나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72011 [1] 경기도 남양주시 금곡동 678-49 강남빌리지 102동 4층 401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장병선 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 금곡동 소재 ""남양주동곡초등학교"" 북측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 다세대주택, 생활편의시설 등이 혼재하는 주거지역으로 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층 중 4층 401호로서
외벽: 몰탈 위 페인트 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감.
창호: 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실 및 화장실1, 발코니 등)으로 이용중임.
(내부구조는 별첨 ""건물이용상태"" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 대체로 등고평탄한 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로3류(폭8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 역사문화환경
보존지역(홍릉과유릉), 배출시설설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법
시행령 제14조의3 1호), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상.
기 타: -

AI 물건분석

1. 물건기본정보

본 물건은 경기도 남양주시 금곡동 678-49번지에 소재한 강남빌리지 102동 4층 401호 다세대주택입니다.

사건번호는 남양주지원 2025타경72011(1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

본 물건의 감정가는 162,000,000원입니다.

토지 면적은 41.83㎡(약 12.65평)이며, 건물 면적은 56.97㎡(약 17.23평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 한OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

건축물대장 상 주용도는 공동주택이며, 철근콘크리트조 평슬래브 지붕 구조로 1996년 8월 23일에 사용승인되었습니다.

본 물건의 신 주소는 경기도 남양주시 홍유릉로325번안길 21-3 (금곡동)입니다.

등기부상 채권 총액은 130,660,000원이며, 본 경매로 인해 대부분의 권리가 말소될 예정입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 남양주시 금곡동 소재 남양주동곡초등학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트 단지, 다세대 주택, 생활 편의시설 등이 혼재하는 주거 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

토지는 사다리형의 형상이며, 인접지와 대체로 등고평탄한 다세대 주택 건부지로 이용 중입니다.

본건 남측으로는 노폭 약 5~6미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 편리합니다.

3. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2015년 4월 30일 접수된 한국스탠다드차타드은행 근저당(을6)으로, 채권 최고액은 65,660,000원입니다.

이후 접수된 주식회사씨엔에스대부 근저당(을10) 및 한국주택금융공사 임의경매(갑4) 등 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시결정 등기이므로, 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 소유권 이전 기록은 정경희, 김정순, 김신환 순으로 확인됩니다.

본 물건에 인수될 권리는 없는 것으로 보입니다.

다만, 임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이나, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 거주 또는 임대차 관계의 존재 여부를 추가 확인해야 할 필요가 있습니다.

이러한 임대 관계 미상 정보는 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 해당 내용이 비어 있어 현재로서는 지상권의 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 금곡동 지역은 주거 밀집 지역으로, 주변에 아파트 단지 및 다세대 주택이 많아 기본적인 배후 수요가 형성되어 있습니다.

이 지역 내 최근 실거래 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 사례가 있습니다.

- 이레화인빌A동 (678-65번지, 53.32㎡): 2026년 5월, 13,500만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 253만원)

- 미도파하이츠A동 (158-37번지, 34.68㎡): 2026년 5월, 7,500만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 216만원)

- 은성 (700-56번지, 55.89㎡): 2026년 7월, 19,500만원에 거래되었습니다. (㎡당 약 349만원)

본 물건은 56.97㎡(약 17.23평)이며, 감정가는 162,000,000원 (㎡당 약 284만원)입니다.

가장 인접한 678-65번지 물건의 시세 (㎡당 약 253만원)와 비교하면 본 물건의 감정가는 다소 높은 편으로 볼 수 있습니다.

그러나 700-56번지 물건의 경우 유사 면적에 더 높은 가격 (㎡당 약 349만원)으로 거래된 사례가 있어, 해당 지역 내에서도 가격 편차가 존재함을 알 수 있습니다.

따라서 주변 시세 변동 추이를 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

본 다세대주택은 방 3개, 거실, 주방, 욕실 및 화장실 1개, 발코니 등으로 내부가 구성되어 이용 중에 있습니다.

건물은 철근콘크리트 구조이며, 급배수 및 위생 설비, 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변에 초등학교, 아파트 단지, 각종 생활 편의시설 등이 혼재해 있어 주거 생활에 필요한 인프라가 어느 정도 갖추어져 있습니다.

차량 이용 시 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 주요한 리스크 요인은 임대 관계가 미상이라는 점입니다. 인수 보증금은 없으나, 실제 거주 중인 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 법적 절차 및 시간 소요, 추가 비용 발생 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 임차인의 대항력 유무와 정확한 보증금 및 임대료 정보를 반드시 확인해야 합니다.

또한, 본 물건 소재지가 역사문화환경 보존지역(홍릉과유릉)으로 지정되어 있어, 향후 건물 증축, 개축, 리모델링 등 재산권 행사에 제한이 따를 수 있습니다. 이는 자산 가치 상승에 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

이 외에도 토지이용계획 상 소로3류(폭8m 미만), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 해당되어 관련 법규 준수가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 금곡동에 위치한 다세대주택으로, 주거 밀집 지역 내에 자리하여 기본적인 생활 편의시설 접근이 양호합니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 내구성이 있으며, 일반적인 다세대주택의 형태를 띠고 있어 실거주 목적이나 임대 수익 투자 목적 모두 고려해 볼 수 있습니다.

등기부상 권리 관계가 명확하고 대부분 말소될 예정이어서 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다.

그러나 임대 관계 미상이라는 점과 역사문화환경 보존지역으로 지정되어 있어 재산권 행사에 제약이 있을 수 있다는 점은 투자 전 반드시 신중하게 검토해야 할 부분입니다.

인근 실거래가와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정된 경향이 있으나, 지역 내 시세 편차가 존재하므로 정확한 시세 분석이 중요합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 주거 입지: 초등학교 인근에 위치하여 학군 배후 수요가 있고, 기본적인 생활 인프라 이용이 편리합니다.

권리관계의 명확성: 말소되는 권리가 대부분으로, 낙찰 후 인수해야 할 법적 부담이 적어 안전한 투자가 가능합니다.

수익률 잠재력: 임대 관계를 명확히 파악하고 정상화할 경우, 지역 내 임대 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 162,000,000원이며, 건물 면적은 56.97㎡(약 17.23평)입니다.

인근 유사 면적의 최근 실거래가를 분석해 보면, 53.32㎡ 건이 13,500만원(㎡당 약 253만원)에 거래되었고, 55.89㎡ 건이 19,500만원(㎡당 약 349만원)에 거래되었습니다.

본 물건의 감정가는 ㎡당 약 284만원 수준으로, 이 중 중간 정도의 가격대를 형성하고 있습니다.

가장 가까운 678-65번지 물건의 시세(13,500만원)를 기준으로 삼고, 본 물건의 면적(56.97㎡) 및 입지, 감정가 수준을 고려할 때, 시장에서 경쟁력 있는 입찰가는 140,000,000원에서 150,000,000원 사이로 예상됩니다.

특히, 임대 관계 미상 및 역사문화환경 보존지역 지정 등의 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 140,000,000원 ~ 150,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.