나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510824 [1] 인천광역시 서구 검암동 674-6 자연마을 나동 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ""간재울 초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건물내 제2층 제204호로서
(사용승인일:2012-01-19)

외벽 : 스톤코트 등 마감.
창호 : 샷시창호 임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비(8인승) 등 기본설비 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암1구획정리) , 도로(접합) , 집산도로(중1-2)(접합)
가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(자세한 사항은 인천서부교육지원청에 문의 032-560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510824 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 검암동 674-6 자연마을 나동 2층 204호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 130,000,000원

* 토지면적: 31.59㎡ (약 9.56평)

* 건물면적: 36.19㎡ (약 10.95평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 "간재울 초등학교" 남측 인근에 위치합니다.

* 주위는 다세대주택, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주거 환경은 양호합니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변 환경 분석 결과, 특별히 언급할 만한 혐오 시설이나 유해 시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 인천지방법원 2025타경510824 사건으로 진행되는 부동산강제경매 물건입니다.

* 말소기준권리: 2025년 7월 17일 접수된 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 등기(갑4)입니다.

* 본 경매로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 5번 주택임차권: 정가희 (등기접수일 2024-12-30). 이 임차인은 전입일자 2023년 8월 16일, 확정일자 2023년 7월 24일로 대항력이 있습니다.

* 본 임차인의 보증금 102,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

* 주의사항: 임차인 정가희 씨의 보증금 102,000,000원은 매수인이 인수해야 하는 핵심적인 권리 부담입니다. 따라서 입찰 전 반드시 법원 배당표를 확인하여 인수 보증금액을 정확히 파악해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보 분석 결과, 해당 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 1월에 거래된 실거래가 기준:

* 인천광역시 서구 검암동 636-12번지 풀하우스 101동 (30.72㎡): 9,300만원 (약 302.7만원/m²)

* 인천광역시 서구 검암동 616-1번지 뉴베스트 (62.67㎡): 17,900만원 (약 285.6만원/m²)

* 인천광역시 서구 검암동 645-5번지 몽베르타운하우스 2차 (72.87㎡): 18,300만원 (약 251.1만원/m²)

* 본건(36.19㎡)의 전용면적당 시세는 약 251.1만원 ~ 302.7만원 수준으로 추정됩니다.

* 이를 기준으로 본건의 현재 시장 가치는 약 108,570,000원 (36.19㎡ * 약 300만원/m²) 정도로 평가됩니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 2층 204호 (사용승인일: 2012-01-19).

* 외벽: 스톤코트 등 마감. 창호: 샷시창호.

* 이용상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비(8인승) 등 기본 설비를 갖추고 있습니다.

* 토지 이용 상태: 인접 도로와 등고평탄한 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

* 토지이용계획: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암1구획정리), 도로, 집산도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 정가희 씨의 보증금 102,000,000원 인수 여부입니다.

* 법원 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 잔액을 추가로 부담해야 합니다. 이는 총 매입 비용을 증가시키는 요인이 되므로, 철저한 권리분석과 배당표 확인이 필수적입니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등에 속해 있어 향후 재산권 행사에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 서구 검암동에 위치한 다세대주택으로, 간재울 초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경은 양호한 편입니다.

* 교통 접근성 또한 양호하며, 생활 편의 시설 및 주거 환경은 일반적인 수준을 갖추고 있습니다.

* 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 102,000,000원을 인수해야 하는 중대한 권리상의 부담이 존재합니다.

* 이 점을 감안할 때, 단순 감정가나 시세만을 보고 입찰하기보다는 인수되는 보증금을 고려한 실질적인 매입 비용을 계산하여 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인천 서구 검암동은 지속적인 개발 가능성이 있는 지역입니다.

* 해당 물건은 비교적 신축(2012년 사용승인)이며, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖춰져 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 부담을 적절히 해결할 수 있다면, 시세 대비 저렴하게 매입할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 거래된 유사 면적의 다세대주택 시세 (약 300만원/m²)를 기준으로 본건의 현재 시장 가치는 약 108,570,000원 (10,857만원)으로 추정됩니다.

* 본건은 대항력 있는 임차인 정가희 씨의 보증금 102,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 조건이 있습니다.

* 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고, 현재 시장 가치에서 인수 보증금을 차감하여 산정합니다.

* 추정 시장 가치: 108,570,000원

* 인수 보증금: 102,000,000원

* 예상 입찰가: 108,570,000원 - 102,000,000원 = 6,570,000원 (657만원)

* 매수인의 총 실질 매입 비용은 본 입찰가 6,570,000원에 임차인에게 인수되는 보증금 102,000,000원을 합산한 금액이 될 수 있습니다. 따라서 총 실질 매입 비용은 약 108,570,000원이 될 수 있으며, 이는 시장 가치와 유사한 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.