나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510678 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 627-382 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ""옹진군청"" 북서측 인근에 위치하며, 인근에 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위상황은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장 등이 소재하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 제3층 제301호로서,(사용승인일 : 1992.05.26.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감등
창호 : 알루미늄새시 창호임.

이용상태

공부상 다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13),방화지구,가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에
관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2016-10-10)
<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

‘위반건축물(무단증축)’ 등재되어 있으나 본건과 관련 없음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경510678 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OO (한철민으로 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 627-382, 3층301호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 낙섬서로 7-10)

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 중 제3층 제301호 (사용승인일: 1992.05.26.)

토지형상: 세장형 토지로서 주거용 건부지로 이용 중

인접도로상태: 남서측 노폭 약 6m의 포장도로와 접함

1.3. 면적 정보

토지면적: 20.79㎡ (약 6.29평)

토지지분: 20.79㎡ (약 6.29평)

건물면적: 39.35㎡ (약 11.90평)

건물지분: 39.35㎡ (약 11.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 평가 정보

감정가: 81,000,000 원

감정평가서 요약: 본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 “옹진군청” 북서측 인근에 위치하며, 인근에 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위상황은 보통임.

1.5. 특이사항

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: ‘위반건축물(무단증축)’ 등재되어 있으나 본건과 관련 없음.

특수물건정보: 대항력 있는 임차인 존재.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 “옹진군청” 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위에는 다세대주택, 아파트, 각종 근린생활시설 등이 혼재하여 있어 주거 및 상업 편의시설 이용이 용이한 편임.

2.2. 교통상황

본건 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 안산세무서장 압류 (2022.02.08. 접수)임.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

(참고: 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기... 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함" 이라는 내용이 있으나, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 매수인이 인수할 보증금은 없는 것으로 판단됨. 이는 배당순위에 따라 임차인의 보증금이 전액 변제될 것으로 예상됨을 의미함.)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 한철민 (한 )

* 보증금: 70,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2020-08-10

* 확정일자: 2020-07-28

* 대항력: 있음

* 비고: 채권자 겸 임차인으로 강제경매를 신청하였으며, 보증금 70,000,000원은 배당에서 전액 변제될 것으로 예상됨.

3.4. 등기부 요약

* 갑3 (2007-10-09): 소유권이전 (박봉순)

* 갑4 (2019-07-26): 소유권이전 (정태은)

* 을5 (2026-04-21): 주택임차권 (한철민, 70,000,000원, 인수) - (주의: 등기부상 말소 예정 사항으로 배당에서 전액 변제될 것으로 예상)

* 갑5 (2020-08-12): 소유권이전 (주식회사오릭스컴퍼니) - 매매

* 갑6 (2022-02-08): 압류 (안산세무서장) - 말소기준권리

* 갑7 (2022-09-28): 가압류 (주택도시보증공사) - 말소

* 갑8 (2025-01-10): 압류 (안산시) - 말소

* 갑9 (2025-07-14): 강제경매 (한철민, 70,000,000원) - 말소

총 등기부 채권액: 145,000,000 원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하며, 북서측 인근에 다수의 근린생활시설(상점, 식당 등)이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

4.2. 상권 특징

대규모 상업지구보다는 소규모 점포 위주의 지역 상권으로 형성되어 있으며, 주거 밀집 지역의 배후 수요를 기반으로 안정적인 상권 유지 가능함.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있음.

5.2. 학군

도보 통학 가능한 거리에 초등학교 및 중학교가 위치할 것으로 예상되며, 지역 내 교육 환경은 보통 수준임. (정확한 학군 정보는 교육청 발표 자료 참조 필요)

5.3. 주변 시설 (혐오시설 유무)

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

‘위반건축물(무단증축)’로 등재되어 있으나, 해당 내용은 본건(301호)과 관련이 없는 것으로 확인되어 직접적인 리스크는 낮다고 판단됨. 다만, 건축물대장 상 위반건축물 이력이 존재하므로 향후 건축물 관련 규제 변화 시 간접적 영향은 있을 수 있음.

6.2. 기타 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하나, 해당 임차인이 본건 강제경매 신청인이므로 보증금 70,000,000원이 배당을 통해 전액 변제될 것으로 예상되어 매수인의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됨. (인수 보증금 합계: 0원)

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 다세대주택으로, 건물 노후도(1991년 준공) 대비 적절한 감정가를 형성하고 있음. 대항력 있는 임차인이 존재하나, 해당 임차인이 경매 신청인이므로 보증금 전액이 배당으로 회수될 것으로 예상되어 매수인에게 직접적인 인수 부담은 없는 상황임. '위반건축물' 등재 이력이 있으나 본건과 무관하여 실질적인 가치 하락 요인은 적다고 판단됨. 주변 시세 대비 안정적인 가치를 유지하고 있으며, 주거용으로 활용 가능한 물건임.

8. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인(경매 신청인)으로 인해 보증금 인수 위험이 낮음 (인수 보증금 합계: 0원).

* '위반건축물' 등재 내용이 본건과 무관하여 실질적인 가치 훼손 우려 적음.

* 용현동 지역의 주거지 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 및 교통 이용이 용이함.

* 토지/건물 일괄매각으로 소유권 확보 용이.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 81,000,000원이며, 주변 유사 물건의 최근 매매 사례(32.76㎡, 1996년 준공, 66,900,000원 / 38.67㎡, 1991년 준공, 60,000,000원)를 고려할 때, 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

임차인 보증금 인수 부담이 없다는 점을 감안하여, 보수적으로 시세 및 유사 물건 거래 사례를 고려한 예상 입찰가는 75,000,000원으로 산정함.

본 물건의 낙찰가는 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.