나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2825 [1] 경기도 가평군 가평읍 승안리 20-1 에이동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지일 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 가평읍 승안리 소재 ""승안삼거리"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 주거나지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 입지
조건 및 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하고 전반적인 교통여건은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근크리트 평스라브지붕 5층 중 2층 201호 외 15개호로서,
(가처분 촉탁등기일 : 2012.03.29)
외벽 : 석재 마감 등
내벽 : 벽지, 타일 붙임
창호 : 샷시 창호임

이용상태

다세대주택(방3, 주방/식당, 거실, 욕실/화장실2, 발코니, 현관 등)로 이용 중임.
(사용승인을 득하지 않은 건물로서 집합건축물대장이 존재하지 아니하여 외부관찰, 평가선례
등을 참고로 하여 내부 이용상태를 표기하였음).

설비내역

급배수, 위생설비, 난방설비 등 기본적인 설비 등을 되어 있음.
(승강기는 에이동, 비동 공히 장기간 방치되어 미사용 중이며, 사람이 거주하지 아니하는
에이동의 제 설비 작동 여부는 별도의 확인을 요함).

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 평지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8 미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2020-07-01)(접합), 가축사육제한구역
(모든축종 사육제한), 자연보전권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

물건 비고

1. 일괄매각
2. 대지사용권 없으므로 건물만 매각, 최저매각가격은 건물만의 평가액임
3. 사용승인을 득하지 않은 건물로서 집합건축물대장이 존재하지 아니하여 건축물 현황도가 없음
4. 대지사용권 부존재로 신청채권자가 2013년도 당시 건물소유자였던 국제신탁 주식회사를 상대로 본건 건물 철거를 구하는 소송을 제기하여 승소한 확정판결이 있음(의정부지방법원 2013가단56815 건물철거 등)
5. 승강기는 에이동, 비동 공히 장기간 방치되어 미사용 중이며 사람이 거주하지 아니하는 에이동의 제 설비 작동 여부는 별도 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경2825 (1)

소재지: 경기도 가평군 가평읍 승안리 20-1 에이동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 1,236,000,000원

토지면적: 0.00㎡ (0평)

토지지분: 0㎡ (0평)

건물면적: 1094.72㎡ (약 331.16평)

건물지분: 1094.7199999999998㎡ (약 331.16평)

매각대상: 건물만 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 가평군 가평읍 승안리 소재 "승안삼거리" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 주거지 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황: 제반 차량의 진입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통입니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 자연보전권역에 해당합니다.

* 인접도로: 본건 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 2월 2일 접수된 (주)청유 근저당권 (1,000,000,000원) 입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 2013년 11월 28일 접수된 제27307호 가처분 등기가 말소되지 않고 인수됩니다.

* 기타 권리사항:

* 선순위 가처분 등기 (2012년 3월 29일 촉탁 등기)가 존재합니다.

* 2025년 7월 17일 접수된 이 의 강제경매 (80,976,462원) 개시결정 등기입니다.

* 임차인 현황:

* 이 (LEEJULIE): 2021년 6월 15일 전입, 대항력 있음 (보증금, 차임 미상)

* 김 (김미정): 2015년 8월 13일 전입, 대항력 있음 (보증금, 차임 미상)

* 김 (김종찬): 2019년 1월 30일 전입, 대항력 있음 (보증금, 차임 미상)

* 문 (문소라): 2013년 1월 21일 전입, 대항력 있음 (보증금, 차임 미상)

* 민 (민숙): 2012년 6월 1일 전입, 대항력 있음 (보증금, 차임 미상)

* 윤 (윤기춘): 2012년 6월 1일 전입, 대항력 있음 (보증금, 차임 미상)

* 이 (이강진): 2023년 5월 17일 전입, 대항력 있음 (보증금, 차임 미상)

* 이 (이민수): 2025년 2월 6일 전입, 대항력 없음

* 이 (이상옥): 2024년 8월 26일 전입, 대항력 없음

* 임 (임종성): 2012년 6월 5일 전입, 대항력 있음 (보증금, 차임 미상)

* 총 인수 보증금: 0원.

* 임차인 관련 주의사항: 상기 대항력 있는 임차인들의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이는 실제 인수 부담이 없을 수 있다는 의미가 아니며, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 정확한 인수 금액 확인을 위해 임대차 조사 등 심층적인 권리 분석이 필수적입니다.

1.4. 상권분석

* 본건 소재지는 가평읍 승안리의 "승안삼거리" 인근으로, 주거지와 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

* 주변은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설, 주거지 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 상권의 특성을 보입니다.

* 상세한 상권 분석을 위해서는 주변 편의시설, 유동인구, 경쟁업종 등의 추가 정보가 필요하나, 현재 제공된 정보로는 지역 상권을 중심으로 형성된 것으로 판단됩니다.

1.5. 생활정보

* 본건은 철근콘크리트구조 5층 중 2층 201호에 해당하는 다세대주택입니다.

