나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510520 [1] 인천광역시 서구 검암동 522-4 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서구 검암동 소재 ""검암중학교"" 남측인근에 위치하는 다세대주택 통칭 ""뉴월드빌3차"" 제3층 제302호로서 인근은 다세대주택 위주의 주택지대임.

교통상황

인천지하철2호선 ""검암역""이 북서측 인근에 위치하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 4층 다세대주택 건물 내 제3층 제302호로서

외벽 : 치장타일 및 단열재 등 마감
창호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 토지로서 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종 지구단위계획구역(검암2구획정리), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 중점경관관리구역 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 부동산 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510520 (1)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 522-4, 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 145,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 진OO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 30.82㎡ (약 9.33평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 40.04㎡ (약 12.11평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 건물 구조 및 이용 현황

건물 구조: 철근콘크리트구조 4층 다세대주택 건물

층수: 3층 302호

외벽: 치장타일 및 단열재 등 마감

창호: 섀시창호

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

설비 내역: 일반적인 상하수도 설비 및 위생 설비 갖춤

1.4. 토지 이용 현황

토지 형상 및 이용 상태: 정방형 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중

인접 도로 상태: 북측으로 소로에 접함

토지 이용 계획 및 제한 상태: 제1종 지구단위계획구역(검암2구획정리), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 내 토지임

공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

인천광역시 서구 검암동에 위치하며, 검암중학교 남측 인근에 소재합니다. 본 물건은 통칭 "뉴월드빌3차"로 불리는 다세대주택 건물의 3층 302호이며, 주변 지역은 다세대주택 위주의 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

인천지하철 2호선 "검암역"이 북서측 인근에 위치하고 있으며, 시내버스정류장이 인접해 있어 전반적인 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2024년 09월 27일 접수된 서울보증보험주식회사의 가압류(갑6)입니다. 이보다 늦은 날짜에 등기된 권리인 진부민의 강제경매(갑7) 및 국민건강보험공단의 압류(갑8)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 (잠재적 위험)

집합건물 등기부 요약 상, 2024년 09월 04일 접수된 진부민의 주택임차권(을3)은 권리금액 120,000,000원이며, 말소기준권리(갑6)보다 선순위에 있어 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 물건명세서 또한 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 3번 임차권등기 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시하고 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 진부민

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-01-31

확정일자: 2019-12-09

대항력: 있음

인수 여부: 상기 주택임차권(을3)에 따라 보증금 120,000,000원이 인수될 가능성이 있습니다. (물건명세서상 인수 명시)

* 임차인: 진부민 (보증금 증액분)

보증금: 125,000,000원 (1차 보증금 증액분 5,000,000원 포함 추정)

차임: 0원

전입일자: 2020-01-31

확정일자: 2022-02-04

대항력: 있음

비고: 본 건 강제경매(갑7)의 권리자이며, 해당 권리는 말소 기준권리보다 후순위로 말소 예정입니다.

3.4. 권리분석 요약

본 물건은 선순위 임차권(을3, 120,000,000원)이 존재하여 매수인이 인수해야 할 가능성이 높습니다. 따라서 입찰 시 인수되는 보증금을 반드시 고려해야 합니다. (단, 제공된 정보 내 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 등기부 및 물건명세서 상 인수 명시된 권리 내용을 우선적으로 고려해야 합니다.)

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업 시설

보고서에 제공된 JSON 정보 및 일반적인 지역 정보를 종합할 때, 검암동 일대는 다세대주택 밀집 지역으로 주거 생활을 지원하는 기본적인 상업 시설 및 편의 시설이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

4.2. 유사 부동산 거래 사례 (JSON 분석)

최근(2026년 1월) 거래된 주변 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 30.72㎡(약 9.3평) / 2010년식 / 9,300만원 (약 302.7만원/㎡, 약 1,000만원/평)

* 72.87㎡(약 22.0평) / 2009년식 / 18,300만원 (약 251.1만원/㎡, 약 831.8만원/평)

* 62.67㎡(약 19.0평) / 2010년식 / 17,900만원 (약 285.6만원/㎡, 약 942.1만원/평)

분석된 유사 거래 사례 중 본 물건과 면적이 유사한 30.72㎡ 건이 9,300만원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건(40.04㎡)의 시장 가치는 약 12,100만원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 145,000,000원보다 낮은 수준입니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

본 물건은 검암중학교 인근에 위치하여 중학교 교육 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 편의 시설 및 교통

인천지하철 2호선 검암역과 인접한 시내버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이하며, 주거 지역 내에서 필요한 기본적인 편의 시설을 이용할 수 있습니다.

