나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510671 [1] 인천광역시 남동구 만수동 877-10 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 ""인천만수북초등학교"" 남측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선 버스정류장이 소재하며, 대중교통여건은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 4층 401호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형의 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역
가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률> , 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청평생교육건강과 460-6086)
<교육환경 보호에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계 미상임.

-본건은 사용승인일이 ""1992.12.03""로서 누수 등에 취약한 것으로 보이는 바,
누수 등에 대하여 재확인 바랍니다.

-본건 등기사항전부증명서에 ""주택임차권""이 등재되어 있으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-사용승인일이 '1992.12.03.'로 누수 등에 취약한 것으로 보이므로 누수 등에 대하여 확인이 필요하다는 감정평가서 기재가 있음
-외벽에 '우진 가'로 표시됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510671 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 877-10 4층 401호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 95,000,000원

* 토지면적: 21.94㎡ (약 6.64평)

* 건물면적: 40.27㎡ (약 12.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (제공 정보 상 '주OOOOOOO'로 표기)

1.1. 입지조건

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* 본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 인천만수북초등학교 남측 인근에 위치합니다.

* 주변은 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

1.2. 권리분석

2줄 띄우기

* 본건은 인천지방법원의 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

* 말소기준권리는 2025년 7월 14일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(갑13)입니다.

* * 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박준용)

* 보증금: 74,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-02

* 확정일자: 2021-07-28

* 배당신고일자: 2023-09-20

* 대항력: 없음

* 상기 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 74,000,000원은 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

* 등기사항전부증명서 상 을구 순위 9번 주택임차권등기가 등재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 따라서 본건은 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

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* 본건은 주거지역 내에 위치하며, 다세대주택이 밀집해 있는 지역으로 배후 주거 수요가 풍부합니다.

* 인근에 인천만수북초등학교가 소재하여 교육 시설 이용이 편리합니다.

* 대중교통 접근성이 보통 수준이며, 주변 상권과의 연계성이 있습니다.

* 주변에는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

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* 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층 401호로, 공부상 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 건물에는 급배수 및 위생설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변에 인천만수북초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 인접 도로 상태는 본건 남측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 도로와 각각 접하고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

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* 본건은 건축 사용승인일이 1992년 12월 3일로, 약 34년 된 노후 건축물입니다.

* 감정평가서에 따르면 사용승인일이 오래되어 누수 등에 취약할 수 있으며, 이에 대한 확인이 필요하다고 기재되어 있습니다. 실제 점검 시 누수 관련 하자가 발견될 경우 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 외벽에 '우진 가'로 표시되어 있습니다.

* 임대 관계는 현재 미상이나, 임차인 정보 상 대항력이 없고 보증금 또한 인수되지 않으므로 명도 관련 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. (다만, 실제 명도 시에는 반드시 재확인 필요)

1.6. 종합 의견

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* 본 물건은 인천 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 안정적인 주거 지역에 자리하고 있습니다.

* 건축 연식이 오래되었지만, 권리 분석 상 인수되는 권리가 없어 법적인 리스크는 매우 낮은 편입니다.

* 임차인의 대항력이 없고 보증금이 인수되지 않으므로 낙찰 후 명도 절차 또한 원활할 것으로 예상됩니다.

* 다만, 노후 건축물로서 누수 등 하자 보수에 대한 잠재적 비용 발생 가능성은 반드시 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

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* 권리분석상 낙찰자가 인수하는 부담이 없는 깨끗한 물건입니다.

* 주택도시보증공사가 채권자로서 경매를 진행하므로 채권 회수에 대한 안정성이 높습니다.

* 주변 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세와 비교 시, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

* 향후 재건축 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 95,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매된 유사 연식(1991년)의 다세대주택 (36.51㎡)이 93,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건의 면적(40.27㎡)을 고려할 때, 현재 시세는 약 100,000,000원 이상으로 추정됩니다.

* 잠재적 리스크 (노후화, 누수 가능성)를 감안하여, 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 제안: 감정가의 85% ~ 90% 수준을 권장합니다.

* 85% 수준: 약 80,750,000원

* 90% 수준: 약 85,500,000원

* 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 최근 실거래가, 권리관계 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.