나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72018 [1] 경기도 남양주시 화도읍 창현리 765 경향아파트 103동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 남양주시 화도읍 창현리 소재 ""창현초등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주변은
아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재한 단지내 차량출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가
소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 13층건 중 3층 305호로서,
외벽은 몰탈위 페인팅 등 마감.
창호는 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트 1개호로 이용중임.
(보다 상세한 사항은 후첨 '내부구조도' 참조 하시기 바람.)

설비내역

위생설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 시설 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 가장형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내외로 차량통행이 가능한 포장도로와 접하며, 자체 주차장 갖추었음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(창현택지지구) , 중로1류(폭 20m~25m)
(보조간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대
보호구역(마석고(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(마석중학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(창현유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(창현초등학교(구리
남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물
환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3
1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항은 ""감정평가액의 산출근거 및 결정의견""란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72018 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 창현리 765 경향아파트 103동 3층305호

용도: 아파트

감정가: 347,000,000원

토지면적: 60.94㎡ (약 18.43평)

건물면적 (전용면적): 114.51㎡ (약 34.64평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 남양주시 화도읍 창현리 소재 "창현초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통임.

* 교통상황

본건이 소재한 단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

* 주변 시설

창현초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편임.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

소유권 이전: 김광옥(2001.09.13), 손수현(2004.04.09), 이경자(2016.09.05) 순으로 소유권이 이전되었음.

말소기준권리: 을13 (하나은행 근저당, 2016.09.05)임.

후순위 권리: 을14 (박기순 근저당, 2023.02.06), 갑5 (박기순 임의경매, 2025.07.17) 등이 존재함.

상기 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(을14, 갑5 포함)는 본 매각으로 인해 소멸될 예정임.

등기부채권 총액은 330,400,000원이며, 이는 감정가 347,000,000원보다 낮아 채무 총액이 감정가 이하로 정리될 가능성이 높음.

* 임차인 현황

임차인: 정

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2016-09-27

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원. 임차인이 보증금이나 차임을 부담하지 않아 명도에 특별한 문제는 없을 것으로 판단됨.

* 물건명세서 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. 지상권 설정 여부 및 그 상세 내용은 추가적인 현장 조사 및 등기사항 확인이 필요함.

1.3. 상권분석

* 본건은 남양주시 화도읍 창현리 아파트 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 창현초등학교 등 교육 시설과 인접해 있어 교육 관련 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됨.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 13층건 중 3층 305호임.

* 이용 상태: 현재 아파트 1개 호로 이용 중임.

* 설비 내역: 위생설비, 전기설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장 시설 등을 갖추고 있음.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 창현경향

* 사용승인일: 1997년 12월 13일

* 동수: 4개동

* 세대수: 312세대

* 최고층: 13층

* 총 주차 대수: 261대 (세대당 약 0.83대)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(창현택지지구)에 속하며, 중로1류 도로에 접합되어 있음. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교, 유치원), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 다수의 토지이용 규제 및 제한이 존재함. 이러한 규제들은 향후 건축 행위나 개발 시 제약 요인이 될 수 있으나, 현재 일반적인 아파트 주거 용도에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있음. 이는 해당 지상권자의 권리를 인수해야 할 수 있음을 의미하므로, 해당 지상권의 존재 여부, 내용, 가치 등을 면밀히 확인하는 것이 매우 중요함.

* 건축 연도: 1997년에 사용 승인된 아파트로, 건축 연령이 약 29년으로 비교적 노후된 편임. 이는 향후 재건축 또는 리모델링 가능성을 고려해야 하는 요소이며, 현재 시장에서는 신축 아파트에 비해 가치 평가에서 불리할 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 아파트로, 창현초등학교 인근에 자리하여 교육 환경 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있음.

* 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리가 소멸되므로 인수할 권리가 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됨. 또한, 임차인이 보증금 및 차임을 부담하지 않아 명도 관련 추가적인 위험은 없어 보임.

* 다만, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 중요한 리스크 요인이므로, 철저한 조사가 선행되어야 함.

* 건축 연도가 다소 오래되었으나, 주변 시세 및 실거래가, 그리고 감정가를 고려할 때 합리적인 입찰가를 산정한다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됨.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계가 명확하여 인수할 권리 및 임차인 관련 부담이 없음.

* 초등학교를 비롯한 교육 시설과 근린생활시설 등 생활 편의시설 접근성이 좋음.

* 최근 실거래가 추이 및 감정가를 분석하여 시세 차익을 기대할 수 있는 물건임.

* 114.51㎡ (약 34.64평)의 비교적 넓은 전용면적으로, 중대형 아파트를 선호하는 수요층을 공략하기에 적합함.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 347,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 층, 2026년 4월 30일): 323,000,000원

* 최근 실거래가 (타 층, 2026년 4월 7일): 382,500,000원

본건은 3층으로, 2026년 4월 30일에 동일한 3층 매물이 323,000,000원에 거래된 점을 참고할 때, 현재 감정가(347,000,000원) 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 수 있음. 인수 보증금이 없어 추가적인 부담은 없으므로, 감정가의 90% ~ 100% 사이 또는 최근 실거래가보다 약간 높은 수준에서 경쟁을 예상해볼 수 있음.

예상 입찰가: 335,000,000원

(본 예상 입찰가는 제공된 정보와 현재 시세를 바탕으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태를 확인하고, 추가적인 권리 분석, 국토교통부 실거래가 공개 시스템 및 부동산 관련 정보를 종합적으로 분석하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.