5.3. 주변 개발 계획 및 시설

인천 서구 경서동에 공공 열분해시설 설치가 추진되고 있다는 점(관련 뉴스 검색 결과)은 향후 지역 환경 및 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있는 요인으로 고려될 수 있습니다. 다만, 본 물건과의 직접적인 인접성이나 영향 정도는 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 인수 위험

등기부등본 상 선순위 임차권(을3, 120,000,000원)이 존재하며, 물건명세서에 인수될 수 있다고 명시되어 있어, 해당 보증금 전액이 배당으로 회수되지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 본 물건의 실질적인 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있는 가장 큰 위험 요소입니다.

6.2. 감정가와 시세의 차이

최근 거래 사례 분석 결과(약 12,100만원)와 감정가(145,000,000원) 사이에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정가가 실제 시장 가치를 다소 상회하고 있음을 시사하며, 낙찰 후 시세 차익 기대치를 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 주거 환경은 보통 수준입니다. 그러나 가장 중요한 리스크는 선순위 임차권(120,000,000원)의 인수 가능성입니다. 등기부와 물건명세서에 명시된 인수 위험을 면밀히 검토해야 하며, 만약 인수해야 할 경우 본 물건의 경제성이 크게 저하될 수 있습니다. 최근 거래 사례를 고려한 시장 시세는 감정가보다 낮은 수준으로 파악됩니다. 따라서 낙찰 후에도 상당한 추가 비용(인수 보증금)이 발생할 수 있음을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 가치

검암역 역세권이라는 점과 지역 내 주거지로서의 기본적인 기능은 유지될 수 있습니다.

8.2. 시세 대비 잠재적 가치

최근 거래 사례를 기준으로 볼 때, 감정가 대비 시세는 낮게 형성되어 있어 겉보기에는 투자 기회가 있는 듯 보입니다. 그러나 이는 인수되는 임차 보증금을 고려하기 전의 시세이며, 이를 감안하면 투자 매력도가 현저히 낮아질 수 있습니다.

8.3. 재건축/재개발 가능성 (정보 없음)

본 물건이 속한 지역의 향후 재건축이나 재개발 가능성에 대한 정보는 제공되지 않았으므로, 투자 시 이 부분은 고려 대상이 아닙니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 선순위 임차권 120,000,000원의 인수 위험이 가장 큰 요소입니다. 만약 이 보증금을 매수인이 인수해야 한다면, 부동산의 시장 가치를 감안할 때 입찰을 통한 수익 확보가 매우 어려울 수 있습니다.

그러나 만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수하여 인수 의무가 발생하지 않는다고 가정한다면 (제공된 정보의 '인수 보증금 합계: 0원' 부분을 따를 경우), 시장 시세(약 12,100만원)와 감정가(145,000,000원)를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

이러한 가정을 바탕으로, 시세 조사 결과와 감정가의 괴리를 고려하여 다소 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

추정 시장 가치: 약 121,000,000원 (JSON 데이터 기반)

감정가: 145,000,000원

인수 보증금 0원으로 가정 시, 시장 가치 대비 약간의 상승 여력을 고려한 예상 입찰가 범위는 125,000,000원 ~ 135,000,000원 으로 제안합니다.

주의: 만약 선순위 임차인의 보증금 120,000,000원을 실제로 인수해야 한다면, 상기 예상 입찰가는 무의미하며, 입찰 금액은 사실상 1,000,000원 수준으로 낮아져야 시장 가치와 맞출 수 있습니다. 이는 본 물건에 대한 투자가 매우 비합리적임을 시사합니다. 따라서 현장 조사 및 권리 분석에 대한 철저한 재확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.