나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510731 [1] 인천광역시 부평구 부평동 518-1 스위트홈 1동 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2025.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부흥초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
업무시설(오피스텔), 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반주위 환경은
보통시 됨.

교통상황

본건 소재 건물까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트,평슬라브지붕 15층 건물내 제7층 제704호로서,
외 벽 : 몰탈 위 페인트칠 및 석재붙임 마감 등임.
창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중임

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 2필 일단의 세장형 토지로서, 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 35미터 내외의 포장도로, 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터 내외의
포장도로와 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 518-1 : 일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2025-05-19)

부평동 518-2 : 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(2025-05-19)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510731 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 518-1 스위트홈 1동 7층704호

용도: 오피스텔 (도시형생활주택)

감정가: 1억 5천만원

토지면적: 4.88㎡ (약 1.48평)

토지 지분: 4.875㎡ (약 1.47평)

건물면적: 36.53㎡ (약 11.05평) - 전용면적

건물 지분: 36.53㎡ (약 11.05평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 한국주택금융공사 (한OOOOOOO)

건축년도: 2015년

건축물 구조: 철근콘크리트구조

층수: 15층 중 7층

2. 입지조건

* 주위 환경: 인천광역시 부평구 부평동 소재 부흥초등학교 남서측 인근에 위치하며, 업무시설(오피스텔), 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통 상황: 본건 소재 건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 도로 상태: 본건은 서측으로 노폭 약 35미터, 북측 및 동측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 부평동 518-1: 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

* 부평동 518-2: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 2월 13일 인천신용보증재단의 가압류 (갑4) 입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 3번 주택임차권 (권리자: 김지혜)은 매수인에게 대항력이 있으며, 임대차보증금 141,000,000원 전액이 배당에서 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. (전입일자 2020.02.28, 확정일자 2020.01.28).

* 말소되는 권리: 상기 을구 3번 임차권을 제외한 모든 권리(소유권보존, 소유권이전, 가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 김 (보증금 141,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2020.02.28, 확정일자 2020.01.28, 대항력 있음, 선순위).

4. 상권분석

* 본건은 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 소규모 상업 및 주거 복합 상권의 특징을 보입니다.

* 인근에 부흥초등학교가 위치하여 일부 학군 수요도 고려할 수 있습니다.

* 현재까지의 조사로는 본건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 업무시설 및 공동주택이 혼재되어 있어 조용하면서도 편의시설 접근성이 좋은 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김 에게 지급해야 할 보증금 141,000,000원으로, 이 금액이 경매 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

* 토지 이용 계획 상 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 도시계획에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

인천 부평구의 주요 상업 및 주거지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 다만, 1억 4천만원이 넘는 상당 금액의 임차 보증금을 매수인이 인수해야 하는 점은 가장 큰 부담 요인이자 주의 깊은 분석이 필요한 부분입니다. 이 인수 금액을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부평구 내 중심 상업 및 주거 지역에 위치하여 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인으로 인해 매수인의 현금 유출액을 시장 가치 대비 낮출 수 있는 기회를 제공합니다. (단, 인수 보증금은 별도 부담)

* 오피스텔 및 도시형생활주택으로서 임대 수익 창출이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보와 '예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 계산한다'는 규칙에 따라, 최근 매매 사례가 170,000,000원인 점을 고려하여 다음과 같이 산출됩니다.

최근 시세 (매매가): 170,000,000원

인수해야 할 임차 보증금: 141,000,000원

예상 입찰가 = 최근 시세 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 170,000,000원 - 141,000,000원 = 29,000,000원

위 산출 결과인 29,000,000원은 인수 보증금을 제외하고 산출한 금액으로, 실제 경매 시장에서 경쟁력 있는 가격을 제시하기 위해서는 해당 물건의 시장 가치, 임차 보증금 인수 조건, 법적 절차 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요할 수 있습니다. 따라서 이는 매우 공격적인 입찰가이며, 실제 입찰 시에는 추가적인 시장 조사를 통해 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.