나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510634 [1] 인천광역시 남동구 논현동 642-2 논현동원베네스트타워 102동 14층1404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이원감정 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 수인분당선 ""호구포역"" 남동측 인근에 위치하며,
주위는 아파트, 오피스텔, 공장 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 ""호구포역""이 소재하며,
제반 교통여건은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 건물내 14층 1404호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소화전설비, 주차장 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약15미터 ~ 약20미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(2025-07-28) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합) , 중로3류
(폭 12m~15m)(접합)
가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률> , 과밀억제권역<수도권정비계획법> ,철도보호지구(2020-11-30)
<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510634 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 논현동 642-2 논현동원베네스트타워 102동 14층1404호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

* 감정가: 150,000,000원

* 토지면적: 7.78㎡ (약 2.35평)

* 건물면적: 49.72㎡ (약 15.04평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 의정부동부새마을금고

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 인천광역시 남동구 논현동 소재 수인분당선 "호구포역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 공장 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 본 건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 수인분당선 "호구포역"이 소재하여 제반 교통 여건은 양호합니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본 건은 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 중로3류 지역에 속합니다. 또한 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

* 인접 도로상태: 본 건 북동측으로 노폭 약 15미터 ~ 20미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 혐오시설: 주위 환경에 공장 지대가 포함되어 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 계절적 요인이나 공장 운영 방식에 따라 소음, 악취, 분진 등의 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2013년 9월 12일자 의정부동부새마을금고의 근저당권 (123,500,000원)입니다.

* 본 경매 사건(2025타경510634)으로 인한 임의경매 개시 결정 외의 모든 권리는 말소기준권리 이하로, 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 등기부상 해당 권리는 존재하지 않습니다.

* 등기부채권 총액은 583,294,881원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 12월 29일

* 확정일자: 2017년 11월 03일

* 배당신고일자: 2025년 09월 15일

* 대항력: 없음

* 권리 인수 여부:

* 임차인 김정훈 씨는 대항력이 없어 임대차 보증금에 대한 인수 부담은 없습니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본 건이 소재한 논현동 일대는 아파트 단지와 오피스텔 밀집 지역으로, 상업 시설 및 업무 시설이 혼재되어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 주변 시설: 인근에 대규모 아파트 단지, 다수의 오피스텔, 상업 시설, 공장 지대가 분포하고 있어 지역 경제 활동이 활발한 편입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 단지 내 및 주변 근린생활시설에 다수의 상점, 식당, 병원, 은행 등이 입점해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 수인분당선 호구포역 역세권에 위치하며, 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 건물 내 편의시설: 급배수 및 위생 설비, 소화전 설비, 주차장 및 승강기 설비 등 기본적인 생활 및 편의 설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 환경적 요인: 인접 지역의 공장 지대 및 가축사육제한구역 지정으로 인해 소음, 악취, 분진 등의 발생 가능성이 있습니다. 이는 주거 환경 또는 오피스텔로서의 쾌적성에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 시장 변동성: 제공된 최근 매매 정보는 본 건보다 면적이 큰 오피스텔들의 거래 사례로, 본 건의 소형 면적이 가지는 시세 반영에 일부 차이가 있을 수 있습니다. 감정가와 시세 분석 간 괴리가 발생할 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

* 규제: 철도보호지구에 포함되어 향후 개발 행위나 재건축 등에 일부 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 논현동에 위치한 역세권 오피스텔로, 편리한 교통망과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 비교적 견고하며, 각종 편의 설비가 잘 갖추어져 있습니다. 권리 관계는 다소 복잡하게 보이나, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되며 임차인 역시 대항력이 없어 인수해야 할 채무나 보증금은 없습니다. 다만, 주변 공장 지대 및 가축사육제한구역으로 인한 환경적 리스크와 소형 면적의 시세 반영 문제는 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 수인분당선 호구포역 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

* 안정적인 권리관계: 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없습니다. 임차인의 보증금 미인수 조건으로 안전한 투자가 가능합니다.

* 실속 있는 면적: 49.72㎡(약 15.04평)의 면적으로 1인 가구나 소규모 사업체 운영에 적합하며, 상대적으로 낮은 진입 장벽을 가집니다.

* 생활 편의성: 주변 상업 시설과 편의 시설 이용이 용이하여 주거 및 업무 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 150,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 인근 논현동원베네스트타워의 최근 매매 사례(2025년 11월, 2026년 2월)를 보면, 전용면적 약 81~85㎡(약 24.7~25.7평)의 경우 188,000,000원 ~ 190,000,000원에 거래되었습니다. 이는 평당 약 730만원 ~ 770만원 수준입니다.

* 본 건은 전용면적 49.72㎡(약 15.04평)으로, 동일 건물 내 소형 면적의 경우 평당 단가가 높게 형성될 가능성을 고려하여 산정 시, 보수적으로 약 113,000,000원 ~ 124,000,000원 내외의 시세가 추정됩니다.

* 종합 의견:

* 본 건은 인수할 권리가 없고 임차인 관련 부담이 없어 실질적인 투자 가치 판단에 유리합니다.

* 감정가가 시세 분석 결과보다 높게 책정되었으나, 소형 면적의 희소성과 역세권 입지를 고려할 때 감정가 수준에서의 낙찰 가능성도 있습니다.

* 예상 입찰가: 상기 분석 결과를 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 130,000,000원으로 제안합니다. (입찰 시 보증금 10% 별도 준비)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.