나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510721 [1] 인천광역시 강화군 선원면 선행리 391 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 강화군 선원면 선행리 소재 ""선행리마을회관"" 북서측 인근에 위치하고 있으며, 인근으로 단독주택, 농경지 등의 부동산이 소재하고 있습니다.

교통상황

본건 인근까지 차량진입 가능하며, 인근으로 간헐적으로 운행하는 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통여건은 불편시됩니다.

형태 및 이용상태

본건(1)은 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 공장 건부지로 이용중이며, 본건(3)은 현황 '도로'로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건(1) 필지 북측으로 폭 약 10미터 내외의 본건(3)을 포함하는 아스팔트포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

■ 기호 1) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(유형문화유산_충렬사)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>



■ 기호 3) 계획관리지역, 성장관리계획구역(2023-12-04)(성장관리계획구역(주거형)), 가축사육제한구역(2023-04-06)(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역(2000-12-08)<도로법>, 역사문화환경보존지역(유형문화유산_충렬사)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

본건 토지(1) 위 지상에 제시외 건물㉠,㉡(후첨 ‘사진용지’ 및 ‘건물내부구조도’ 참고)이 소재하며 구조·규모 등을 종합적으로 참작하여 원가법으로 평가하였으며, 면적사정은 개략적인 실측에 의거 확인하였으니, 경매 진행시 필히 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 토지(3)는 현황 ‘도로’로서 이를 감안하여 평가하였는 바, 경매 진행시 필히 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2) 시멘트 블록조 슬레이트 지붕 단층 건으로서,(사용승인일 : 1982.00.00)
외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등
창호 : 하이샤시창호 마감 등 입니다.

이용상태

공부상 공장으로 이용중입니다.

설비내역

본건 건물(2)에 위생 및 급배수설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

-.

공부와의 차이

본건 건물(2)은 공부상 면적(138.6㎡)과 실측면적(약 105㎡)이 상이하여 일부가 멸실된 것으로 판단되는 바, 현황과 일치하는 실측면적(약 105㎡)을 기준으로 목록표기 및 평가하였으며, 건물(2)의 일부(시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 주택 9.61㎡) 및 건물(2)의 일부(시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 공장 35.14㎡)은 소재불명으로 감정평가 외 하였는 바, 경매 진행시 재확인하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 이해관계인의 부재 등의 사유로 인하여 내부조사는 생략하였으며, 공부상 등재된 주용도를 기준으로 평가하였으니, 경매 진행시 필히 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

-일괄매각. 지분매각.
-목록1 토지상에 제시외 컨테이너(창고) 2동이 소재하고 평가 및 매각에 포함함.
-목록2 건물은 공부상 면적(138.6㎡)과 실측면적(약 105㎡)이 상이하여 일부가 멸실된 것으로 판단되는 바, 실측면적(약 105㎡) 기준으로 평가함
-목록2 건물의 일부인 시멘트블록조 슬레이트 지붕 단층 주택 약9.61㎡와 시멘트블록조 슬레이트 지붕 단층 공장 약35.14㎡는 소재불명으로 평가에서 제외함
-목록3 토지는 공부상 지목은 ‘전’이나 현황 ‘도로’로 이용 중으로 이를 감안하여 평가함
목록1,3토지는 현황 농지가 아니고, 불법건축물의 소재와 전용허가 없이 토지현황이 변경된 경우 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있다는 사실조회회신서가 2025.10.30.자로 제출됨.
-농지취득자격증명 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경510721 (1)

소재지: 인천광역시 강화군 선원면 선행리 391

용도: 공장 (건축물 표제부상 공장, 주택 겸용)

감정가: 75,020,400원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 문OO

1.2. 토지 정보

면적: 총 569.00㎡ (약 172.12평)

지분 면적: 227.60㎡ (약 68.85평)

이용 현황: 본건(1)은 공장 건부지로 이용 중이며, 본건(3)은 현황 '도로'로 이용 중입니다.

제시외 면적: 0.00㎡ (단, 컨테이너 2동은 평가 및 매각에 포함됨)

1.3. 건물 정보

면적: 공부상 총 183.35㎡ (약 55.37평)

지분 면적: 73.34㎡ (약 22.19평)

이용 현황: 공부상 공장으로 이용 중이나, 공부상 면적(138.6㎡)과 실측 면적(약 105㎡)이 상이하여 일부 멸실된 것으로 판단됩니다. 일부(약 9.61㎡ 주택, 약 35.14㎡ 공장)는 소재불명으로 평가에서 제외되었습니다.

구조: 시멘트 블록조 슬레이트 지붕 단층 (사용승인일: 1982.00.00)

제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 조건

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

일괄 매각: 해당

특이사항: 농지취득자격증명 요함, 지분 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 강화군 선원면 선행리 소재 "선행리마을회관" 북서측 인근에 위치하며, 주변으로 단독주택, 농경지 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 인근까지 차량 진입이 가능하며, 간헐적으로 운행하는 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 도로 상황

본건(1) 토지는 필지 북측으로 폭 약 10미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있으며, 이 도로는 본건(3) 토지를 포함하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건(1) 및 (3)은 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(유형문화유산_충렬사), 성장관리권역에 해당합니다. 특히, 본건(3)은 도로구역으로도 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 건물 등기부의 '인천광역시남구 압류'(2006.01.02)입니다. 이보다 선순위의 권리는 소멸되지 않으나, 본건의 경우 대부분의 권리가 말소 대상입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서상 '지상권개요' 항목만 존재하나, 구체적 내용 없음)

3.3. 말소되는 권리

현재 등기부상 접수된 권리들(가압류, 압류, 강제경매 개시결정 등)은 최고가 매수인의 잔금 납부와 동시에 말소될 예정입니다.

