나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510524 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2 올레오 16층1607호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 소재하고, ""제일시장사거리"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 시장 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철역이 소재하여 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 26층 건물 내 제16층 제1607호이며,
외벽 : 석재붙임, 타일 및 페인팅 등 마감
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

""아파트""임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화설비 등 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

8필지 일단의 평탄한 부정형 토지이며, ""공동주택, 오피스텔 등"" 건부지임.

인접 도로상태등

북동측으로 대로변에 접하며, 남측(후면)으로는 시장이 소재한 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도화동 432-2 :
일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13) , 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

도화동 431-1 :
일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

도화동 431-8 :
일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

도화동 432-5 :
일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13) , 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

도화동 432-6 :
일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

도화동 433-3 :
일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13) , 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

도화동 433-4 :
일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13) , 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

도화동 433-9 :
일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13), 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510524 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 대왕새마을금고 (등기부상 확인)

1.2. 물건 상세

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 432-2, 올레오 16층 1607호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 경인로 306)

* 용도: 아파트

* 건물구조: 철근콘크리트구조 26층 건물 내 제16층 제1607호

* 준공일: 2018년 10월 17일

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 322,000,000원

* 토지 면적: 총 8필지 (8필지 일단의 평탄한 부정형 토지)

* 토지 면적 합계: 12.29㎡ (약 3.72평)

* 토지 지분: 12.289499999999999㎡ (약 3.72평)

* 건물 면적:

* 건물 면적: 76.17㎡ (약 23.04평)

* 건물 지분: 76.175㎡ (약 23.04평)

* 본 건물의 전용면적은 76.17㎡이며, 분양면적에 대한 구체적인 정보는 별도 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 인천광역시 미추홀구 도화동에 소재하며, "제일시장사거리" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설, 시장 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

* 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로

* 건물 북동측으로는 대로변에 접해 있으며, 남측(후면)으로는 시장이 소재한 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 본 건의 등기부상 채권 총액은 5,000,000원입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 주요 권리인 근저당권과 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 소멸됩니다.

* 집합건물 등기부 요약:

* 소유권이전, 신탁등기, 공유자지분 이전 등기가 존재합니다.

* 을구 3번 근저당권: 대왕새마을금고, 채권액 5,000,000원.

* 갑구 7번 임의경매: 대왕새마을금고, 채권액 5,000,000원 (본 건 경매).

3.2. 임차인 현황

* 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대 관계는 미상으로, 현장 조사를 통해 정확한 임차인 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

* 만약 대항력 있는 임차인이 있으나 보증금 또는 차임이 미상인 경우, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

* "제일시장사거리" 인근에 위치하여 시장 및 근린생활시설 등 다양한 상업시설 이용이 편리합니다.

* 주변 공동주택 및 오피스텔 등과 혼재되어 있어 배후 수요가 확보된 지역입니다.

4.2. 토지이용계획 및 제한

* 본 건 토지는 총 8필지로 구성되어 있으며, 대부분 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일부), 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등에 포함됩니다.

* 주요 용도지역인 일반상업지역은 상업, 업무, 문화, 관광 등 다양한 용도의 건축이 가능합니다.

* 방화지구는 화재 예방을 위한 건축물 용도, 구조, 설비 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 시가지경관지구는 도시 미관 조성을 위한 건축물의 높이, 배치, 형태 등에 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역 및 과밀억제권역은 관련 법규에 따른 추가적인 제한 사항이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 시장, 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 현재까지 조사된 바로는, 본건 소재지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 인근 도화1구역 재개발 지역 등에서 쓰레기 및 폐기물 방치 문제가 제기된 바 있으므로, 현장 확인 시 주변 환경 변화 가능성을 고려할 필요가 있습니다.)

5.2. 건물 시설

* 위생설비, 급·배수시설, 승강기, 소화설비 등 기본적인 아파트 설비가 갖추어져 있습니다.

* 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도로 확인하시는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 등기부상 채무 총액이 소액(500만원)으로, 채권자(대왕새마을금고)에 의한 임의경매로 진행되어 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 인수 보증금이 0원이므로 권리 인수 부담은 없습니다.

6.2. 이용상 리스크

* 본 건물(올레오)은 건축물대장 상 주 용도가 "업무시설"로 기재되어 있으나, 실제 이용 현황은 "아파트"입니다. 이는 집합건물 표제부의 주용도와 전유부의 용도가 다르게 해석될 여지가 있으며, 향후 건물 이용이나 재건축 등에 영향을 미칠 수 있습니다. 이 부분은 반드시 현장 조사를 통해 명확히 확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 있는지 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 노후도 및 관리 상태, 내부 수리 필요 여부 등은 현장 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 아파트로, 생활 편의시설 접근성이 양호하고 교통 여건도 보통 수준입니다.

* 등기부상 권리 관계는 비교적 깨끗한 편이나, 건축물대장상 건물의 주 용도(업무시설)와 실제 이용 용도(아파트) 간의 불일치 가능성은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

* 임대차 관계가 불분명하므로, 현장 조사를 통해 실제 점유 및 임대차 현황을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 제일시장사거리 인근으로 생활 기반 시설 접근성이 좋으며, 상업 지역에 속해 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

* 저렴한 권리관계: 채권 총액이 소액이며, 매각으로 대부분 권리 소멸이 예상되어 권리 인수 부담이 적습니다.

* 아파트로서의 실거주 및 임대 수익 가능성: 실제 아파트로 이용 중이며, 적정 면적을 갖추고 있어 실거주나 임대 목적 투자에 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 322,000,000원

* 인수할 보증금: 0원

* 등기부상 채권 총액: 5,000,000원

* 내부 수리비, 명도 비용, 부대 비용 등을 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

* 정확한 예상 입찰가는 시세 조사, 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 낙찰 통계 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.