* 내부 이용 상태는 방 3개, 주방/식당, 거실, 욕실/화장실 2개, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

* 급배수, 위생, 난방 설비 등 기본적인 설비는 갖추어져 있으나, 승강기는 장기간 방치되어 미사용 중이며, A동의 다른 설비 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 본 건물은 사용승인을 득하지 않아 집합건축물대장이 존재하지 않습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 건물만 매각 및 대지사용권 부재: 본건은 대지사용권이 없어 건물만 매각 대상이며, 최저매각가격은 건물만의 평가액입니다.

* 사용승인 미필 및 건축물대장 부재: 사용승인을 받지 않은 건물로 집합건축물대장이 존재하지 않아 건축물 현황도를 확인할 수 없습니다.

* 건물 철거 소송 확정 판결: 대지사용권 부존재로 인해 신청채권자가 건물 소유자를 상대로 제기한 건물 철거 소송에서 승소 확정 판결이 있습니다(의정부지방법원 2013가단56815 건물철거 등). 이는 낙찰 후 건물 철거의 위험이 매우 높음을 시사합니다.

* 장기간 방치된 설비: 승강기가 장기간 방치되어 미사용 중이며, A동의 다른 설비 작동 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인 다수: 보증금/차임이 0원으로 표기된 대항력 있는 임차인이 다수 존재하여, 실제 인수해야 할 보증금이 있을 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군에 위치한 다세대주택으로, 건물만 매각되는 부동산 강제경매 물건입니다.

가장 심각한 위험 요소는 대지사용권이 없어 건물만 매각되며, 이로 인해 과거 건물 철거 소송에서 승소 판결이 확정되었다는 점입니다. 또한, 사용 승인을 받지 않은 건물로서 집합건축물대장이 존재하지 않아 법적, 행정적 복잡성이 매우 높습니다.

다수의 대항력 있는 임차인이 존재하고, 이들의 보증금 및 차임이 0원으로 표기되어 있어 인수 부담에 대한 철저한 조사가 요구됩니다.

심각한 법적 문제(철거 판결)와 행정적 문제(미사용승인)를 안고 있어 정상적인 투자 또는 사용이 매우 어렵습니다.

1.8. 투자 포인트

* 잠재적 가치: 가평 지역은 수도권 접근성 개선과 함께 관광 및 주거지로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 건물이 철거될 위험이 매우 높고 대지사용권이 없다는 점 등을 고려할 때, 경매 최저가 또는 그 이하의 낮은 금액으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

* *하지만, 본 물건은 건물 철거 확정 판결이라는 매우 치명적인 리스크를 안고 있어, 일반적인 투자 관점에서 접근하기에는 부적절합니다. 법률 및 부동산 전문가와 함께 철거 판결의 실질적 효력, 대지사용권 확보 가능성, 건축물 활용 가능성 등을 면밀히 검토해야만 투자 여부를 판단할 수 있습니다.*

1.9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

최근 매매된 비교 대상 물건인 '라니아캐슬'(2017년 건축)의 경우, 전용면적 약 74~84㎡(약 22~25평) 기준으로 1억 8천만원에서 2억 3천만원 사이에서 거래되었습니다. 이는 평당 약 720만원에서 1045만원 수준입니다.

본 건물의 감정가는 12억 3천 6백만원이며, 건물 면적 1094.72㎡(약 331.16평)를 기준으로 할 때 평당 약 373만원 수준으로, 주변 시세 대비 매우 높다고 보기는 어렵습니다. 그러나 본 물건은 '건물만 매각'이라는 특수성이 있습니다.

* 예상 입찰가 산정:

본 물건은 건물 철거 확정 판결이라는 매우 심각한 법적 리스크를 가지고 있습니다. 이는 낙찰받더라도 건물이 철거될 가능성이 매우 높음을 의미합니다. 또한, 대지사용권이 없어 토지 가치가 전혀 반영되지 않은 건물만의 가치로 평가해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 인수 부담 미확인 또한 잠재적 리스크입니다.

이러한 중대한 리스크를 종합적으로 고려할 때, 본 물건은 일반적인 주거용 또는 투자용으로 접근하기 어렵습니다.

만약 철거 판결의 효력 등을 극복하고 건물을 활용할 수 있는 특수한 방안이 강구된다 하더라도, 낙찰 후 예상되는 철거 비용, 미확인 임차인 보증금 인수, 추가적인 법적 분쟁 등을 고려하면, 보수적으로 감정가의 30% 이하 를 고려해볼 수 있으나, 이는 매우 높은 위험도를 수반 합니다.

실질적으로는 0원 또는 소액의 투자 로 접근하는 것이 합리적일 수 있으나, 이는 철거 위험과 법적 비용을 감수해야 합니다.

따라서, 권장 입찰가는 제시하기 어렵습니다. 법률 및 부동산 전문가와 함께 철거 판결의 실질적 효력, 대지사용권 확보 가능성, 건축물 활용 가능성 등을 종합적으로 검토한 후 신중한 판단이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.