나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1358 [1] 인천광역시 서구 석남동 467-31 원일빌라 3동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '인천석남초등학교' 북서측에 위치하며, 본건 주위는 공동주
택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

연와조 스라브지붕 3층 건물 내 2층 201호로서,

외벽 : 벽돌 및 몰탈위 페인팅 마감 등임.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 페문 부재로 내부를 확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평판한 세장형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

석남동 467-31 :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(석남역 주변), 광로2류(폭 50m~70m)(광로 2-25호선(보))(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1358 (1)

소재지: 인천광역시 서구 석남동 467-31 원일빌라 3동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 102,000,000원

토지면적: 22.56㎡ (약 6.82평)

토지지분: 22.559㎡ (약 6.82평)

건물면적: 37.35㎡ (약 11.30평)

건물지분: 37.35㎡ (약 11.30평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축년도: 제공된 정보에서 명확히 확인되지 않음. 인근 유사 물건은 1992년 또는 2011년에 건축됨.

2.2. 감정평가 요약

구분건물감정평가요항표에 따르면 본건은 연와조 스라브지붕 3층 건물 내 2층 201호로, 벽돌 및 몰탈 위 페인팅 마감, 하이샷시 창호 등으로 구성되어 있음. 기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되었을 것으로 판단되나, 폐문으로 인해 내부 확인은 불가했음.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 '인천석남초등학교' 북서측에 위치하고 있으며, 주변은 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역임. 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

3.2. 교통상황

본건 소재 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임. 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됨.

3.3. 토지형상 및 이용상태

토지는 인접지와 비교하여 등고 평탄한 세장형의 필지로, 다세대주택 건부지로 이용 중에 있음.

3.4. 인접 도로상태

본건은 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접하고 있어 차량 접근성이 양호함.

3.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(석남역 주변), 광로2류(폭 50m~70m), 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등에 해당함.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2012년 3월 29일 접수된 국민은행의 근저당(을11)으로, 채권액은 49,200,000원임.

4.2. 매각으로 소멸되는 권리

등기부등본상 을구의 근저당권(국민은행, 2012-03-29, 49,200,000원) 및 병구의 압류, 기타 권리 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨.

4.4. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상임.

* 임차인 보증금 및 차임이 미상인 경우, 실제 점유 관계 및 법적 권리 여부에 대한 추가 확인이 필요함.

4.5. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전: 정동희(2007-11-23), 권옥향(2010-11-23), 김성호(2012-03-29)

* 말소기준권리: 국민은행 근저당(2012-03-29, 49,200,000원)

* 현재 경매 개시 결정: 국민은행 임의경매(2025-07-17, 21,608,337원)

* 기타 권리: 국민건강보험공단 압류(2025-07-25), 용산세무서장 압류(2025-07-29)

등기부채권 총액(말소기준권리 기준): 49,200,000원

5. 상권분석

5.1. 주변 상권

본건은 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주거지 내 상권이 형성되어 있음. 주변의 편의시설 및 상업시설은 일상생활 영위에 필요한 수준으로 보임.

6. 생활정보

6.1. 주거 환경

인천석남초등학교가 북서측 인근에 위치하여 교육 환경이 갖춰져 있음. 또한, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있음.

6.2. 교통 및 편의시설

버스 정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 용이하며, 차량을 통한 지역 내 이동도 수월함.

6.3. 주변 시설

인천광역시 서구 석남동 467-31번지 일대에서 진행된 조사 결과, 주거 및 상업지역 특성상 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

7. 잠재적 리스크

7.1. 건물 상태

폐문으로 인해 내부 확인이 불가능하여 정확한 건물 내부 상태, 하자 여부, 설비 상태 등을 파악하기 어려움. 이는 입찰 후 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 내포함.

7.2. 건축물 노후화 가능성

정확한 건축년도가 명시되지 않았으나, 유사한 시기에 건축된 주변 건물(1992년식)을 고려할 때, 건축물 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있음.

7.3. 토지이용계획상 제약

광로2류(폭 50m~70m) 및 철도보호지구 등에 해당되어 향후 건물 신축이나 증축 시 용적률, 건폐율, 높이 제한 등 도시계획에 따른 제약이 따를 수 있음.

8. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 다세대주택으로, 인천석남초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 속해 있어 기본적인 생활 환경이 양호함. 교통 접근성 역시 보통 수준으로 평가됨. 권리관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 비교적 안전한 물건으로 판단되나, 임차인의 보증금 및 차임이 미상이고, 폐문으로 인한 내부 상태 미확인이 주요 리스크 요인임. 주변 최근 매매 사례를 고려할 때 감정가 수준은 적정한 것으로 보이나, 입찰 시 내부 상태 미확인에 따른 리스크를 충분히 고려해야 함.

9. 투자 포인트

9.1. 안정적인 주거 환경

초등학교와 근린생활시설이 인접해 있어 실수요자 또는 소형 주택 투자자에게 매력적일 수 있음.

9.2. 명확한 권리관계

매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰 후 복잡한 권리관계로 인한 분쟁 발생 가능성이 낮음.

9.3. 지속적인 지역 개발 가능성

'석남역 주변' 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있음.

10. 예상 입찰가

주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 38.97㎡(약 11.8평)의 1992년식 건물이 100,000,000원에 거래되었으며, 전용면적 47.76㎡(약 14.4평)의 2011년식 건물이 105,000,000원에 거래된 사례가 있음. 본건은 전용면적 37.35㎡(약 11.30평)으로, 감정가는 102,000,000원임.

이러한 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하고, 내부 미확인 및 건축년도 불명확성에 따른 리스크를 반영하여, 예상 입찰가는 89,000,000원 ~ 92,000,000원 범위에서 결정하는 것을 권장함. 특히, 89,000,000원을 초기 입찰가로 고려하는 것이 합리적으로 판단됨.

물론, 이는 현재 시점에서의 분석이며, 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁 물건, 현장 조사 결과 등에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.