나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1256 [1] 인천광역시 강화군 양사면 덕하리 114-4 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인 · 평가일 2025.07.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 양사면 덕하리 소재 ""양사초등학교"" 남측 인근에 위치하며 본건 주위는 전, 답, 임야 등이 소재하여 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평지로서 현황 묵전으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 덕하로(노폭 약 7미터)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

덕하리 114-4, 114-5 공히:
생산관리지역, 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-06-08)(양사초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-06-08)(양사초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(위탁(15m이하))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>에 해당함.
<추가기재>※문화재보호법 제13조(역사문화환경보존지역의 보호), 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률 제4조(매장문화재 유존지역의 보호), 시문화재보호조례 제27조(건설공사시 문화재보호)에 의한 문화재 관련 인·허가 사항을 반드시 확인하시기 바랍니다.※재산권행사 등 중요한 사항은 (인터넷)열람이 아닌 증명용 토지이용계획 확인원을 발급 받아 확인하시기 바랍니다.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각
농지취득자격증명 필요(증명서 미제출시 보증금 반환하지 않음)
토지이용계획 및 제한상태(토지이용계획확인서 등) 확인요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1256 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 양사면 덕하리 114-4

용도: 답

감정가: 171,676,000원

토지면적: 1028.00㎡ (약 311평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 오정농업협동조합 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 강화군 양사면 덕하리 소재 "양사초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건 주변으로는 전, 답, 임야 등이 소재하고 있어 농촌 지역의 일반적인 환경을 형성하고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다. 전반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

* 도로: 본건은 서측으로 폭 약 7미터의 덕하로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 용이한 조건을 갖추고 있습니다.

1.2. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 생산관리지역

* 기타 제한 사항:

* 가축사육제한구역 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률)

* 상대보호구역, 절대보호구역 (양사초등학교, 교육환경 보호에 관한 법률)

* 제한보호구역 (전방지역: 25km, 위탁(15m 이하), 군사기지 및 군사시설 보호법)

* 성장관리권역 (수도권정비계획법)

* 추가 확인 사항:

* 문화재 보호법, 매장문화재 보호 및 조사에 관한 법률, 시문화재보호조례에 따른 문화재 관련 인허가 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 재산권 행사 등 중요한 사항은 증명용 토지이용계획 확인원을 발급받아 상세히 확인하는 것이 필수적입니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 을5 근저당권 (오정농업협동조합, 2022-05-10, 102,000,000원)

* 등기부채권 총액: 302,000,000원

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 갑1: 소유권이전 (1993-04-03)

* 갑2: 소유권이전 (2022-05-10, 매매)

* 을5: 근저당권 (2022-05-10, 102,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 압류 (2025-03-26) - 말소

* 을6: 근저당권 (2025-04-16, 200,000,000원) - 말소

* 갑4: 임의경매 (2025-07-14) - 말소

* 갑5: 압류 (2025-11-21) - 말소

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (관련 내용 없으나, 명시적으로 확인 필요)

* 인수되는 권리: 없음 (모든 권리가 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 예정입니다.)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원 (현황 임차인 없음)

1.4. 현황 및 이용상태

* 토지 현황: 본건은 부정형의 평지로서, 현재는 묵전(방치된 밭)으로 이용되고 있습니다.

* 제시외 건물/물건: 없음.

* 공부와의 차이: 없음.

1.5. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 강화군 양사면은 농업이 주를 이루는 지역으로, 비교적 조용한 전원 환경을 갖추고 있습니다.

* 주변 개발: 양사초등학교가 인근에 위치하여 교육 관련 시설이 존재합니다. 추가적인 대규모 개발 계획에 대한 정보는 제한적입니다.

* 혐오시설: 주변 위성 지도 및 관련 정보를 종합한 결과, 본건 인근에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 생활정보

* 편의시설: 양사초등학교가 인근에 있어 기본적인 교육 환경은 접근 가능합니다. 다만, 농촌 지역의 특성상 대규모 상업 시설이나 병원 등은 인근 읍면 지역을 이용해야 할 것으로 보입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용 시 버스 노선 및 배차 간격을 미리 확인하는 것이 좋습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 본 건은 농지이므로, 낙찰자는 반드시 관할 시군구청에서 발급하는 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금을 돌려받지 못하므로, 사전에 취득 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

* 토지 이용 규제: 생산관리지역, 가축사육제한구역, 학교 관련 보호구역, 군사보호구역, 성장관리권역 등 다양한 법적 규제가 적용되어 있어 토지 이용 및 개발에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

* 문화재 관련 인허가: 문화재보호법 및 관련 법률에 의해 문화재 관련 인허가 사항 확인이 필수적이며, 이에 따른 추가적인 제약이나 의무가 발생할 수 있습니다.

* 기타 확인 사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있으나, 실제 현존 여부는 별도 확인이 필요합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 인천광역시 강화군 양사면 덕하리 소재 생산관리지역 답으로, 감정평가액은 171,676,000원입니다. 토지 면적은 1028.00㎡ (약 311평)이며, 건물은 없습니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위로 설정된 채권들이 대부분 말소될 예정이어서 권리상 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다. 또한, 임차인이 없어 명도에 대한 부담도 없습니다. 다만, 농지이므로 농지취득자격증명 취득이 필수적이며, 다양한 토지 이용 규제와 문화재 관련 사항 확인이 요구되는 점은 주요 리스크 요인입니다.

1.9. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하고, 인수할 권리나 임차인이 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다.

* 농지로서 향후 농업적 또는 기타 제한된 용도로 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 감정가 대비 토지 면적을 고려했을 때, 시장 상황에 따라 적절한 가격으로 취득 시 투자 가치가 있을 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 171,676,000원입니다. 인수해야 할 보증금이나 특별한 권리 부담이 없는 점을 고려할 때, 감정가를 기준으로 주변 농지 시세, 향후 활용 가능성, 그리고 앞서 언급된 다양한 규제 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현장 조사와 시장 분석을 통해 최적의 입찰가를 결정하는 것이 중요하며, 본 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.