나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510615 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1304-34 201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 ""모래마을2호 어린이공원"" 동측 인근에 위치하고 주위는 단독주택 및 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하여 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까치 차량출입 가능하며 인근 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

본건 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 2필 일단의 사다리형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 각 노폭 약 6m 및 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 구월동 1304-34는 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,
구월동 1304-41은 제2종일반주거지역 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

본건 토지 지목 ""임야""이나 현황 ""대지""로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

1. 본건 토지 지목 공부상 "임야"이나 현황상"대지"로 이용중
2. 본 건물 외벽에 '포인주택 5동'으로 표시되어 있음(감정평가서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 경매 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510615 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1304-34 201호

신 주소: 인천광역시 남동구 구월말로39번길 14 (구월동)

용도: 다세대주택

건축년도: 2000년 12월 22일 (사용승인일 기준)

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호

외벽: 드라이비트 마감 등

내벽: 벽지도배 및 타일 마감 등

창호: 새시창호 마감 등

1.3. 면적 정보

토지면적: 19.05㎡ (약 5.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.61㎡ (약 17.73평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 19.05㎡

건물지분: 58.61㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 119,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "모래마을2호 어린이공원" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택 및 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼재하여 형성된 주거지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

2.3. 도로 상황

본건은 서측 및 남측으로 각각 노폭 약 6m 및 8m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기사항증명서 상 현재 소유자는 박정우 외 2명 (상속)이며, 말소기준권리는 주식회사한마음에이엠씨대부의 근저당권(2017-09-06, 19,500,000원)입니다. 본 경매는 해당 근저당권에 의한 임의경매로 진행됩니다. 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

권리분석 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (단, 지상권 등은 개요상 언급되어 있으나 등기부상 확인되지 않음)

3.3. 임차인 현황

임차인: 박정훈

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-11-14

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 임차인 관련 주의 문구

본 건 임차인 박정훈은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있어 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 구월동 일대 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래: 39.82㎡ (약 12.05평) - 45,000,000원 (평당 약 373만원)

* 2026년 3월 거래: 38.25㎡ (약 11.57평) - 50,000,000원 (평당 약 432만원)

* 2026년 3월 거래: 49.82㎡ (약 15.07평) - 85,000,000원 (평당 약 564만원)

본건 건물면적은 58.61㎡ (약 17.73평)입니다. 가장 유사한 면적 및 최근 거래가인 49.82㎡(약 15.07평)의 85,000,000원 거래 사례를 기준으로 평당 약 564만원을 적용할 경우, 본건의 현재 시세는 약 100,000,000원 내외로 추정됩니다.

4.2. 감정가와의 비교

감정가 119,000,000원 대비 최근 실거래가 추정 시세는 약 100,000,000원으로, 감정가 대비 약 15% 정도 낮게 형성되어 있습니다. 이는 감정평가 시점과 현재 시점 간의 시세 변동, 혹은 개별 물건의 상태 및 향후 가치에 대한 평가 차이일 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의 시설

주변에 어린이공원이 위치하고 있으며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

주변에 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거지역임을 감안할 때 도보 또는 차량으로 통학 가능한 학교가 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 지목과 현황의 차이

공부상 토지 지목은 "임야"이나, 현황은 "대지"로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 계획이나 향후 개발 시 일부 제약이 될 수 있으나, 현재 다세대주택의 부지로 이용 중인 점을 감안할 때 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. (문의: 남동구청 건축과, 토지 이용 관련 부서)

6.2. 건물 표기 관련

건물 외벽에 '포인주택 5동'으로 표시되어 있습니다. 이는 건물 명칭 또는 구분 표기상 특이사항으로, 실제 건물 내 호수 표기 등과 혼동되지 않도록 주의가 필요합니다. (감정평가서 참조)

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지(구월동 1304-34, 1304-41)는 아래와 같은 용도지역 및 제한사항에 해당됩니다.

* 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역

* 준보전산지

* 과밀억제권역

이는 향후 건축 행위나 개발 시 관련 법규를 준수해야 함을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건 인천지방법원 2025타경510615 (1) 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 위치한 다세대주택입니다. 교통 및 주변 생활 환경은 보통 수준이며, 건물은 철근콘크리트 구조의 2000년식 건물로 관리 상태는 감정평가서 등을 통해 추가 확인이 필요합니다. 권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다. 다만, 토지의 지목과 현황의 차이, 건물 외벽 표기 등은 사전 확인이 필요합니다. 최근 실거래가 분석 결과, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어 가격적인 메리트가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천지방법원 관할 경매 물건으로, 권리분석 상 특이사항 없어 비교적 안전한 투자 대상입니다.

* 주거 밀집 지역 내 위치하여 기본적인 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어, 시세차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 주변 편의시설 및 공원 인접으로 생활 환경이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 119,000,000원입니다.

최근 유사 물건의 실거래가 분석 결과, 본건의 현재 시장가치는 약 100,000,000원 내외로 추정됩니다.

권리 분석 상 인수되는 금액이 없고, 임차인의 대항력 또한 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가가 시세 대비 다소 높게 책정된 점, 건물의 연식 등을 고려할 때, 무리한 입찰보다는 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 현 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 95,000,000원 ~ 105,000,000원 사이의 금액으로 입찰하는 것을 권장합니다.

낙찰가는 최종적으로 본건의 현장 상태, 입찰 참여자들의 경쟁 정도, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.