나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510661 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1005 만수주공아파트 803동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영재 · 평가일 2025.08.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 ""남동구청역"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하고 있어 대중교통 상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 내 1층 104호로서,

외 벽 : 몰탈 위 페인팅 마감.
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 포장도로 개설되어 있으며, 이를 통해 인접한 도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수2), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)<철도안전법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 본건은 집합건축물 대장상의 건축물 현황도가 미 비치되어 있으며 출입문에 호수 표기가 없는 상태로, 호별위치 확인은 공동현관 및 인접 호수표기 등을 근거로 표시하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510661 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사 카인드대부

1.2. 물건 정보

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 1005 만수주공아파트 803동 1층 104호

용도: 아파트

건축물 정보:

- 건물구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 내 1층 104호

- 사용승인일: 1989년 10월 07일

- 총 동수: 9개동

- 총 세대수: 1466세대

- 최고층수: 15층

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 136,000,000원

토지면적: 29.68㎡ (약 8.98평)

토지지분: 29.68㎡ (약 8.98평)

건물면적: 38.64㎡ (약 11.69평)

건물지분: 38.64㎡ (약 11.69평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.4. 특이사항

특이사항: 대항력있는임차인,

특수물건정보: 대항력있는임차인

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 소재하며, "남동구청역" 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(남동구청역)이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수2), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 말소기준권리(을15)는 2016년 09월 23일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없으며, 경매개시결정 등기(갑12, 주식회사카인드대부) 및 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 채권액은 약 139,200,000원으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이정오

- 전입일자: 2015년 01월 06일

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 대항력: 있음

- 비고:

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 권리분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 만수주공아파트는 대규모 주거 단지이며, 단지 내 및 주변으로 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 아파트 단지 자체로 하나의 생활권을 형성하고 있습니다.

4.2. 시장 동향

최근 2026년 6월에 동일 면적(38.64㎡)의 아파트 매매 사례는 10,000만원(11층), 11,000만원(3층), 12,700만원(14층)으로 확인됩니다. 본건은 1층이므로, 층수에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 단지 정보

아파트명: 인천만수7(공단)

주소: 인천광역시 남동구 만수동 1005

세대수: 1466세대

총 층수: 15층

주차대수: 총 366대 (지상 3대, 지하 20대 - 정보 불일치 가능성 있음, 표기상 지하주차대수 20대로 명시됨)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등

5.2. 주변 편의시설

- 지하철: 남동구청역 인근

- 버스정류장: 인근 소재

- 편의시설: 주변 근린생활시설 이용 가능

5.3. 주변 혐오시설

제공된 정보 및 일반적인 지역 검색 결과, 본건 소재지 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 리스크

본건에는 보증금 0원, 차임 0원에 대항력 있는 임차인(이정오)이 존재합니다. 이는 매우 이례적인 경우로, 임차인의 권리 행사 여부, 실제 거주 여부, 권리 주장 내용 등을 면밀히 조사해야 합니다. 보증금 없이 대항력을 갖춘 임차인이 존재한다는 점은 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포하므로, 반드시 사전에 철저한 확인이 필요합니다.

6.2. 건축 연도

본 아파트의 사용승인일은 1989년으로, 준공 후 약 35년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성 및 시장 가치 하락 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 1층 위치

아파트의 1층은 저층이라는 점에서 일조권, 사생활 침해, 소음 및 보안 등의 측면에서 선호도가 낮을 수 있으며, 이는 매매가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 건축물 현황도 미비

집합건축물 대장상의 건축물 현황도가 미비하고 출입문에 호수 표기가 없는 상태로, 호별 위치 확인이 공동현관 및 인접 호수 표기를 근거로 이루어졌습니다. 경매 진행 시 정확한 호별 위치 확인에 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 만수동에 위치한 아파트로, 지하철역 인근에 있어 교통은 편리한 편입니다. 하지만 1989년 준공된 아파트로 연식이 오래되었고, 1층이라는 점은 단점으로 작용할 수 있습니다. 무엇보다 보증금 0원에 대항력 있는 임차인의 존재는 본건의 가장 큰 리스크 요인이며, 명도 및 법적 문제 발생 가능성에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 이러한 리스크를 감안하고도 시세 대비 저렴하게 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 수 있으나, 임차인 관련 불확실성 해소 없이는 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 아파트 단지 내 위치로 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

* 남동구청역 인근으로 대중교통 접근성이 양호합니다.

* 최근 매매 사례 대비 감정가가 높게 책정되었으나, 임차인 리스크 해소 시 시세차익 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 13,600만원이나, 1층이라는 점과 가장 큰 리스크인 보증금 0원의 대항력 있는 임차인의 존재를 감안할 때, 입찰가는 보수적으로 산정할 필요가 있습니다. 최근 38.64㎡ 면적의 매매 사례가 10,000만원에서 12,700만원 사이로 형성되어 있으나, 1층의 비선호도와 임차인 관련 불확실성을 고려하면, 보증금 0원의 임차인이 낙찰자에게 부담을 주지 않는다고 확신할 수 없는 상황입니다.

따라서, 현 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여 105,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 최저 경매가(감정가의 70% 등)와 최근 실거래가격을 고려하되, 임차인 문제로 인한 추가적인 불확실성 비용을 반영한 보수적인 가격입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사와 권리관계 재확인을 통해 최종 결정하시는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.