나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510564 [1] 인천광역시 남동구 만수동 895-3 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경신 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동소재 ""만수5동행정복지센터"" 북서측으로 약150미터
지점에 위치하며 주위 일대는 동류형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이
소재함.

교통상황

본건까지 차량출입은 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건내의 지층 비01호로서,
외벽 : 드라이비트 마감.
내벽 : 벽지 및 일부타일 마감.
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

급.배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측과 동측으로 폭약 8미터의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08), 상대보호구역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510564 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 895-3 지층비01호

용도: 다세대주택

감정가: 61,000,000원

토지면적: 20.83㎡ (약 6.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 48.30㎡ (약 14.61평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김O (본건 경매 신청 채권자)

특이사항: 대항력있는임차인, 소유권이전 다수

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 "만수5동행정복지센터" 북서측 약150미터 지점에 위치함.

주위 일대는 동류형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

차량 출입은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편임.

본건 북측과 동측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 각각 접해 있음.

주변 환경 조사 결과, 심각한 혐오시설이나 공장 밀집 지역은 확인되지 않음.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리(말소기준이 되는 권리)는 2025년 7월 15일 접수된 김용의 강제경매개시결정(채권액 50,000,000원)임.

이 말소기준권리보다 먼저 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재까지 접수된 소유권 이전 및 각종 권리 변동 사항이 있으나, 강제경매 개시 결정 등기(갑20)가 말소기준권리가 되므로, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 보임.

특이사항으로 '대항력있는임차인' 김용(보증금 50,000,000원, 전입/확정일자 2018-07-30)이 존재함.

임차인 김용은 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖추고 있으나, 경매물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 임차인 보증금은 없는 것으로 판단됨. 다만, 명확한 배당 종결 여부 등은 추후 확인이 필요하며, 임차인과의 관계는 신중히 접근할 필요가 있음.

본 건은 '대항력있는임차인'이 있으나, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

본 건이 위치한 지역은 주거지역으로서, 주변에 동류형의 공동주택 및 단독주택이 밀집해 있음.

일부 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 보임.

임대관계는 미상으로 조사되었으므로, 실제 임대 현황 및 시세 파악을 위한 별도의 조사가 필요함.

5. 생활정보

건물의 구조는 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 내 지층 비01호임.

외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있음.

이용 상태는 다세대주택으로 현재 이용 중임.

급·배수 및 위생 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

6. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인(김용)의 존재: 비록 인수 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 임차인과의 관계, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

감정가와 실거래가 시세의 차이: 본 건의 감정가는 61,000,000원이나, 유사 건물(1991년식 다세대주택, 약 36.51㎡)의 최근 매매가는 93,000,000원으로 상당한 차이를 보임. 이는 감정가가 실제 시장 가치보다 낮게 책정되었을 가능성을 시사하며, 반대로 낙찰가가 예상보다 높아질 위험도 존재함.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 61,000,000원으로 책정되어 있습니다. 주거 밀집 지역에 위치하며 교통 접근성은 보통 수준입니다. 권리분석상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없으나, 대항력있는 임차인이 존재하여 명도 관련 변수를 고려해야 합니다. 주변 시세 대비 감정가가 현저히 낮다는 점은 투자 포인트가 될 수 있으나, 이로 인한 경쟁 심화 또는 명도 리스크 관리가 중요합니다.

8. 투자 포인트

감정가 대비 높은 주변 시세: 본 건의 감정가는 61,000,000원이지만, 유사한 연식과 면적의 다세대주택 최근 매매가가 93,000,000원 수준이므로, 시세 차익을 통한 수익 실현 가능성이 있습니다.

대항력있는 임차인 존재로 인한 명도 변수: 인수 보증금은 없으나, 임차인의 존재는 명도 과정에서 협상 등 추가적인 노력이 필요할 수 있으며, 이를 통해 입찰가를 낮출 여지가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 조건(1991년식, 다세대주택, 약 36.51㎡)의 최근 매매가는 93,000,000원으로 파악되었습니다. 본 건의 건물 면적은 48.30㎡이므로, 이를 기준으로 산정한 예상 시세는 약 123,000,000원 수준입니다.

감정가는 61,000,000원으로 시세보다 상당히 낮게 책정되어 있습니다.

대항력있는 임차인(김용)의 보증금 50,000,000원이 인수되지 않는다는 점은 긍정적이나, 명도 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 예상되는 시장가치와 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 본 건의 합리적인 예상 입찰가는 85,000,000원 ~ 95,000,000원 사이로 판단됩니다.

투자 목표 수익률 및 본인의 명도 진행 능력 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

예를 들어, 85,000,000원을 최저 입찰가 목표로 설정할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.