세에 부합하는 수준에서의 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 65,000,000원에서 75,000,000원 사이를 제안합니다. 이는 최저매각가격(감정가) 대비 약 50~58% 수준이며, 향후 명도 및 추가 비용을 고려한 현실적인 가격입니다. 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태를 직접 확인하고, 권리관계 및 명도 관련 제반 사항을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.