나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510757 [1] 인천광역시 서구 청라동 167-29 청라디오스텔 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔감정 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""청라1동행정복지센터"" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지 등으로 이루어져 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 16층 건물 중 제1층 제102호로서,
외벽 : 석재붙임 등임.
창호 : 샷시창호 등임.
(사용승인일자 : 2018-10-22)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 휴게음식점로 되어 있으나, 현황 ""헤어샵""으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로서, 오피스텔 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측, 북측의 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)
<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

공부상 용도는 휴게음식점으로 되어 있으나 현황은 헤어샵으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510757 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 청라동 167-29 청라디오스텔 1층 102호

* 용도: 근린상가 (공부상 휴게음식점, 현황 헤어샵)

* 감정가: 899,000,000원

* 토지면적: 12.11㎡ (약 3.66평)

* 토지지분: 12.1141㎡ (약 3.66평)

* 건물면적: 46.49㎡ (약 14.06평)

* 건물지분: 46.49㎡ (약 14.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 서OOOOOOOO (서인천농업협동조합)

* 특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "청라1동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등으로 이루어져 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 일반상업지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 경제자유구역(2022-01-03), 성장관리권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2021년 6월 24일 접수된 서인천농업협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리 하단의 모든 권리(근저당, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 별도로 기재된 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 1,300,000원

* 전입일자(사업일자): 2024년 4월 5일

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 2025년 7월 30일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 다만, 보증금 및 차임액이 명확히 기재되어 있으나, 배당 신고일자 기준으로 배당받을 수 있는지 여부는 추가적인 배당표 확인이 필요합니다.

* 권리분석 요약:

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 등기부채권 총액: 742,800,000원

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 본건은 "청라1동행정복지센터" 인근에 위치하며, 주변으로 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지가 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 현황 이용: 공부상 용도는 휴게음식점이으나, 현재는 헤어샵으로 이용 중입니다. 이는 상권 내에서 활발한 업종으로 볼 수 있습니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 상권 형성에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 정확한 내용은 현장 방문을 통해 재확인하시기 바랍니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 아파트 단지 및 근린생활시설과 인접하여 병원, 은행, 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교통: 인근 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 주거 환경: 오피스텔 및 아파트 단지가 밀집한 주거 지역과 인접하여 안정적인 수요 확보에 유리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 변경: 공부상 용도(휴게음식점)와 실제 이용 용도(헤어샵)가 상이합니다. 이는 영업 자체에는 큰 문제가 없을 수 있으나, 추후 용도 변경이나 건축물 관련 민원이 발생할 가능성은 고려해야 합니다. (단, 사용승인일자가 2018년으로 비교적 최근이며, 현황 이용이 헤어샵으로 명확하므로 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

* 임차인 잔류 가능성: 대항력은 없으나, 배당 신고일자(2025년 7월 30일) 이후에도 임차인이 명도를 완료하지 않을 경우 명도 지연의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 진행되는 경매 물건이므로, 다른 공동담보 물건의 처리 결과가 본 건에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 인천광역시 서구 청라지구의 중심 상업지역 내에 위치한 근린상가로, 16층 오피스텔 건물 중 1층에 자리하고 있습니다.

* 주변 배후 수요가 풍부하며, 현재 헤어샵으로 성업 중으로 즉시 수익 창출이 가능한 물건입니다.

* 권리관계상 인수되는 금액이 없어 비교적 안전한 투자 대상이라 할 수 있습니다.

* 다만, 임차인의 배당 여부 확인 및 공동담보 물건에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 청라지구의 주요 도로에 접해 있으며, 행정복지센터, 대단지 아파트, 오피스텔 등에 둘러싸여 있어 유동인구 및 고정 수요 확보에 매우 유리합니다.

* 안정적인 현황: 현재 헤어샵으로 성업 중이며, 이는 곧 상가의 활성화와 수익성을 증명하는 요소입니다. 임대 수익률 또한 양호할 것으로 기대됩니다.

* 권리분석상 안전성: 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

* 최근 건물: 2018년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하여 건물 노후도가 적고 관리가 용이합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 899,000,000원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 및 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가의 80% ~ 95% 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

* 보수적인 관점에서, 현재 이용 현황의 안정성과 입지 조건을 고려하여 감정가의 약 85% 수준인 764,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정해 볼 수 있습니다.

* (세부적인 권리관계 분석 결과 및 시장 동향을 재확인 후 최종 입찰가 결정이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.