나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510219 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 519 쌍용더플래티넘부평 104동 18층1804호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 '명신여자고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주
위는 동유형의 아파트 단지 및 근린생활시설, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 아파트
지대로서 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철역(7호선 산곡역)이 소
재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 20층 건물 내 104동 18층 1804호로서,
(사용승인일자: 2022.08.25)
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽: 벽지 마감 등,
바닥: 장판깔기 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 옥내소화전설비, 도시가스보일러에 의
한 개별난방설비 등 이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 15m 내외, 남서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 각각 접하
고, 도로상태 양호함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호1
제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(산곡2 재개발사업지구), 상대보호구역, 정비구역(
산곡2 재개발정비구역), 준보전산지, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

인천지방법원 2025타경510219 (1) 부동산강제경매 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 519번지에 위치한 쌍용더플래티넘부평 104동 18층 1804호 아파트입니다.

건물 사용승인일자는 2022년 8월 25일입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

감정가는 653,000,000원입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 51.37㎡ (약 15.54평)이며, 건물면적은 84.89㎡ (약 25.68평)입니다.

이는 전용면적을 의미하며, 분양면적에 대한 별도 정보는 제공되지 않았습니다.

토지 제시외면적 및 건물 제시외면적은 없습니다.

1.3. 경매 정보

경매 구분은 부동산강제경매이며, 채권자는 김 입니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 산곡동 소재 명신여자고등학교 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 동유형의 아파트 단지와 근린생활시설, 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주거 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 산곡역이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 김 입니다.

말소기준권리는 2024년 11월 7일 접수된 정관호 씨의 근저당권 (금액: 220,000,000원)입니다.

* 임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

임차인: 주택도시보증공사(승형배)

보증금: 370,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 5월 20일

확정일자: 2024년 4월 18일

배당신고일자: 2025년 10월 10일

대항력: 있음 (승 임차인)

등기부등본 상 해당 임차권은 "을4 주택임차권"으로 등기되었으며, 말소 기준 권리보다 후순위이나, 매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리입니다.

* 권리분석 요약

등기부채권 총액은 590,000,000원입니다. (강제경매 190,000,000원 + 근저당 220,000,000원)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 을구 순위 4번의 주택임차권(승형배, 보증금 370,000,000원)이 있습니다.

본 임차권은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하므로, 입찰 시 해당 보증금 액수를 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 속한 쌍용더플래티넘부평 아파트 단지는 주변에 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에는 학교와 주거 단지가 혼재하고 있으며, 부평구의 중심 상권과의 접근성도 양호하여 다양한 상업시설 이용이 편리합니다.

현재까지 파악된 바로는 인근에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통

지하철 7호선 산곡역이 도보 가능한 거리에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설

단지 인근에 명신여자고등학교가 소재하며, 생활에 필요한 기본적인 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 단지 내 상가 및 주변 상업지역을 통해 이용 가능합니다.

* 교육시설

명신여자고등학교를 비롯하여 주변에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 재개발 구역 지정

본건 소재지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(산곡2 재개발사업지구), 정비구역(산곡2 재개발정비구역)으로 지정되어 있습니다. 이는 향후 도시 환경 개선 및 자산 가치 상승의 잠재력이 있으나, 재개발 사업 진행에 따른 장기간의 시간 소요 및 사업 변동성 등의 리스크를 내포하고 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수

370,000,000원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차권은 매수인에게 인수됩니다. 임차인 승 의 임대차 관계는 보증금 및 전입/확정일자가 명확하나, 기타 임대 관례 등은 '임대미상임'으로 기록되어 있어 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 비교적 신축 아파트로, 입지 조건 및 교통 환경이 양호한 편입니다.

하지만 재개발구역으로 지정되어 있어 향후 사업 진행에 따른 변수와 더불어, 3억 7천만 원의 인수되는 임차 보증금이라는 부담이 있는 물건입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 권리는 매수인에게 승계되므로, 정확한 권리 분석과 인수되는 임차 보증금에 대한 명확한 이해가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2022년 준공된 건물로 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 재개발 잠재력: 재개발구역으로 지정되어 있어 장기적인 도시 환경 개선 및 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 지하철역 및 버스정류장이 인접해 있으며, 학교 및 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 653,000,000원에서 인수해야 하는 임차 보증금 370,000,000원을 고려하여 산정해야 합니다.

즉, 실질적으로 매수인이 부담하게 될 금액은 부동산의 매수 가격에서 인수되는 임차 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정하는 것이 일반적입니다.

따라서, 잠재적 인수 금액을 제외한 순수 부동산 가치 및 미래 가치를 고려한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다. 정확한 입찰가는 주변 시세, 재개발 사업 진행 상황, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 검토하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.