3.4. 채권 총액

토지 등기부채권 총액: 14,990,808원

건물 등기부채권 총액: 14,990,808원

3.5. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2018-05-24

* 대항력: 없음

* 비고:

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 포함해야 하나, 본 임차인은 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 인수 대상 권리가 아닙니다.

3.6. 권리분석 요약

본 건은 지분 매각 물건이며, 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인은 대항력이 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건은 강화군 농촌 지역에 위치하여 주변이 농경지 및 단독주택 위주로 형성되어 있습니다. 상업 시설이나 대규모 산업 단지 등은 인접해 있지 않습니다.

4.2. 사업 가능성

소규모 공장 또는 주택 용도로는 활용 가능성이 있으나, 대중교통 접근성 및 주변 인프라 부족으로 인해 상권 활성화나 임대 수요 창출에는 한계가 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마을회관이 소재하나, 대형마트, 병원, 학교 등 주요 생활 편의시설은 강화군 읍내 등으로 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 대중교통

인근 버스정류장에서 간헐적으로 버스가 운행되나, 노선 및 배차 간격이 불규칙하여 대중교통 이용은 불편할 수 있습니다.

5.3. 주변 환경

주변이 농경지와 주택으로 둘러싸여 있어 조용하고 한적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 건은 토지 및 건물의 일부 지분만 매각되므로, 공유자와의 관계 설정, 향후 토지 및 건물 사용 수익에 대한 협의, 분할 문제 등이 발생할 수 있습니다.

6.2. 건물 상태 불일치

공부상 면적과 실측 면적의 차이가 크고 일부 건물이 멸실 또는 소재불명 상태로 평가에서 제외된 점은 추후 건축물 현황과의 불일치로 인한 문제 발생 소지가 있습니다.

6.3. 토지 현황 변경 및 원상회복명령 가능성

목록1, 3 토지는 공부상 지목과 현황이 다르며, 불법 건축물 소재 및 무단 전용 시 향후 원상회복명령이 발하여질 가능성이 2025.10.30.자 사실조회회신서로 통보되었습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

6.4. 농지취득자격증명 필요

본 건은 농지취득자격증명이 필수이며, 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않습니다. (토지 일부가 현황 농지임을 감안)

6.5. 제시외 물건

토지상에 소재하는 컨테이너 2동이 매각에 포함되므로, 철거 또는 별도 처리 비용이 발생할 수 있습니다.

6.6. 주변 시설

공개된 정보 검색 결과, 본건 인근에 직접적인 혐오 시설(폐기물 처리장, 유해 화학물질 공장 등)은 파악되지 않았습니다. 다만, 실제 현장 방문 및 인근 주민 탐문을 통해 추가적인 사항을 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 강화군 선원면의 농경지 및 단독주택과 혼재된 지역에 위치한 공장 지분 매각 건입니다. 지분 매각, 건물 상태의 불일치, 토지 현황과 지목의 차이 및 이로 인한 원상회복명령 가능성, 농지취득자격증명 필요 등 복합적인 고려사항이 많은 물건입니다. 또한, 제시외 컨테이너 포함 여부도 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 지분 취득을 통한 기회

감정가 대비 낮은 가격으로 지분을 취득할 경우, 향후 공유자 협의 또는 법적 절차를 통해 합리적인 가격으로 전체 지분을 확보하거나, 지분 가치 상승을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

8.2. 강화도 지역 개발 잠재력

강화도의 전반적인 지역 개발 계획 및 미래 가치를 고려한 장기적인 관점에서 투자 가치를 판단해 볼 수 있습니다.

8.3. 현황 도로 이용 토지의 활용

목록3 토지가 현황 도로로 이용 중인 점은 향후 활용 가능성을 시사합니다. 다만, 지목과의 차이 및 원상회복 가능성을 신중히 검토해야 합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정은 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 감정가: 75,020,400원

* 토지 및 건물 지분 비율 (건축물 면적 183.35㎡ 중 73.34㎡ 지분)

* 건물 공부상 면적(138.6㎡)과 실측 면적(약 105㎡)의 차이

* 평가에서 제외된 건물 부분(약 44.75㎡) 및 제시외 컨테이너 2동 처리 비용

* 농지취득자격증명 발급 가능 여부 및 관련 절차 비용

* 토지 현황 변경 및 원상회복명령 발생 시 예상되는 비용

* 공유자 지분 취득 관련 명도 및 협상 비용

* 향후 공장 또는 주택으로서의 실질적인 활용 가치 및 개발 가능성

* 유사 물건의 최근 실거래가 및 주변 시세 조사

상기 조건들을 면밀히 분석하고, 본인의 투자 성향 및 위험 감수 수준에 맞춰 합리적인 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 본 건은 인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.